부산지방법원 2025타경101250. 구포동 웅진아름누리 12층 1201호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가는 257,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 88,151,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 떨어졌지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차인 승계 위험입니다. 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다.
정창규는 보증금 130,000,000원, 확정일자 2023.10.20, 전입일자 2023.11.24로 확인되고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 88,151,000원으로 매각된다는 가정에서는 집행비용 1,986,718원을 제외한 86,164,282원이 배당되고, 43,835,718원이 미배당으로 남는 구조입니다. 따라서 확인된 범위만 보아도 매수인의 경제적 부담은 88,151,000원에서 끝나지 않고 88,151,000원 + 43,835,718원 = 131,986,718원으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 12층 1201호 · 도로명 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 · 2023.10.31 매매 · 거래가액 248,040,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 88,151,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 477,953,156원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유자들이 핵심
말소기준은 2025.03.28 임의경매개시결정으로 판정되어 있습니다. 이에 앞서 강승경은 2023.06.13, 최용근은 2023.06.23, 김태경은 2023.08.01, 염재민은 2023.09.26에 각각 전입했습니다. 다만 이 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 네 사람 모두 배당요구 사실은 확인됩니다.
정창규는 임대차계약일 2023.10.20, 확정일자 2023.10.20, 점유개시 2023.11.16, 전입 2023.11.24, 보증금 130,000,000원으로 구체적인 권리관계가 확인됩니다. 2025.10.22 주택임차권등기가 이루어졌고, 현 회차 배당표에서는 우선변제 후 부족분 43,835,718원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강승경 | 2023.06.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최용근 | 2023.06.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김태경 | 2023.08.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 염재민 | 2023.09.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정창규 | 2023.11.24 / 2023.10.20 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 43,835,718원 |
② 가격 구조 — 감정가 34%보다 ‘실질취득액’이 중요
현재 최저매각가는 88,151,000원으로 감정가 257,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 권리분석에서는 낙찰가 + 인수액을 먼저 보아야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 정창규 미배당·인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 88,151,000원 | 43,835,718원 | 131,986,718원+ |
| 4회 유찰 시 | 61,705,699원 | 69,805,004원 | 131,510,703원+ |
| 5회 유찰 시 | 43,193,989원 | 87,983,503원 | 131,177,492원+ |
낙찰가가 88,151,000원에서 61,705,699원, 다시 43,193,989원으로 떨어져도 정창규의 미배당액은 43,835,718원 → 69,805,004원 → 87,983,503원으로 늘어납니다. 결과적으로 확인된 실질취득액은 세 구간 모두 약 131,000,000원대에서 유지됩니다. 이것이 대항력 인수형에서 ‘낙찰가가 더 내려가면 무조건 싸진다’고 볼 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,986,718원 |
| 1. 임차인 정창규 보증금 | 130,000,000원 | 86,164,282원 |
| 정창규 미배당 · 매수인 인수 | - | 43,835,718원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 정창규 배당으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인 4명의 실제 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 구포초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지이며 주상용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북서측 약 12m 포장도로와 북동측 약 2m 계단도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 포함됩니다. 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 88,151,000원에 낙찰되어도 확인된 부담은 최소 131,986,718원입니다.
- 강승경·최용근·김태경·염재민 확인. 네 명의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당순위를 반드시 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 정창규 승계. 현재 회차 예상 미배당액 43,835,718원을 낙찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 정창규 인수액이 늘어 확인된 실질취득액은 약 131,000,000원대로 유지됩니다.
- 명도 관계. 임차인 5명이 확인되는 만큼 실제 점유자와 퇴거·인도 관계를 별도 점검해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “얼마를 결국 부담하나”
이 사건은 세 차례 유찰되어 최저가가 88,151,000원까지 낮아졌지만, 권리구조를 함께 보면 단순 저가매수형과 거리가 있습니다. 정창규 한 명만 계산해도 현 회차에서 43,835,718원의 미배당 인수액이 발생해 확인된 실질취득액이 131,986,718원으로 올라갑니다. 추가 유찰이 되어 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 131,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다.
더 큰 변수는 정창규보다 앞서 전입한 강승경·최용근·김태경·염재민입니다. 이 네 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계 규모가 아직 확정되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “8,815만원에 살 수 있느냐”가 아니라 “미상 임차인까지 확인한 뒤 최종적으로 얼마를 인수하느냐”입니다. 실질취득액이 확정되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
