💰 최저가 90,552,000원 ⚠️ 알려진 인수 31,477,936원 🏠 실질취득 122,029,936원 👥 점유·임차 5명
부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 7층 702호, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 264,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,552,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금의 미배당과 매수인 인수 가능성입니다.
배당 시뮬레이션에서는 최용근의 보증금 120,000,000원에 대해 현재 매각가 90,552,000원 중 집행비용 2,029,936원을 제외한 88,522,064원이 배당되고, 부족한 31,477,936원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 현재 회차에서는 최저가와 이 인수액을 합친 금액이 122,029,936원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 커지는 구조라 총취득부담은 120,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101250 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 7층 702호 |
| 도로명 | 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사모티전력 · 2023.05.30 매매 · 거래가액 256,421,818원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 90,552,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 477,953,156원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 최저가보다 중요하다
등기부에는 과거 주식회사화진철강 근저당, 정민수의 주택임차권 등이 있었으나 이미 말소된 내역이 확인됩니다. 2023.06.22 연산로터리새마을금고의 채권최고액 110,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당권은 2025.02.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 2025.03.28 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이후 2025.05.01 최용근의 보증금 120,000,000원 주택임차권과 2025.12.04 부산광역시 북구 압류가 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 5명 중 4명은 보증금이 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승경 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태경 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 염재민 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정창규 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최용근 | 2023.06.23 · 주택 전부 | 120,000,000원 | 2023.05.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
최용근은 2023.05.18 확정일자, 2023.06.23 주민등록·점유개시, 보증금 120,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 배당 계산상 보증금 전액을 회수하지 못하고 31,477,936원이 미배당됩니다.
반면 강승경·김태경·염재민·정창규는 각각 2023.06.13, 2023.08.01, 2023.09.26, 2023.11.24 전입 사실과 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 네 사람은 대항력 가능·미상으로 다뤄야 하며, 실제 인수액은 원본 명세서와 임대차 자료를 대조하기 전까지 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,029,936원 |
| 1. 임차인 최용근 보증금 | 120,000,000원 | 88,522,064원 |
| 최용근 미배당 | - | 31,477,936원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 매각대금 90,552,000원이 집행비용과 최용근 보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 최용근 보증금 부족분 31,477,936원이 매수인 인수로 계산되며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 다른 점유·임차인의 보증금은 확인되지 않아 추가 부담은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 내려가는 최저가, 올라가는 인수액
| 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 90,552,000원 | 31,477,936원 | 122,029,936원 |
| 4회 유찰 시 | 63,386,399원 | 58,154,556원 | 121,540,955원 |
| 5회 유찰 시 | 44,370,479원 | 76,828,190원 | 121,198,669원 |
표에서 보듯 최저가는 90,552,000원에서 63,386,399원, 다시 44,370,479원으로 내려가지만, 최용근 관련 인수 추정액은 반대로 커집니다. 그래서 알려진 부담만 기준으로 해도 총액은 121,198,669원~122,029,936원 범위에 머뭅니다. 여기에 네 명의 미상 보증금 문제가 남아 있으므로 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 구포초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 구포역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 12미터 내외 포장도로, 북동측으로 약 2미터 내외 계단도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구가 포함됩니다. 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최용근 미배당 확인. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 31,477,936원이 매각물건명세서와 실제 배당관계에서도 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 4명 확인. 강승경·김태경·염재민·정창규의 보증금, 확정일자, 실제 점유관계와 배당요구 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 90,552,000원만이 아니라 알려진 인수액을 합친 122,029,936원을 최소한의 취득부담 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수 추정액이 늘어 알려진 실질취득은 121,540,955원·121,198,669원 수준에 머뭅니다.
- 압류 확인. 2025.12.04 부산광역시 북구 압류가 등기돼 있으므로 배당과 조세채권 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임대차 자료를 서로 대조한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “90,552,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 264,000,000원, 최저가 90,552,000원, 3회 유찰입니다. 하지만 매수인의 실제 부담을 결정하는 숫자는 따로 있습니다. 최용근 보증금 120,000,000원 중 현재 회차 미배당액 31,477,936원을 더하면 알려진 실질취득은 122,029,936원입니다. 4회·5회 유찰 뒤에도 최저가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커져 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
더구나 강승경·김태경·염재민·정창규 네 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액이 미확정입니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율이 아니라 최용근의 미배당 보증금과 네 명의 미상 임차관계를 모두 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 권리위험형 사건입니다. 최저가가 더 내려가더라도 이 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
