울산지방법원 2024타경7378. 수아지오시티 지하 1층 106호 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정평가 당시 현황은 107호와 경계벽 없이 연결해 보험대리점 사무실로 같이 이용하고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.18 경주농업협동조합 근저당권이며, 뒤의 상상인저축은행 근저당권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면 가격만 보면 감정가 204,000,000원에서 현재 최저가 24,000,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 수아지오시티의 최근 12개월 실거래 평균도 114,000,000원으로 전체 실거래 평균 146,250,000원보다 낮습니다. 가격 추세 역시 -25.3%입니다. 따라서 현재 최저가의 낮은 숫자는 분명한 할인 요소이지만, 동시에 시장성과 환금성에 대한 강한 경고 신호와 함께 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층106호 (신정동,수아지오시티) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 보험대리점 사무실 |
| 비교 면적 | 32.9㎡ |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 24,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 990,826,658원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현황 확인이 중요하다
말소기준권리는 2022.08.18 경주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2022.12.21 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권 300,000,000원, 2024.09.02 임의경매개시결정, 2024.12.31 남구(울산광역시) 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월을 우선해서 봐야 한다
수아지오시티의 비교 실거래는 30.41㎡와 34.54㎡ 사례로 구성되어 있고 대상 비교 면적은 32.9㎡입니다. 전체 12건의 평균은 146,250,000원이지만, 하락장에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 138,000,000원, 그리고 최근 추세 -25.3%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.9㎡ | 2건 | 114,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.9㎡ | 12건 | 146,250,000원 |
현재 최저가 24,000,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 21.1%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 배당 모형에 따른 실질취득도 24,000,000원으로 같습니다. 가격만 보면 최근 실거래보다 낮은 구간이지만, 이 차이를 곧바로 투자 매력으로 환산해서는 안 됩니다. 최근 시세가 -25.3% 추세이고 이미 6회 유찰됐다는 사실은 매수층이 제한적일 수 있음을 보여주는 별도의 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,000원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 23,168,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,380,000,000원 중 예상 배당액은 23,168,000원이며, 미배당액은 1,356,832,000원입니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가는 가격보다 매각 가능성이 변수
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 24,000,000원 | 23,168,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,800,000원 | 16,097,600원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,760,000원 | 11,148,320원 | 0원 |
추가 유찰 시 가격은 16,800,000원, 11,760,000원으로 내려가지만 세 시나리오 모두 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금이 불어나는 구조가 아니라, 가격을 더 낮춰도 실제 사용·임대·재매각이 가능한가에 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 신정1동행정복지센타 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 주건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 지1층 106호는 107호와 경계벽 없이 보험대리점 사무실로 같이 이용 중입니다.
- 공부상 용도. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 보험대리점 사무실입니다.
- 경계벽. 106호와 107호 사이 경계벽은 없지만 건축물대장·도면과 벽면 표시 등에 따라 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단되어, 경매 진행 시 정확한 사실관계 재확인이 요구됩니다.
- 규제·토지. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형에 가까운 주상복합용 건부지입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106·107호 경계 확인. 매각물건명세서에는 107호와 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 전용구획과 복원 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 현황상 사무실이 사용 중입니다. 점유자의 신분과 사용 권원, 사업자등록·보증금·확정일자 등을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 최근 거래 중심. 전체 평균 146,250,000원보다 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 138,000,000원, 하락 추세 -25.3%를 우선해서 봐야 합니다.
- 6회 유찰의 의미 확인. 현재 24,000,000원이라는 낮은 가격보다 왜 앞선 회차에서 매수자가 붙지 않았는지, 지하 근린시설의 임대수요와 매각 가능성을 확인하는 것이 먼저입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 1,356,832,000원은 곧바로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 유찰의 원인을 사는 물건”
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 단순합니다. 2022.08.18 경주농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 실질취득은 24,000,000원으로 최근 12개월 평균 114,000,000원의 21.1%까지 낮아졌습니다.
하지만 결론을 가격 하나로 내리면 안 됩니다. 6회 유찰, 최근 가격 추세 -25.3%, 지하 근린시설, 106·107호 경계벽 없이 공동 사용, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 즉 권리 인수 위험보다 사용·점유·환금성 확인이 더 중요한 사건입니다. 권리는 소멸형이지만, 물건성은 보수적으로 확인해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 데이터와 맞습니다.
