184,800,000원
부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 7층 702호로, 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사모티전력이며 2023.05.30. 매매를 원인으로 거래가액 256,421,818원에 취득했습니다. 감정가는 264,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 184,800,000원입니다.
표면상 할인액은 79,200,000원이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현황조사와 문건접수에 등장하는 실제 임차인은 5명이며, 그중 강승경의 전입일은 2023.06.13.으로 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 상태라 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 배당 후 남는 보증금이 있다면 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101250 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 7층 702호 도로명: 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 14층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 (2023.05.30. 매매, 거래가액 256,421,818원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구액 | 477,953,156원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시일이 아니다
2020년과 2021년에 설정된 주식회사화진철강의 각 60,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다. 정민수 명의의 160,000,000원 주택임차권도 2023.06.27. 말소됐으므로 현재 매수인이 승계할 권리는 아닙니다. 말소기준 이후의 경매개시결정, 최용근 임차권등기 및 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 가능 1명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 5명이 모두 실제 임차인 또는 점유 신고자입니다. 다만 전입일만으로 보증금 규모와 우선변제 순위를 확정할 수 없으며, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승경 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 말소기준보다 9일 빠름 | 미상 | 인수 가능성 미배당 보증금 확인 필요 |
| 최용근 주택 전부 · 임차권등기 | 2023.06.23 | 120,000,000원 | 2023.05.18 | 2025.05.01 | 말소기준 후 | 행사 가능 | 원칙상 소멸 |
| 김태경 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.21 | 말소기준 후 | 미상 | 선순위 아님 |
| 염재민 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.04.11 | 말소기준 후 | 미상 | 선순위 아님 |
| 정창규 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 말소기준 후 | 미상 | 선순위 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 메리트는 아니다
감정가는 264,000,000원이고 현재 최저가는 184,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 현 소유자의 2023.05.30. 거래가액은 256,421,818원이지만, 이는 해당 호실의 과거 소유권 취득가액일 뿐 현재 시세를 직접 확정하는 비교자료는 아닙니다.
동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 제시되지 않았으므로 184,800,000원이 최근 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 여기에 선순위 가능 임차인의 보증금까지 확인되지 않았으므로, 가격 비교의 기준은 최저가 단독이 아니라 최저가 + 실제 인수액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 최용근 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 전입 2023.06.23 / 확정 2023.05.18 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,412,800원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
위 표는 현재 매각가를 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 등기상 2023.06.22. 설정된 채권최고액 110,000,000원의 근저당권과 선순위 가능 임차인 강승경의 보증금이 배당 항목에 반영되지 않은 형태이므로, 실제 배당순위와 매수인 인수액은 매각물건명세서·배당요구서 및 채권계산서 원문과 대조해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 소유자 잔여 | 시뮬레이션 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 184,800,000원 | 61,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 129,359,999원 | 6,748,959원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 90,551,999원 | 0원 | 31,477,937원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 구포초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물로 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12미터 포장도로와 북동측 약 2미터 계단도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 철도보호지구에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지로 주상용 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강승경 임대차 원문 확인. 계약일, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 종기를 확인해 선순위 대항력과 인수 예상액을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준일 재검증. 2023.06.22. 근저당권 설정과 2025.02.13. 권리이전·근질권 설정의 연결 관계를 등기부 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당표 보완. 채권최고액 110,000,000원의 근저당권 배당과 강승경 보증금이 현재 시뮬레이션에 반영됐는지 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 5명의 신고자가 동일 702호에 어떤 관계로 전입·점유했는지 현장조사와 전입세대확인서를 통해 구분해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 면적 주거용 오피스텔의 최근 12개월 거래와 현재 매물을 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 최우선변제 가능 금액은 관리사무소와 집행기록에서 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·대출 조건 확인. 공부상 업무시설인 주거용 오피스텔이므로 실제 이용상태와 금융기관의 담보평가 조건을 사전에 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “인수액 미상”이 먼저다
이 사건의 핵심은 감정가 264,000,000원에서 최저가 184,800,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2023.06.22. 근저당권보다 먼저 전입한 강승경의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 이 보증금이 선순위 대항력을 갖고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰가는 내려가도 매수인의 총 취득부담은 그 미배당액만큼 증가합니다.
최용근의 120,000,000원 임차권등기와 말소기준 이후 전입자들은 원칙적으로 매각으로 정리될 구조지만, 현재 배당 시뮬레이션은 등기상 근저당권 및 선순위 가능 임차인의 반영 관계를 확인하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 인수 0원의 안전형이 아니라, 인수액을 아직 계산할 수 없는 확인 필요형입니다. 권리 원문이 보완되기 전 결론은 가격 판단 보류·입찰 보류가 타당합니다.
