부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 감정가 249,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 85,407,000원입니다. 숫자만 보면 상당히 낮아진 가격이지만, 이 사건에서는 입찰금액보다 임차보증금과 권리순위가 먼저입니다.
등기부에는 강승경의 보증금 130,000,000원 주택임차권이 기재되어 있습니다. 현황조사와 문건접수 내역에는 강승경을 포함해 최용근·김태경·염재민·정창규가 각각 등장합니다. 보증기관 대위신고로 표시된 사람은 없으나, 이들이 모두 독립적인 임대차계약을 체결했는지, 실제 점유관계가 어떻게 구성되는지는 확정할 수 없습니다.
특히 강승경보다 먼저 설정된 근저당권과 이후의 채권이전·근질권 설정이 확인됩니다. 따라서 강승경의 보증금을 무조건 전액 인수한다고 단정하는 것도, 경매개시결정을 실제 최초 말소기준권리라고 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 4층 401호 도로명주소: 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 / 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 14층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 · 2023.06.12 소유권이전 · 거래가액 225,971,728원 |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 최저매각가 | 85,407,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34%) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구금액 | 477,953,156원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차·점유 신고 | 5명 · 보증기관 대위신고 없음 · 독립 임대차관계 확인 필요 |
| 인수 위험 | 강승경 보증금 130,000,000원 인수 가능성 및 기타 점유자 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당권과 임차인 순위가 핵심
원래 근저당권에는 말소 표시가 있는 반면 관련 이전·근질권 항목에는 같은 말소 상태가 확인되지 않아 등기 상태가 일치하지 않습니다. 원본 등기부에서 해당 근저당권의 실제 존속 여부와 말소기준 순위를 확인해야 합니다.
2023년 근저당권이 유효하다면 강승경을 비롯한 신고자들의 전입일보다 앞서므로 임차인의 대항력 및 인수 여부를 판단할 때 반드시 반영해야 합니다.
2020년 설정된 화진철강 근저당권과 이영숙의 주택임차권은 등기부상 이미 말소된 것으로 나타납니다. 반면 2023년 근저당권은 관련 권리이전과 근질권 기재가 함께 있어 단순히 말소 완료로 처리해서는 안 됩니다.
2025년 임의경매개시결정과 이후 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 압류의 소멸 여부와 별개로 조세채권의 배당 및 매수인 부담 여부는 따로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 점유관계가 확정되지 않았다
현황조사·문건접수·등기부 등을 통해 확인되는 임차·점유 신고자는 5명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 강승경의 임차권은 건물 전부를 대상으로 하는 반면 다른 신고자 4명의 점유 부분과 계약관계는 특정되지 않아 각 신고를 별개의 확정된 보증금채무로 합산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강승경 임차권등기 |
2023.06.13 | 130,000,000원 | 인수 가능성 검토 근저당 순위 확인 |
배당 여부 확인 확정일자 2023.05.25 |
130,000,000원 가정 실제 인수액 미확정 |
| 최용근 | 2023.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김태경 | 2023.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 염재민 | 2023.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정창규 | 2023.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
대항력은 주민등록일뿐 아니라 실제 점유와 선순위 권리관계 등을 함께 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 신고자를 대항력 확정 임차인으로 단정하지 않았습니다.
배당 시뮬레이션은 보증금 130,000,000원을 전액 매수인 인수로 처리했지만, 2023.06.12 근저당권이 존속한다면 그 선후관계가 인수 판단에 영향을 줍니다.
강승경의 인수보증금을 확정하려면 근저당권 존속 여부, 실제 점유·대항력, 우선변제권 및 배당액을 함께 확인해야 합니다.
이들의 독립적인 임대차 여부, 점유 범위, 보증금, 대항력 및 배당 결과를 알 수 없으므로 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 강승경의 인수 문제가 해소되더라도 다른 점유자의 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 실질취득 비용 — 최저가만으로 판단하면 안 된다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 85,407,000원 자체가 아니라 낙찰대금과 실제 인수보증금을 합산한 취득 비용입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 249,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 85,407,000원 | 3회 유찰 후 입찰 기준가격 |
| 강승경 보증금 | 130,000,000원 | 인수 가능성 및 실제 배당액 확인 필요 |
| 기타 신고자 보증금 | 미상 | 독립 임대차 및 인수 여부 확인 필요 |
| 실질취득 비용 | 미확정 | 실제 배당·인수액 확인 후 산정 |
그러나 대항력과 우선변제권이 인정되어 매각대금에서 보증금 일부가 배당되는 경우, 실제 인수액은 미배당 잔액으로 조정됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 배당·인수 구조에 따라 실질취득 비용이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.
따라서 215,407,000원을 확정 취득비용으로 보거나, 반대로 130,000,000원만 부담한다고 확정해서는 안 됩니다. 특히 다른 점유자들의 미상 보증금은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 249,000,000원보다 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세 대비 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재는 인수금액 확정과 실거래 시세 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
아래는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액입니다. 실제 배당이 확정된 표가 아니며, 등기상 근저당권과 임차인 권리순위에 대한 검증이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,937,326원 |
| 강승경 임차보증금 매수인 인수 가정 |
130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 시뮬레이션상 잔여 |
— | 83,469,674원 |
집행비용과 소유자 잔여금은 제시된 계산값입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 신청채권자의 실제 배당액도 확정된 것으로 볼 수 없습니다.
그런데 배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당이 0원이고 대부분의 매각대금이 소유자 잔여금으로 표시됩니다. 해당 결과를 정상적인 배당 확정치로 신뢰하기 어렵습니다.
실제 선순위 채권액과 배당순위가 확인되기 전까지 소유자 잔여금, 강승경 배당액 및 매수인 인수액을 확정하지 않아야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 별개
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 85,407,000원 | 130,000,000원 | 실제 인수액 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 59,784,899원 | 130,000,000원 | 보증금·배당 재검토 필요 |
| 5회 유찰 시 | 41,849,429원 | 130,000,000원 | 저가 낙찰만으로 비용 감소 단정 불가 |
유찰로 낙찰가격이 내려가더라도 보증금 인수형에서는 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 낙찰대금의 감소만 보고 전체 취득비용이 같은 폭으로 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건의 회차별 인수 가정은 모두 130,000,000원으로 제시되어 있지만, 실제 배당구조가 확정되지 않았고 다른 점유자의 보증금도 알려지지 않았으므로 회차별 실질취득 비용을 확정할 수 없습니다.
임차권 인수 가능성, 확인되지 않은 보증금, 근저당권 순위와 배당 불일치까지 고려하면 감정가 대비 할인율은 독립적인 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 구포초등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 분류하거나 아파트 실거래가를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 14층 건물이며 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12m 포장도로와 북동측 약 2m 계단도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이라는 용도와 다회유찰 이력이 확인됩니다. 실제 매매·임대 거래 수준과 매수 수요를 확인해야 하며, 현재 자료만으로 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2023.06.12 근저당권의 말소 여부와 2025.02.13 근저당권 이전·근질권 설정의 현재 효력을 확인해야 합니다. 최초 말소기준권리 판단이 달라지면 임차인 인수 판단도 달라질 수 있습니다.
- 강승경 보증금. 130,000,000원의 실제 배당 가능액, 미배당 잔액, 대항력과 임차권등기 효력을 확인해야 합니다. 제시된 전액 인수 가정을 확정 사실로 취급하지 마세요.
- 다른 점유 신고자 4명. 최용근·김태경·염재민·정창규의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 점유 중복관계. 강승경의 임차권은 건물 전부를 대상으로 합니다. 다른 신고자와의 관계를 확인하여 동일 보증금을 중복 계산하지 않으면서 추가 인수 위험도 빠뜨리지 않아야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 477,953,156원과 예상배당 0원, 소유자 잔여금 83,469,674원의 관계를 실제 채권액·권리순위와 대조해야 합니다.
- 실질취득 비용. 낙찰대금과 실제 인수할 미배당 보증금을 합산해 판단해야 합니다. 최저가 85,407,000원만으로 매입 비용을 계산해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물 수준을 확인해야 합니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 조세·관리비. 북구 압류 관련 조세채권과 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 실제 거주자와 점유 형태가 명확하지 않으므로 인도명령 가능 여부, 점유 이전 절차 및 명도 비용을 검토해야 합니다.
- 매각기일 및 원본. 2026.10.01 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 및 배당 관련 서류를 대조하고 기일 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,540만원 낙찰가가 곧 취득가가 아니다”
부산 웅진아름누리 401호는 감정가 249,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 85,407,000원까지 내려왔습니다. 그러나 강승경 보증금 130,000,000원의 인수 가능성, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유 신고자 4명, 근저당권과 배당 내역의 불일치가 함께 존재합니다.
강승경 보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마 인수되는지에 따라 취득 비용은 달라집니다. 다른 점유자들이 별도 보증금채권을 가지고 있다면 추가 위험도 발생할 수 있습니다. 선순위 근저당권의 존속 여부 역시 임차인 권리 판단에 직접적인 영향을 줍니다.
동일 용도 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 현재 결론은 실질취득 비용 미확정·임차인 인수 위험·권리순위 재검증 필요입니다. 가격 판단보다 등기 원본, 임차인 계약관계 및 실제 배당구조의 확인이 우선입니다.
