대전지방법원 2024타경118269. 세종특별자치시 어진동 세종비지니스센터 1층 에이115호의 근린시설입니다. 감정가는 381,000,000원이고 현재 최저매각가는 91,478,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 권리관계의 중심에는 2017.11.09 설정된 조치원농업협동조합의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 468,000,000원이며 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건을 단순히 ‘최저가가 크게 떨어진 물건’으로 보면 안 됩니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 3명이고, 그중 박석기와 안종원은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없습니다. 반면 성명미상(응답안함)은 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 현재 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 이 점유자의 권리관계 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위는 소멸

말소기준권리는 2017.11.09 조치원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원입니다. 2018.11.28 설정된 대림산업주식회사 근저당권은 말소기준권리 후순위이고, 2021.06.22 회사분할에 따라 디엘이앤씨주식회사로 권리가 이전되었습니다. 이 후순위 근저당권은 현재 경매에서 매각으로 소멸합니다.

갑구의 2022년 세종특별자치시 압류, 국세 압류, 세종비지니스센터 관리단 가압류, 2024년 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정 역시 말소기준권리 후순위입니다. 따라서 등기상 매수인이 그대로 떠안을 후순위 권리는 현재 배당 구조상 없습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 0순위로 매각대금에서 먼저 차감될 수 있어 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 현황 — 2명은 대항력 없음, 1명은 판정 전

③ 가격·유찰 분석 — 최저가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 91,478,000원으로 감정가 381,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 점만 보면 가격 하락폭은 큽니다. 그러나 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 저가인지 여부는 판단하지 않습니다. 특히 근린시설은 임대수익, 공실, 업종 적합성에 따라 실제 환금성이 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,478,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용 2,046,604원을 제외한 매각대금은 조치원농업협동조합 근저당권에 89,431,396원이 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액은 970,371,150원, 총 지급액은 89,431,396원, 미배당은 880,939,754원입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 세종특별자치시 어진동 소재 정부세종청사 남측 인근의 세종비지니스센터에 위치합니다. 주위는 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하는 행정중심복합도시 내 상업지역이며, 동측 인근에 세종호수공원이 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 서측 근거리로 BRT노선이 지나갑니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 미관지구, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 대로2류·중로1류·중로3류에 접합니다.
• 토지. 토지면적은 9,101.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상6층으로 외벽은 판넬·강화유리 등, 내벽은 몰탈위 페인팅·인테리어 등, 바닥은 화강석물갈기·타일 등으로 마감되어 있습니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
• 환금성. 실거래 비교값이 확인되지 않고 임대관계도 미상입니다. 근린시설인 만큼 주변 업무·상업 수요와 실제 임차수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 현재 최저매각가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 실거래·임대료·공실 수준을 별도로 확인해 실제 매입가치를 산정해야 합니다.
• 성명미상 점유자. 보증금 20,000,000원의 성명미상(응답안함) 점유자에 대해 전입신고일, 확정일자, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인하세요. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 대항력 인수 가능성. 대항력이 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 경우 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 현재 배당표상 인수 0원이라는 결과와 별개로 해당 점유자의 권리관계가 확정되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있어 후순위 채권의 미배당 규모와 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 전 특별매각조건을 반드시 확인하세요.
• 반복 경매 이력. 2023타경107422 경매개시결정은 2024.06.11 취하되어 말소되었고, 현재 사건은 2024타경118269로 다시 진행 중입니다. 과거 경매 이력과 현재 권리관계를 함께 대조하세요.
• 관리단 채권. 세종비지니스센터 관리단의 가압류 청구금액은 238,371,150원입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리이지만 배당에서는 미배당으로 남아 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 시세보다 싸다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 4회 유찰로 최저매각가가 91,478,000원까지 낮아졌고, 2017.11.09 근저당권을 말소기준으로 보면 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리분석을 끝내기에는 아직 한 가지 중요한 변수가 남아 있습니다. 성명미상(응답안함) 점유자의 보증금 20,000,000원에 대한 전입신고일과 확정일자가 미상이라는 점입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 이를 확인하지 않은 채 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 또한 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 381,000,000원 대비 현재 최저가가 24.01%라는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교값이 없어 시장 대비 저가라고 말할 근거는 없습니다. 결국 이 물건의 승부처는 ‘낮은 최저가’ 자체가 아니라 성명미상 점유자의 대항력 확인, 실제 임대수요 검증, 그리고 그 확인 결과를 반영한 입찰가 결정입니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 임차인과 시장가치 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.