80,168,000원
대전지방법원 2024타경118269. 세종특별자치시 어진동 세종비지니스센터 1층 비132호 근린시설입니다. 감정가 477,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,168,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2017.11.09. 설정된 조치원농업협동조합 근저당권 455,000,000원이고, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이번 물건의 핵심은 등기부만이 아닙니다. 현황조사에는 박석기·안종원 외에 성명미상(응답안함) 점유자가 확인되고, 이 점유자는 전체를 사용하는 것으로 조사됐으며 보증금이 20,000,000원입니다. 박석기와 안종원은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 성명미상 점유자는 전입신고일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람까지 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118269 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 232, 1층 비132호 (어진동, 세종비지니스센터) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 세종시민개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 80,168,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조치원농업협동조합 / 1,919,388,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역(행정중심복합도시) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준 이후의 세종특별자치시 압류, 세종비지니스센터 관리단 가압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.11.28. 설정된 대림산업주식회사 근저당 역시 말소기준보다 뒤에 설정된 권리입니다. 이 근저당은 2021.06.22. 명칭변경 및 회사분할에 따라 디엘이앤씨주식회사로 이전된 내역이 있습니다.
임차·점유 관계
| 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | - | 2024.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명미상(응답안함) | 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안종원 | - | 2021.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 3명으로 조사됐습니다. 박석기와 안종원의 전입일은 각각 2024.08.22., 2021.05.25.로 2017.11.09. 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 성명미상 점유자는 전입일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 가격·유찰 — 17%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 80,168,000원으로 감정가 477,000,000원에서 5회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 56,117,600원, 7회 유찰 시 39,282,320원으로 내려갑니다. 다만 이 물건은 근린시설이고 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,843,024원 |
| 1. 근저당 · 조치원농업협동조합 | 455,000,000원 | 78,324,976원 |
| 2. 근저당 · 대림산업주식회사 | 552,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 세종비지니스센터 관리단 | 238,371,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,245,371,150원 중 배당되는 채권액은 78,324,976원이고, 미배당은 1,167,046,174원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 성명미상 점유자의 임차보증금 인수 여부도 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근의 행정중심복합도시 상업지역으로, 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 동측 인근에 세종호수공원이 위치합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 서측 근거리로 BRT노선이 지나고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상6층 건물이며 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 북측 대로, 남동·남서·서측 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재까지 5회 유찰됐으므로 감정가 대비 할인폭과 별개로 실제 사용수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자부터 확인. 전체 점유·보증금 20,000,000원이 확인됐지만 전입신고일이 미상입니다. 대항력 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 박석기·안종원. 전입일이 각각 2024.08.22., 2021.05.25.로 말소기준 2017.11.09.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 관리단 채권. 세종비지니스센터 관리단의 가압류 청구금액이 238,371,150원입니다. 점포와 관련된 관리비·관리단 채권의 성격과 실제 부담 범위를 확인하세요.
- 점포 이용상태. 감정요항에는 근린생활시설과 공실이 혼재하고 일부 인접호수와 벽체 구분 없이 이용되는 상태도 기재돼 있습니다. 입찰 대상 비132호의 실제 현황을 현장에서 특정해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰로 최저가가 80,168,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
맺으며 — “17%”보다 먼저 볼 것은 미상점유자다
이 물건은 감정가 477,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 80,168,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 거래 기준 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 쪽에서도 말소기준 이후 등기는 정리되지만, 전체를 점유하는 성명미상 점유자의 보증금 20,000,000원과 전입일 미상 문제가 남습니다.
따라서 이 사건은 “등기부는 비교적 단순하지만 점유와 가격은 아직 닫히지 않은 물건”입니다. 배당표상 인수액 0원만 믿고 접근하기보다 성명미상 점유자의 대항력 여부, 국세·지방세 우선순위, 현재 점포 사용상태를 먼저 확인해야 합니다. 5회 유찰된 근린시설이라는 점까지 감안하면, 최저가가 낮다는 이유만으로 저가 매수로 평가하기 어려운 사건입니다.
