부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 6층 601호로, 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 249,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 174,300,000원입니다. 소유자인 주식회사모티전력은 2023.08.30. 매매를 원인으로 2023.09.22. 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 253,782,181원입니다.
표면적인 할인액보다 중요한 것은 점유관계입니다. 확인된 실제 임차인은 강승경·최용근·김태경·정창규·염재민 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외한 수가 아니라 실제 임차인 5명입니다. 이 가운데 염재민은 건물 전부에 관해 보증금 120,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 나머지 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 6층 601호 · 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 (2023.08.30. 매매 · 2023.09.22. 소유권이전 · 거래가액 253,782,181원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 477,953,156원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 임차인의 선행 전입이 먼저다
권리분석상 기준일로 제시된 등기는 2025.03.28. 임의경매개시결정입니다. 강승경·최용근·김태경·정창규·염재민의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인된 사람은 염재민뿐이며, 나머지 4명은 전입 선후만으로 인수액을 산정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 120,000,000원보다 ‘모르는 금액’이 더 위험하다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승경 | 2023.06.13 · 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신청 2025.04.14 | 해당 없음 |
| 최용근 | 2023.06.23 · 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신청 2025.04.24 | 해당 없음 |
| 김태경 | 2023.08.01 · 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신청 2025.04.21 | 해당 없음 |
| 정창규 | 2023.11.24 · 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신청 2025.04.15 | 해당 없음 |
| 염재민 | 2023.09.26 · 건물 전부 점유개시 2023.09.25 · 확정일자 2023.09.19 | 120,000,000원 | 있음 | 배당 0원 | 신청 2025.05.01 | 해당 없음 |
염재민의 임대차계약일은 2023.08.31., 확정일자는 2023.09.19., 점유개시는 2023.09.25., 주민등록일은 2023.09.26.이며, 2025.05.01. 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 배당 0원, 보증금 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
③ 실질취득액 — 현재 회차도 감정가를 넘어선다
| 회차 | 최저매각가 | 확인 인수 | 최소 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 174,300,000원 | 120,000,000원 | 294,300,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,009,999원 | 120,000,000원 | 242,009,999원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,406,999원 | 120,000,000원 | 205,406,999원 |
현재 최저가 174,300,000원에 염재민의 확인 인수액 120,000,000원을 더하면 최소 실질부담은 294,300,000원입니다. 이는 감정가 249,000,000원보다도 높습니다. 게다가 이 계산에는 보증금 미상 임차인 4명의 인수 가능액이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 염재민 보증금 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,059,800원 | 0원 |
집행비용은 3,240,200원, 염재민의 예상배당은 0원, 매수인 인수는 120,000,000원, 소유자 잔여는 171,059,800원으로 산정되어 있습니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인 4명의 권리는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 구포동 구포초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가 당시 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지로, 북서측 약 12미터 포장도로와 북동측 약 2미터 계단도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·철도보호지구이며, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 4건 확인. 강승경·최용근·김태경·정창규의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
- 염재민 인수 확인. 보증금 120,000,000원의 배당액이 0원인지, 전액 인수가 확정되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 중복 점유관계 확인. 염재민은 건물 전부를 임차한 것으로 등기됐지만 별도 전입자 4명이 존재합니다. 전대차·동거·명의대여 등 실제 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검토. 2023.09.22. 근저당과 2025.02.13. 이전·근질권 설정의 현재 효력을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 청구액 477,953,156원과 채권자 배당 0원·소유자 잔여 171,059,800원의 관계를 채권계산서 및 배당순위와 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 실질부담 294,300,000원 이상의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “확정할 수 없는 인수액”이 핵심
이 사건의 핵심은 한 차례 유찰돼 최저가가 174,300,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 확인된 염재민 보증금만 120,000,000원이고, 이를 더한 현재 회차의 최소 실질부담은 294,300,000원입니다. 여기에 기준일보다 먼저 전입한 강승경·최용근·김태경·정창규의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건은 최저가를 보고 응찰가를 정할 사건이 아니라, 5명의 임대차 관계와 실제 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 실거래 비교자료도 없고, 담보권과 배당표의 대조가 필요한 부분도 남아 있습니다. 확인되지 않은 보증금이 하나라도 매수인에게 승계되면 실질부담은 현재 계산보다 더 커집니다. 가격 판단은 보류, 권리 확인이 선행되어야 합니다.
