울산지방법원 2024타경7378. 수아지오시티 지하1층 109호 근린시설입니다. 감정가는 170,000,000원이었지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 14,000,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022.08.18. 경주농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원이고, 그 뒤 상상인저축은행 근저당, 임의경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 가격만 보고 접근하기에는 확인할 부분이 분명합니다. 감정평가상 109호는 현황 사무실이고, 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오상 인수액도 0원이지만, 입찰 전 실제 점유자·임대차 유무를 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층109호 (신정동, 수아지오시티) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 내 지하1층 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 14,000,000원 |
| 유찰횟수 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 990,826,658원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.18. 설정된 경주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.12.21. 상상인저축은행 근저당권, 2024.09.02. 임의경매개시결정, 2024.12.31. 울산광역시 남구 압류, 2025.04.01. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 최근 가격도 크게 내려왔다
수아지오시티 비교 거래는 10건이며 전체 평균은 145,850,000원입니다. 하지만 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 보면, 최근 12개월 거래는 2025.09 한 건, 90,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -40.8%입니다. 따라서 과거 평균만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.07 | 30.41㎡ | 3 | 162,500,000원 |
현재 최저가 14,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 15.6%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 가격입니다. 다만 대상은 지하1층 근린시설이고 위 거래들은 층 조건이 다르므로, 해당 실거래를 109호의 직접적인 처분가치로 동일시하는 데에는 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 13,348,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,380,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 13,348,000원이고 미배당액은 1,366,652,000원입니다. 이 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 14,000,000원 | 13,348,000원 | 1,366,652,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 1,370,776,400원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 1,373,663,480원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 소재 신정1동행정복지센타 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 현황. 지1층 109호는 현황 사무실로 이용되고 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있으며 전반적인 가로상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평지의 주상복합용 건부지이며, 일반상업지역입니다.
- 공시지가. 3,145,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 유무를 현장에서 확인하세요.
- 지하층 환금성 확인. 7회 유찰된 근린시설인 만큼 가격보다 재매각 가능성과 실제 수요를 먼저 확인하세요.
- 실거래 비교 주의. 최근 거래는 30.41㎡, 대상 면적은 28.36㎡로 면적은 유사하지만 층·이용조건 차이를 감안하세요.
- 세금·배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구·조세채권을 다시 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리와 압류·근저당의 최신 상태를 매각기일 전 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
맺으며 — 싸게 내려왔지만, 왜 7번 유찰됐는지가 핵심
현재 가격만 보면 감정가 170,000,000원에서 14,000,000원까지 내려와 폭이 큽니다. 최근 12개월 거래 90,000,000원과 비교해도 15.6% 수준입니다. 권리구조 또한 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 이 물건은 지하1층 근린시설이고, 임대관계가 미상이며 이미 7회 유찰됐습니다. 최근 거래 추세 역시 -40.8%입니다. 따라서 판단의 중심은 단순한 할인율보다 실제 점유상태, 상가 수요, 임대 가능성, 향후 처분 가능성에 두는 것이 적절합니다.
