울산지방법원 2024타경7378. 수아지오시티 지하 1층 109호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사케이하우징이며, 2022.08.18. 경주농업협동조합이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사상상인저축은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당과 경매개시결정, 울산광역시 남구 및 국의 압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안는 금액은 없습니다. 다만 이 물건의 가격 판단은 “감정가 170,000,000원이 20,000,000원까지 내려왔다”는 사실만으로 끝내면 위험합니다. 수아지오시티의 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 모두 90,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래군보다 40.8% 낮아진 흐름입니다. 여기에 본건은 지하 1층 근린시설이고 6회 유찰된 상태여서, 큰 할인율 자체가 시장의 낮은 응찰 의사를 함께 보여주는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층109호 (신정동,수아지오시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 사무실 · 건축물대장상 2종근린생활시설(일반음식점) |
| 면적 기준 | 28.36㎡ · 시세 비교 면적 일치 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 25층 건물 내 지하1층 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 20,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 990,826,658원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.18. 경주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고 현재 소유자는 주식회사케이하우징입니다. 핵심은 2022.08.18. 경주농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 상상인저축은행 근저당, 경매개시결정, 2024.12.31. 남구 압류, 2025.04.01. 국의 압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 하락 추세도 크다
수아지오시티의 면적 매칭 거래 자료입니다. 전체 10건 평균은 145,850,000원이지만, 과거의 높은 가격이 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -40.8%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.07 | 30.41㎡ | 3 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 20,000,000원으로, 최근 12개월 평균 90,000,000원의 22.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 최신 거래는 8층 30.41㎡이고 본건은 지하 1층 109호 근린시설이므로, 이 90,000,000원을 본건의 직접적인 환금가로 단정하면 안 됩니다. 오히려 6회 유찰이라는 실제 경매 반응을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,000원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 19,240,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 1,380,000,000원 중 예상배당은 19,240,000원이고, 미배당액은 1,360,760,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 추가 유찰 시 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 20,000,000원 | 19,240,000원 | 1,360,760,000원 |
| 7회 유찰 시 | 14,000,000원 | 13,348,000원 | 1,366,652,000원 |
| 8회 유찰 시 | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 1,370,776,400원 |
추가 유찰이 발생하면 가격은 14,000,000원, 9,800,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 후순위 채권 미배당을 매수인이 떠안는 문제가 아니라, 낙찰 후 실제 사용·임대·재매각이 가능한 가격인지에 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 신정1동행정복지센타 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 주건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 용도·현황. 본건에 해당하는 기호(5)는 건축물대장상 2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 사무실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 25층 건물로 위생·급배수시설, 소화전, 승강기 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 건물이 2면 포장도로에 접하고 있으며 전반적인 가로상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역에 포함되고 대로3류와 소로2류에 접합니다. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 환금성. 수아지오시티는 88세대, 2018.10.17. 준공이며 본건은 지하 1층 근린시설입니다. 현재 6회 유찰이라는 실제 응찰 결과를 환금성 판단에 우선 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 대조하세요.
- 용도 차이 확인. 건축물대장상 2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 사무실입니다. 현재 이용형태와 향후 사용계획의 적합성을 확인하세요.
- 시세를 전체 평균으로 보지 않기. 전체 평균 145,850,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원과 하락 추세 -40.8%를 우선 기준으로 보세요.
- 층 차이 반영. 비교 거래는 2층~9층이고 본건은 지하 1층입니다. 20,000,000원이 최근 평균의 22.2%라는 숫자만으로 동일 가치라고 판단하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 임대수요·접근성·실사용성·재매각 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경주농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-742호가 기재돼 있습니다. 원등기와 공동담보관계를 대조하세요.
- 세금·배당 원본 확인. 후순위 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격보다 환금성이 핵심”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 방향이 명확합니다. 2022.08.18. 경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 20,000,000원으로 최근 12개월 평균 90,000,000원의 22.2%까지 내려와 있습니다.
하지만 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 확정하기는 어렵습니다. 최근 거래 자체가 이전 거래군보다 -40.8% 하락했고, 비교 거래는 지상층인 반면 본건은 지하 1층 근린시설입니다. 무엇보다 시장은 이미 이 물건을 6회 유찰시켰습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격할인의 원인이 무엇인지 확인해야 하는 환금성 중심 사건으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 할인, 최종 판단의 승부처는 실제 임대·사용·재매각 가능성입니다.
