대전지방법원 2024타경118269. 세종특별자치시 어진동 세종비지니스센터 2층 A217호 근린시설입니다. 소유자는 세종시민개발주식회사이고, 말소기준권리는 2017.11.09 설정된 조치원농업협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·압류·가압류와 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 점유 관련자가 3명 확인되는데, 박석기·안종원은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리되어 있는 반면, 성명미상 점유자는 전체를 점유하고 보증금 20,000,000원이 기재돼 있으면서 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 실제 매수인 승계액 역시 명세서 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 232, 2층 에이217호 (어진동, 세종비지니스센터) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 세종비지니스센터 2층 A217호 |
| 소유자 | 세종시민개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 79,832,000원 (5회 유찰 · 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조치원농업협동조합 / 1,919,388,705원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.09 조치원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도
말소기준은 2017.11.09 조치원농업협동조합 근저당권입니다. 2018년 후순위 근저당권, 2022년 이후 압류·가압류, 2024년 현재의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 늦습니다. 2016년 신탁등기는 2017.11.09 이미 말소됐고, 2023년 개시된 종전 경매도 2024.06.13 취하에 따라 말소됐습니다.
② 점유·임차인 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | - | 2024.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 성명미상(응답안함) | 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 안종원 | - | 2021.05.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박석기와 안종원은 각각 2024.08.22, 2021.05.25 전입으로 말소기준일 2017.11.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명미상 점유자는 전입일이 확인되지 않으므로 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 보증금 20,000,000원이 확인된 만큼, 매각물건명세서에서 사업자등록·점유개시일· 배당요구·확정일자와 인수 여부를 반드시 대조해야 할 핵심 점유자입니다.
③ 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 79,832,000원으로 감정가 475,000,000원의 16.81%입니다. 감정가 대비로는 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 17%니까 싸다”, “시세보다 저렴하다”는 판단은 할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 확인되는 객관적 신호는 5회 유찰입니다. 현재까지 여러 회차에서 매각되지 않았다는 사실은 이 물건의 가격·점유·용도·환금성 등을 시장 참여자가 보수적으로 평가했을 가능성을 점검하게 하는 요소입니다. 감정가 대비 낙폭 자체를 가격 가점으로 사용하기보다 현장 임대가치와 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,976원 |
| 1. 근저당 · 조치원농업협동조합 | 468,000,000원 | 77,995,024원 |
| 2. 근저당 · 대림산업주식회사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 세종비지니스센터 관리단 | 238,371,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 1,018,371,150원 중 예상 배당액은 77,995,024원, 미배당액은 940,376,126원입니다. 국세·지방세 압류와 당해세, 임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 정부세종청사 남측 인근. 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 행정중심복합도시 상업지역이며 동측 인근에 세종호수공원이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 서측 근거리에 BRT 노선이 지나갑니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층·지상 6층. 공용 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 북측 대로, 남동·남서·서측 중로에 접합니다.
- 공시지가. 3,785,000원/㎡, 토지면적 9,101㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려온 상태입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 전체 점유자 확인. 보증금 20,000,000원, 전입일 미상입니다. 사업자등록·점유개시일·확정일자·배당요구 여부와 매수인 승계 여부를 매각물건명세서에서 최우선 확인해야 합니다.
- 박석기·안종원 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 사항은 확정되지 않았습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하는 경우 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 관리단 채권 확인. 세종비지니스센터 관리단의 가압류 청구금액이 238,371,150원입니다. 본 호와 관련된 체납 관리비와 실제 부담 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- A217호 실제 이용상태 확인. 감정요항표의 여러 이용상태 중 A217호와 직접 대응되는 상태가 특정되지 않으므로 현장 사용 여부와 임대 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 79,832,000원은 감정가의 16.81%지만 실거래 시세 비교가 없습니다. 5회 유찰 사실을 할인 메리트가 아니라 가격 검증 필요 신호로 보아야 합니다.
- 매각기일. 2026.09.23 일정에 맞춰 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용의 최신 변동을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것은 점유와 시장가격
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 475,000,000원 대비 최저가 79,832,000원, 16.81%입니다. 하지만 이 비율만으로 매력을 평가하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없고, 이미 5회 유찰됐습니다.
등기부에서는 2017.11.09 조치원농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고 그 이후의 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 성명미상 점유자는 전체를 점유하고 보증금 20,000,000원이 확인되면서 전입일이 미상입니다. 이 점유자의 대항력·배당·승계가 확정되기 전까지는 배당모형상의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들여선 안 됩니다.
등기 소멸구조는 단순하지만, 점유는 미확정이고 가격은 검증되지 않았다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 성명미상 점유자의 권리 확정과 실제 시장가 확인이 먼저인 근린시설 경매입니다.
