부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 6층 601호로, 감정 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사모티전력이며 2023.08.30 매매를 원인으로 2023.09.22 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 253,782,181원입니다. 사건 청구액은 477,953,156원, 현재 최저매각가는 감정가 249,000,000원에서 3회 유찰된 85,407,000원입니다.

겉으로는 감정가 대비 크게 떨어진 가격이 눈에 띄지만, 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 특히 염재민은 건물 전부에 대한 임차권등기가 있고 보증금이 120,000,000원으로 특정되어 있으며, 예상배당 계산에서도 배당 0원·매수인 인수 120,000,000원으로 잡혀 있습니다. 보증금이 현재 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득액이 단순히 그만큼 내려간다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 이전 전입자부터 확인

권리 흐름상 기준일은 2025.03.28 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그보다 앞서 2023.09.22 연산로터리새마을금고의 채권최고액 103,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리는 2025.02.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 그 근저당권부채권에 대해 느티나무제사차유한회사 앞으로 채권최고액 103,400,000원의 근질권도 설정됐습니다.

② 임차인 — 확인된 인수 120,000,000원, 추가 4명은 미상

실제 임차·점유 주장은 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 5명을 각각 확인해야 합니다. 염재민을 제외한 4명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 특정되지 않아 대항력 有로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 네 사람 모두 배당요구 문건을 접수했으므로, 매각물건명세서와 임대차계약서 원본에서 실제 보증금과 점유관계를 대조해야 총 인수위험이 확정됩니다.

③ 가격 판단 — 시세 확인 전 ‘싸다’는 결론 금지

현재 감정가 249,000,000원에서 최저가 85,407,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일·유사 물건 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 추세 수치가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 판단하지 않습니다. 감정가 대비 34%라는 숫자는 경매 진행률일 뿐 현재 시장가 대비 할인율이 아닙니다.

또한 이 사건은 염재민의 확인된 보증금 120,000,000원과 추가 4명의 미상 보증금 위험이 있으므로, 향후 시세와 비교할 때도 단순 최저가가 아니라 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다. 임차인 인수액을 빼고 최저가 85,407,000원만 시세와 비교해 가격 메리트를 판단하면 권리비용을 누락하게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)

예상배당 계산상 매수인 인수액은 120,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 477,953,156원에 대해 현재·추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당순위는 원본 서류 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 구포초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 2미터 계단도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구가 포함됩니다.
• 토지. 대 260.0㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 염재민 120,000,000원 인수 확인. 배당 0원·전액 매수인 인수로 계산된 이유와 임차권등기 및 점유·전입 관계를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 미상 임차인 4명 확인. 강승경·최용근·김태경·정창규는 보증금과 확정일자가 특정되지 않았습니다. 임대차계약서와 배당요구 서류에서 실제 금액을 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 시세 비교. 확인된 인수형 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 향후 실거래 자료를 확인할 때 최저가만 시세와 비교하지 마세요.
• 2023.09.22 근저당 관련 원본 확인. 연산로터리새마을금고 근저당, 엠씨아이대부로의 이전, 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정 관계를 등기부 최신본에서 다시 확인하세요.
• 배당구조 대조. 예상배당에서는 신청채권자 배당이 0원으로 잡혀 있습니다. 청구액 477,953,156원과 실제 배당순위·채권관계를 원본에서 확인하세요.
• 시세 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인하기 전에는 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.

맺으며 — “유찰률보다 인수액이 먼저다”

이 물건은 감정가 249,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 85,407,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 염재민의 보증금 120,000,000원이 예상배당상 전액 매수인 인수로 잡혀 있고, 기준일 이전 전입자로 기록된 4명의 보증금도 아직 특정되지 않았습니다.

따라서 확인된 염재민만 기준으로도 대항력 인수형의 실질취득 구조를 적용해야 하며, 추가 임차인의 보증금까지 확인되기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다. 더 유찰되어 59,784,899원이나 41,849,429원까지 내려가더라도 확인된 인수 120,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 최근 실거래 시세도 별도로 확인한 뒤, 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액으로 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.