울산지방법원 2024타경7378. 울산 남구 신정동 수아지오시티 지1층107호 근린시설입니다. 감정가는 204,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 24,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사케이하우징이고, 말소기준은 2022.08.18 설정된 경주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 뒤에 설정된 주식회사상상인저축은행의 300,000,000원 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 현황입니다. 감정평가 자료상 지1층106호와 지1층107호는 경계벽 없이 같이 이용 중이고, 106호와 107호는 보험대리점 사무실로 사용되는 것으로 조사됐습니다. 경계벽 복원은 용이한 것으로 판단됐지만 경매 진행 시 정확한 사실관계를 재확인하도록 명시돼 있습니다. 또한 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층107호 (신정동, 수아지오시티) |
| 물건종류 | 근린시설 · 건축물대장상 2종근린생활시설(일반음식점) |
| 현황 이용 | 지1층106호와 경계벽 없이 같이 이용 · 보험대리점 사무실 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 24,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 990,826,658원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 배당표상 인수 0원
말소기준은 2022.08.18 경주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 공동담보목록 제2022-742호가 기재돼 있습니다. 이후 2022.12.21 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당 300,000,000원, 2024.09.02 임의경매개시결정, 2024.12.31 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 시장도 내려왔다
수아지오시티의 면적 매칭 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균 거래가는 146,250,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 114,000,000원, 최신 거래는 2026.03 138,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -25.3%의 하락 추세를 보입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 114,000,000원 |
현재 최저가 24,000,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 21.1%, 전체 평균 146,250,000원의 16.4%입니다. 숫자상 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 물건은 지하1층 근린시설이고, 실거래 표본은 30.41㎡·34.54㎡ 면적대이며 최근 12개월 표본도 2건뿐입니다. 감정가에서 6회 연속 유찰됐다는 사실 자체가 현재 물건의 용도·현황·환금성을 함께 평가해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,000원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 23,168,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 24,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 23,168,000원, 미배당액은 1,356,832,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 24,000,000원 | 23,168,000원 | 1,356,832,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,800,000원 | 16,097,600원 | 1,363,902,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,760,000원 | 11,148,320원 | 1,368,851,680원 | 0원 |
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 신정1동행정복지센타 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 현황 이용. 지1층106호와 지1층107호는 경계벽 없이 같이 이용 중이며 보험대리점 사무실로 조사됐습니다.
- 공부상 용도. 건축물대장상 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실 이용입니다.
- 경계 복원. 건축물대장·도면과 벽면 표시 등에 의하면 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단됐지만 정확한 사실관계의 재확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 임차인 자료가 없다는 사실만으로 실제 점유자를 단정할 수 없습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물이 2면의 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평지의 주상복합용 건부지이며 토지면적은 1,607.6㎡, 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 수아지오시티는 88세대, 2018.10.17 준공입니다. 해당 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 106호와의 경계 확인. 현재 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용 중이므로 107호의 정확한 현황 경계와 독립 출입·독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자·점유자와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 보험대리점 사무실입니다. 향후 사용할 용도와 관련된 현황을 점검해야 합니다.
- 최근 가격 하락 반영. 전체 평균 146,250,000원보다 최근 12개월 평균 114,000,000원을 우선하고, 최근 거래 추세 -25.3%를 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 최근 평균의 21.1%까지 낮아진 만큼 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 원인이 현황·수요·환금성에 있는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,400만원”보다 먼저 확인할 것은 ‘독립된 107호인가’
가격표만 보면 강합니다. 감정가 204,000,000원이 6회 유찰돼 24,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 114,000,000원의 21.1%에 불과합니다. 말소기준 이후 권리도 소멸하는 구조이며 배당표상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 독립 점포가 아닙니다. 지하1층 근린시설이고, 106호와 경계벽 없이 같이 이용 중이며 임대관계가 미상입니다. 최근 거래 추세도 -25.3%로 하락했습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 107호만 독립적으로 확보·사용·임대할 수 있는지, 그리고 그 상태에서 실제 수요가 있는지입니다. 권리는 비교적 정리돼 있고 가격도 크게 내려왔지만, 현황과 환금성 확인 없이는 할인폭을 그대로 투자 매력으로 환산하기 어렵습니다.
