울산지방법원 2024타경7378. 울산 남구 신정동 수아지오시티 지하 1층 107호의 근린시설입니다. 감정가 204,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 16,800,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 지하층 상업시설이라는 용도, 인접 106호와의 통합 사용, 임대관계 미상, 반복 유찰을 함께 판단해야 합니다.
말소기준권리는 2022년 8월 18일 경주농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당권과 경매개시결정, 후순위 압류도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 반면 현황상 106호와 107호가 경계벽 없이 함께 사용되고 있어, 낙찰 후 107호만 독립적으로 인도받아 사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 등기상 권리의 소멸과 실제 공간의 독립적 사용 가능성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층107호 (신정동, 수아지오시티) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 지하 1층 107호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 25층 건물 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 | 204,000,000원 |
| 최저매각가 | 16,800,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 8.24%) |
| 신청채권자 | 경주농업협동조합 |
| 청구금액 | 990,826,658원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 현황 이용 | 106호와 107호를 경계벽 없이 보험대리점 사무실로 함께 이용 |
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황은 보험대리점 사무소 |
| 임대관계 | 미상 · 점유자 및 임대차관계 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수 | 배당 추정상 0원 · 미확인 점유관계 및 별도 부담 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 현황 위험을 구분하라
말소기준은 2022.08.18. 을구 1번 경주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 공동담보목록 제2022-742호가 기재되어 있습니다. 이후 2022.12.21. 설정된 상상인저축은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 두 근저당권 모두 공동담보가 설정되어 있어 실제 채권 잔액과 배당관계는 최종 확인이 필요합니다.
과거 한국자산신탁과 케이비부동산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2023년 남구 압류도 말소되었고, 2024년 경매개시결정 이후 설정된 남구 압류는 후순위 소멸 대상으로 분석됩니다.
② 임대차·점유 — 임차관계 미상이 곧 임차인 없음은 아니다
감정평가서에는 본건의 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 106호와 107호가 보험대리점 사무실로 함께 이용되고 있다는 사실은 확인되지만, 실제 점유자의 신원·임대차 계약·보증금·사업자등록 및 인도 관계는 확인되지 않았습니다.
확인해야 할 사항은 실제 점유 주체, 106호·107호 각각의 임대차계약, 사업자등록 및 보증금, 두 호실의 사용관계입니다. 배당표상 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 추정에 따른 값이며, 실제 임대차 및 점유관계 조사 없이 모든 인수·명도 위험이 해소되었다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 1,680만원이 정말 싼 가격인가
수아지오시티의 거래 표본은 총 12건이며 전체 평균은 146,250,000원입니다. 하지만 오래된 고가 거래가 섞여 있으므로 현재 가격을 판단할 때는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 114,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월 138,000,000원이며, 최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 -25.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 114,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 146,250,000원 |
전체 평균 146,250,000원에 비해 최근 평균은 114,000,000원으로 낮아졌습니다. 제시된 가격 추세 역시 -25.3% 하락입니다. 단지 전체 거래를 참고하더라도 과거 고가 거래를 기준으로 본건의 할인율을 계산하는 접근은 부적절합니다.
무엇보다 본건과 직접 비교할 수 있는 지하 근린시설의 거래가격을 확인해야 합니다. 106호와 분리하여 독립적으로 매도하거나 임대할 수 있는지도 가치 판단에 영향을 줍니다. 이러한 확인이 이뤄지기 전에는 최저가 16,800,000원이 시장가치보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 702,400원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 16,097,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 16,800,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 702,400원을 제외한 16,097,600원이 선순위 경주농업협동조합에 배당됩니다. 상상인저축은행과 소유자에게 돌아갈 예상 금액은 0원입니다.
두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,380,000,000원, 예상 채권자 배당액은 16,097,600원이며 채권최고액 기준 미배당액은 1,363,902,400원입니다. 이는 실제 확정 채무잔액이 아니라 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다.
배당표는 집행비용 추정 및 채권최고액을 기준으로 작성되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 더 내려가도 문제가 해결되는가
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 16,800,000원 | 16,097,600원 | 1,363,902,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,760,000원 | 11,148,320원 | 1,368,851,680원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 8,231,999원 | 7,683,823원 | 1,372,316,177원 | 0원 |
현재 최저가는 16,800,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오상 11,760,000원과 8,231,999원까지 내려갑니다. 각 회차 모두 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가 하락만으로 106호와의 경계 문제, 미확인 점유관계, 지하 상업시설의 환금성 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 가격이 더 내려가는 시나리오와 실제 독립 이용·매도 가능성은 분리해서 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 신정1동행정복지센터 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물로, 위생·급배수시설, 소화전, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물이 2면의 포장도로에 접하며 전반적인 가로 상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지 형상은 사다리형에 가깝고 주상복합용 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 공부·현황 차이. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 본건 현황은 보험대리점 사무소입니다. 실제 사용 목적과 관련된 용도·시설 요건을 확인해야 합니다.
- 공간의 독립성. 지하 1층 106호와 107호는 경계벽 없이 함께 이용되고 있습니다. 감정평가에서는 경계벽 복원이 용이할 것으로 판단했으나 정확한 사실관계를 재확인하도록 기재되어 있습니다.
- 환금성. 본건 7회 유찰, 단지 경매물건 평균 5.1회 유찰입니다. 지하 상업시설의 실수요와 독립 매도·임대 가능성을 확인해야 하며, 지상층 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 106호와의 물리적 경계 확인. 건축물대장 도면과 실제 현장을 대조하고, 107호의 정확한 범위·출입 동선·공용 부분·경계벽 복원 가능성을 확인하세요.
- 통합 사용관계 확인. 106호와 107호를 함께 사용하는 주체와 사용 근거를 확인하고, 107호만 낙찰받았을 때 독립적으로 인도받을 수 있는지 조사하세요.
- 임대차·점유 조사. 보험대리점 사무실의 실제 점유자, 임대차계약서·보증금·사업자등록·확정일자 및 점유 범위를 확인하세요. 대항력과 우선변제 여부는 현재 미상입니다.
- 직접 비교 시세 확보. 지하 근린시설의 동일·유사 호실 매매 및 임대 거래를 확인하세요. 지상 2~9층 거래의 최근 평균 114,000,000원을 본건의 매도 가능 가격으로 사용해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -25.3%를 반영하여 보수적으로 평가하고, 향후 매도·임대 가능 여부를 별도 검토하세요.
- 반복 유찰 사유 확인. 7회 유찰의 원인을 현장 접근성, 경계 문제, 실제 이용 상태와 수요 측면에서 점검하세요.
- 공동담보 및 배당 확인. 경주농업협동조합과 상상인저축은행의 공동담보목록, 실제 채권 잔액, 배당요구 및 매각으로 소멸하는 권리를 원본으로 대조하세요.
- 체납·별도 부담 확인. 관리비 체납 중 승계 가능 부분, 조세 관련 부담 및 공간 분리 공사비 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 건축물대장과 도면을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,680만원이라는 숫자보다 독립 사용이 중요하다”
이 물건은 감정가 204,000,000원에서 최저가 16,800,000원까지 내려온 7회 유찰 지하 근린시설입니다. 말소기준 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리상 예상 인수액이 없다는 사실만으로 투자 위험이 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 106호와 경계벽 없는 통합 사용, 임대관계 미상, 7회 유찰 및 거래 추세 -25.3% 하락이 동시에 존재합니다. 최근 거래 평균 114,000,000원과 최신 거래 138,000,000원 역시 지상층 거래이므로 본건의 적정 시세를 직접 입증하지 못합니다.
핵심은 독립적인 인도·사용·임대·매도가 가능한지 확인하는 것입니다. 그 결과를 토대로 본건에 맞는 시세와 추가 비용을 산정해야 합니다. 현 단계에서는 최저가가 감정가의 8.24%라는 사실만으로 가격 메리트나 환금성을 긍정하기 어려우며, 현장과 점유·경계관계 확인이 선행되어야 합니다.
