대전지방법원 2024타경118269. 정부세종청사 남측 인근의 세종비지니스센터 2층 근린시설입니다. 감정가 319,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 109,417,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 판단 기준은 단순한 유찰률이 아닙니다. 조사된 점유자 세 명 가운데 박석기와 안종원은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 성명미상 점유자는 보증금 20,000,000원만 확인되고 전입일이 확인되지 않았습니다.
따라서 기본 배당표의 매수인 인수액 0원만 믿고 응찰하기 어렵습니다. 성명미상 점유자가 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추었고 보증금을 배당으로 회수하지 못하는 경우에는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 남습니다. 보수적으로 보증금 전액을 더하면 실질취득 상한은 129,417,000원입니다. 다만 전입일과 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 현재 단계에서 20,000,000원 전액 인수를 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 232, 2층 에이210에이호 (어진동, 세종비지니스센터) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 6층 건물 |
| 소유자 | 세종시민개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 109,417,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조치원농업협동조합 / 1,919,388,705원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 · 대전지방법원 세종등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
말소기준권리는 2017.11.09. 설정된 조치원농업협동조합 근저당권 351,000,000원입니다. 2018년 대림산업주식회사 명의로 설정돼 디엘이앤씨주식회사로 이전된 후순위 근저당권 216,000,000원, 세종비지니스센터 관리단 가압류 238,371,150원, 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2016년 신탁등기는 2017.11.09. 이미 말소돼 소유권이 세종시민개발주식회사로 귀속된 상태에서 말소기준 근저당권이 설정됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 3명 중 1명은 판정 보류
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | — | 2024.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명미상(응답안함) | 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안종원 | — | 2021.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 박석기와 안종원의 전입일은 각각 2024.08.22., 2021.05.25.로 말소기준일인 2017.11.09.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명미상 점유자는 전체를 점유하고 보증금 20,000,000원이 확인됐지만 전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자에게는 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 판정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 319,000,000원의 34.3%입니다. 다만 동일 호실이나 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 109,417,000원 | 107,085,162원 | 698,285,988원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 76,591,900원 | 74,813,246원 | 730,557,904원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 53,614,330원 | 52,249,272원 | 753,121,878원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 낮아지지만 채권 미배당은 오히려 늘어납니다. 채권자의 미배당 자체는 말소 대상 채권이라면 매수인이 그대로 승계하는 금액이 아니지만, 반복 유찰은 해당 근린시설을 현재 가격에 매수하려는 수요가 충분하지 않았다는 경고 신호입니다. 특히 상가·근린시설은 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 전용면적과 위치에 따라 가치 편차가 커 감정가 할인율만으로 적정가를 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,331,838원 |
| 1. 근저당 · 조치원농업협동조합 | 351,000,000원 | 107,085,162원 |
| 2. 근저당 · 대림산업주식회사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 세종비지니스센터 관리단 | 238,371,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 합계 805,371,150원 중 107,085,162원이 배당되고 698,285,988원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 성명미상 점유자의 대항력과 배당요구 여부가 확인되면 배당 및 인수 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근의 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 업무시설·공공시설· 근린생활시설·공동주택이 혼재하며 동측 인근에 세종호수공원이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 서측 근거리에 BRT 노선이 지나고 있습니다.
- 도로. 북측 대로에 접하고 남동·남서·서측으로 중로에 접하는 상업용 건부지입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 시설. 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 설치된 지하 3층·지상 6층 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 환금성. 3회 유찰은 현재 가격대에서 매수 수요가 충분하지 않았다는 신호입니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수익·공실·업종 적합성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 원본 확인. 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 임대차계약서를 확인해 대항력 및 20,000,000원 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 실질취득 상한 반영. 권리 확인 전에는 최저가 109,417,000원뿐 아니라 보증금 전액 인수 시 129,417,000원까지 자금 시나리오를 잡아야 합니다.
- 박석기·안종원 점유 확인. 두 사람은 전입일상 대항력이 없지만 보증금과 실제 점유 관계가 명확하지 않으므로 인도 범위와 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 세종세무서·세종특별자치시·국민건강보험공단 압류와 당해세 여부를 확인해 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 상가 가치 검증. 해당 층·호수의 전용면적, 현재 업종, 공실 여부, 임대료, 관리비, 같은 건물 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 벽체·이용상태 확인. 감정평가 대상군에는 인접 호수와 벽체 구분 없이 이용 중인 근린시설과 공실이 함께 기재돼 있으므로 현장에서 본건 호수의 경계와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리단 가압류 청구금액이 238,371,150원으로 기재돼 있으므로 본건에 귀속되는 관리비와 공용부분 체납 부담을 관리단에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후의 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 미상 점유를 먼저 본다”
이 물건은 감정가 319,000,000원에서 109,417,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리도 소멸하는 구조지만, 권리분석의 결론을 인수 0원으로 고정하기에는 성명미상 점유자의 자료가 부족합니다. 보증금 20,000,000원과 전체 점유 사실은 확인됐지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상입니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 보수적으로는 실질취득액을 최대 129,417,000원까지 열어두고, 점유자의 권리 순위와 상가 임대수익·공실·관리비를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 등기 기준은 명확하지만, 점유와 가격은 미확정. 현재 단계에서는 낮은 최저가보다 20,000,000원 보증금의 법적 지위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
