부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 14층 1401호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가 257,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,151,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계가 가격을 결정하는 구조입니다.
확인된 임차인 가운데 김태경은 보증금 125,000,000원, 전입 2023.08.01, 확정일자 2023.07.03이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 88,151,000원을 기준으로 집행비용 1,986,718원을 제외한 86,164,282원이 배당되는 계산이고, 보증금 부족분 38,835,718원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 김태경 부분만 놓고 보면 총 취득부담은 보증금 약 125,000,000원 수준에서 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101250 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사모티전력 |
| 취득 | 2023.07.17 매매 · 거래가액 253,782,181원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 88,151,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 477,953,156원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차인 인수 위험
등기 흐름상 2020년 신탁은 이미 말소됐고, 2022년 강제경매개시결정도 말소됐습니다. 2023.07.28 연산로터리새마을금고의 채권최고액 107,800,000원 근저당이 설정된 뒤 그 권리가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.03.28 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매를 개시했습니다. 2025.12.04 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 1명보다 미상 4명이 더 중요하다
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승경 | 2023.06.13 | 미상 | 2025.04.14 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최용근 | 2023.06.23 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태경 | 2023.08.01 | 125,000,000원 | 2025.06.26 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 염재민 | 2023.09.26 | 미상 | 2025.04.11 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정창규 | 2023.11.24 | 미상 | 2025.04.15 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
김태경은 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2023.06.23, 확정일자는 2023.07.03, 전입·점유개시는 2023.08.01입니다. 보증금은 125,000,000원이며, 현재 배당가정에서는 86,164,282원을 받고 38,835,718원이 미배당으로 남습니다.
더 큰 불확실성은 강승경·최용근·염재민·정창규입니다. 네 사람 모두 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들의 실제 보증금과 배당순위가 확인되기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 현재 표시되는 김태경 인수액만으로 총 위험을 끝내 계산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 257,000,000원에서 최저매각가가 88,151,000원까지 떨어졌다는 사실만 보면 가격 하락폭은 큽니다. 하지만 이 사건에는 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 실질취득가가 시장 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,986,718원 |
| 1. 임차인 김태경 보증금 | 125,000,000원 | 86,164,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김태경에게 86,164,282원이 배당되고 부족분 38,835,718원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상의 다른 대항력 임차인 4명은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 늘어나는 인수
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 김태경 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 88,151,000원 | 34% | 38,835,718원 |
| 4회 유찰 시 | 61,705,699원 | 24% | 64,805,004원 |
| 5회 유찰 시 | 43,193,989원 | 17% | 82,983,503원 |
최저가는 88,151,000원에서 61,705,699원, 43,193,989원으로 내려가지만 김태경 미배당분은 반대로 커집니다. 즉 김태경 보증금 부분에서는 유찰이 반복돼도 실질취득액이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 여기에 다른 네 임차인의 보증금이 확인되면 총 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 구포초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 2미터 계단도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 260.0㎡, 공시지가 1,729,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김태경 인수액 재확인. 현재 계산상 미배당 38,835,718원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 미상 임차인 4명 보증금 확인. 강승경·최용근·염재민·정창규의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 최저가와 실질취득액 분리. 88,151,000원만 보고 가격을 판단하지 말고 김태경 보증금 약 125,000,000원 수준과 추가 임차인 위험을 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 김태경 미배당 인수액은 각각 64,805,004원·82,983,503원으로 증가합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 현재 실질취득액이 시세보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 5명의 현황과 점유 범위를 원본 현황조사·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 257,000,000원에서 최저가 88,151,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 김태경 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 계산상 38,835,718원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하므로 김태경 부분만 보면 실질취득은 약 125,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
더 중요한 문제는 강승경·최용근·염재민·정창규 네 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 이들은 모두 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있어 추가 인수 위험이 열려 있습니다. 최근 시세자료도 없어 실질취득액의 가격 경쟁력까지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 미상 임차인 4명의 보증금과 최종 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
