16,800,000원
114,000,000원
울산지방법원 2024타경7378. 울산 남구 신정동 수아지오시티 지하1층 106호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2022.08.18. 설정된 경주농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 2022.12.21. 상상인저축은행 근저당권 300,000,000원, 2024.09.02. 임의경매개시결정, 2024.12.31. 울산광역시 남구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기보다 현황입니다. 매각물건명세서에는 “107호와 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용중임. 응찰시 확인 요함”이라고 되어 있고, 감정평가서도 지하1층 106호와 107호가 보험대리점 사무실로 같이 이용 중이라고 적고 있습니다. 감정평가서는 건축물대장과 도면, 벽면 표시 등에 비추어 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단했지만, 실제 분리 상태와 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층106호 (신정동, 수아지오시티) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 지하1층 106호 · 106호·107호를 보험대리점 사무실로 같이 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 16,800,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 990,826,658원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.18. 경주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
신고된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있고, 현황상 106호와 107호가 하나의 사무실 공간으로 사용되고 있으므로 실제 점유자·사용자와 106호 단독 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 등기상 권리 소멸과 현실의 점유·공간 분리는 서로 다른 문제입니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 비교대상의 차이를 먼저 본다
수아지오시티의 면적권 거래 표본은 30.41㎡·34.54㎡이고, 시세 매칭 기준 면적은 32.9㎡입니다. 전체 12건 평균은 146,250,000원이지만 가격 판단에는 더 최근 자료가 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 114,000,000원이며 최신 거래는 2026.03. 138,000,000원입니다. 최근 거래가격 수준은 이전 거래 대비 -25.3%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 114,000,000원 |
현재 최저가 16,800,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 14.7%이고, 최신 거래 138,000,000원과도 금액 차이가 큽니다. 다만 이 숫자만으로 본건을 “시세보다 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 본건은 지하1층 근린시설인 반면 제시된 거래들은 2층~9층의 30.41㎡·34.54㎡ 면적권 거래이기 때문입니다. 용도·층·현황 차이가 커서 거래가격은 가격 범위를 보는 참고자료로 사용하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 702,400원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 16,097,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 미배당액은 1,363,902,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 집행비용 및 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정1동행정복지센타 북측 인근 수아지오시티 지하1층으로, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 지하1층 106호와 107호는 경계벽 없이 보험대리점 사무실로 같이 이용 중입니다. 감정평가서는 건축물대장·도면과 벽면 표시 등을 근거로 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단했습니다.
- 용도 차이. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 보험대리점 사무실입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 사다리형에 가까운 평지의 주상복합용 건부지이며 건물은 2면이 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물로 위생·급배수, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 수아지오시티는 88세대, 2018.10.17. 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.7회이고 본건은 7회 유찰 상태라 재매각 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 106호·107호 경계 확인. 실제 경계 위치, 벽체 복원 가능 범위, 106호 단독 출입·사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 사용 주체와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 최근 거래는 2층~9층 면적권 거래인 반면 본건은 지하1층 근린시설입니다. 최근 12개월 평균 114,000,000원과 단순 일대일 비교하지 말고 용도·층·현황을 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 수준은 이전 거래 대비 -25.3%입니다. 과거 전체 평균 146,250,000원보다 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 204,000,000원에서 최저가 16,800,000원까지 내려왔습니다. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 지하 근린시설·공간 일체사용·수요 부족 때문인지 현장조사가 필요합니다.
- 차회 시나리오. 8회 유찰 시 가정 매각가는 11,760,000원, 9회 유찰 시 8,231,999원입니다. 각 회차에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장·도면과 감정평가서의 106호·107호 관련 기재를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 공간과 환금성이 더 어렵다”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 204,000,000원에서 7회 유찰돼 16,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 138,000,000원을 그대로 대입해 “저렴하다”고 결론 내리기에는 본건의 성격이 다릅니다. 지하1층 근린시설이고 107호와 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용 중이며, 단지 경매 평균 4.7회보다 많은 7회 유찰을 거쳤고 최근 거래 추세도 -25.3%입니다. 등기상 인수는 0원이지만, 실제 승부처는 106호 단독 사용 가능성·점유 현황·재매각 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
