대전지방법원 2024타경118269. 세종비지니스센터 2층 에이210에이호 근린시설입니다. 소유자는 세종시민개발주식회사이고, 말소기준권리는 2017.11.09 조치원농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 351,000,000원입니다. 이후 대림산업주식회사 명의의 근저당권, 국·세종특별자치시의 압류, 세종비지니스센터 관리단 가압류와 이번 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 안종원은 2021.05.25, 박석기는 2024.08.22 전입해 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명미상 점유자는 전체를 점유하고 보증금 20,000,000원이 확인됐으나 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 계산된 인수 0원만 보고 인수위험이 완전히 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118269 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 232, 2층에이210에이호 (어진동,세종비지니스센터) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 세종시민개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 53,613,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,919,388,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2017.11.09 조치원농업협동조합 근저당권입니다. 2022.08.02 국 압류, 2022.08.05 세종비지니스센터 관리단 가압류, 2023.01.06 세종특별자치시 압류, 2024.09.06 임의경매개시결정, 2024.09.20 국민건강보험공단 압류 등은 모두 말소기준 이후입니다. 2018.11.28 설정된 근저당권도 후순위로 매각에 의해 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 성명미상 점유자가 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | - | 2024.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 성명미상(응답안함) | 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 안종원 | - | 2021.05.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
박석기와 안종원은 전입신고가 말소기준권리인 2017.11.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 성명미상 점유자는 전입일이 확인되지 않아 선순위 여부를 판정할 수 없습니다. 보증금 20,000,000원이 확인된 만큼 전입일·점유개시 시점·임대차계약 내용을 확인하기 전에는 인수위험을 0으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,365,034원 |
| 1. 근저당 · 조치원농업협동조합 | 351,000,000원 | 52,247,966원 |
| 2. 근저당 · 대림산업주식회사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 세종비지니스센터 관리단 | 238,371,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,613,000원 기준 채권총액 805,371,150원 중 52,247,966원이 배당되고, 미배당액은 753,123,184원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근의 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 동측 인근에 세종호수공원이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 서측 근거리로 BRT 노선이 지나고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상6층 건물이며 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 북측 대로, 남동·남서·서측 중로에 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 감정평가상 세종비지니스센터 내 대상 5개 호에는 근린생활시설과 공실 상태가 함께 확인됐고, 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 확인. 전체 점유, 보증금 20,000,000원, 전입일 미상입니다. 말소기준권리 이전 대항요건 보유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 박석기·안종원. 전입일이 각각 2024.08.22, 2021.05.25로 말소기준권리 2017.11.09보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 319,000,000원에서 최저가 53,613,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서 채권총액 805,371,150원 중 52,247,966원만 배당되고 753,123,184원이 미배당됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 최저가 37,529,100원, 미배당 768,917,574원이며 7회 유찰 시 26,270,370원, 미배당 779,973,647원입니다.
- 이용상태 대조. 감정평가의 이용상태는 복수 호수 전체에 관한 내용이므로 현장 방문을 통해 에이210에이호의 실제 사용상태와 점유자를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 점유관계가 먼저”
감정가 319,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가 53,613,000원까지 내려온 만큼 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기권리는 소멸하는 구조지만, 전체를 점유하는 성명미상 점유자의 보증금 20,000,000원과 전입일이 확인되지 않았습니다. 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 확정된 임차권 인수 0원의 의미가 아니라 현재 계산조건에서 0원일 뿐입니다. 실거래 시세도 없어 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 등기권리는 단순하지만, 미상 점유자·당해세·실제 이용상태를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
