대전지방법원 2024타경118269. 세종특별자치시 어진동 세종비지니스센터의 1층 에이119호 근린시설입니다. 감정가 324,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저매각가가 38,117,000원까지 낮아졌습니다. 처음 보면 큰 할인폭이 눈에 들어오지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 상업용 근린시설입니다. 매출을 만들어 낼 수 있는 입지인지, 실제로 비워진 상태인지, 임대 또는 재매각 수요가 충분한지가 가격 못지않게 중요합니다.
등기부에는 2017년 조치원농업협동조합의 근저당권을 시작으로 후순위 근저당과 압류, 가압류가 이어져 있습니다. 일반적인 등기권리 정리는 비교적 명확하지만, 현황조사에는 박석기·안종원·성명미상 점유자가 각각 기재되어 있습니다. 특히 성명미상 점유자에 대해 보증금 20,000,000원이 확인되는 반면, 대항력과 우선변제 여부는 아직 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118269 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 232, 1층 에이119호 (어진동, 세종비지니스센터) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 6층 중 1층 |
| 소유자 | 세종시민개발주식회사 |
| 감정가 | 324,000,000원 |
| 최저매각가 | 38,117,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 경매신청 채권자 | 조치원농업협동조합 |
| 사건 청구액 | 1,919,388,705원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2017.11.09 조치원농업협동조합 근저당권 (채권최고액 416,000,000원) |
| 등기부 발급 기준 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 구별해야 한다
말소기준권리는 2017.11.09 설정된 조치원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 416,000,000원이며, 매각 시 해당 근저당권과 후순위 근저당권, 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 소멸할 예정입니다.
2018년 설정된 대림산업주식회사 명의의 후순위 근저당권은 채권최고액 228,000,000원이며, 이후 상호변경과 회사분할에 따른 디엘이앤씨주식회사로의 권리이전이 등기되어 있습니다. 이 근저당권도 선순위 조치원농업협동조합 근저당권 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 20,000,000원이 핵심 변수
현황조사에는 점유 관련 기재가 3건 있습니다. 확인된 이름만으로 실제 독립된 임차인이 3명이라고 단정할 수는 없으며, 각 기재가 본 호실의 임대차와 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 점유 관계인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | 2024.08.22 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 전입은 말소기준 이후 · 임대차 세부 확인 |
| 성명미상(응답안함) 점유 부분: 전체 |
미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 승계 가능성 미확정 |
| 안종원 | 2021.05.25 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 전입은 말소기준 이후 · 임대차 세부 확인 |
박석기와 안종원의 전입신고일은 모두 2017년 말소기준권리보다 늦어, 주어진 현황조사에서는 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 근린시설에서는 실제 인도·사업자등록 등 상가임대차 관련 요건을 별도로 살펴야 하므로, 주민등록 전입일만으로 모든 임차권 관계가 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
특히 예상배당의 현재 매각대금은 38,117,000원으로, 미상 점유자의 보증금 20,000,000원과 비교해도 여유가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 대항력 인정 여부와 실제 배당순위에 따라 실질취득액이 달라질 수 있습니다. 반대로 적법한 대항력이나 승계 사유가 없다면 보증금 전액을 매수인이 부담하는 것도 아닙니다. 현 단계에서는 인수금액을 확정 계산하지 않는 것이 타당합니다.
③ 가격 분석 — 6회 유찰이 곧 시세 대비 할인은 아니다
현재 최저매각가 38,117,000원은 감정가 324,000,000원의 약 11.76%입니다. 숫자만 보면 상당히 큰 가격 하락이지만, 비교 가능한 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
6회 유찰이라는 결과는 기존 회차의 매각이 성립하지 않았음을 보여주지만, 그 원인이 가격, 점유관계, 임대수요, 영업 가능성, 물건 상태 중 무엇인지 현재 자료만으로 특정할 수 없습니다. 근린시설은 감정가 할인폭보다 실제 임대수익·공실 위험·출구가격이 더 중요할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) | 38,117,000원 | 11.76% | 37,030,894원 | 845,340,256원 | 모형 0원* |
| 7회 유찰 시 | 26,681,900원 | 8.24% | 25,801,626원 | 856,569,524원 | 모형 0원* |
| 8회 유찰 시 | 18,677,330원 | 5.76% | 17,941,138원 | 864,430,012원 | 모형 0원* |
* 등기권리 중심의 배당 모형 수치입니다. 성명미상 점유자의 대항력·보증금 승계 여부가 확정되지 않아 실제 인수금액은 달라질 수 있습니다. 후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,086,106원 |
| 1. 근저당 · 조치원농업협동조합 | 416,000,000원 | 37,030,894원 |
| 2. 후순위 근저당 · 대림산업주식회사(권리이전 등기 있음) | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 세종비지니스센터 관리단 | 238,371,150원 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 882,371,150원 | 37,030,894원 |
집행비용 1,086,106원을 차감한 37,030,894원이 선순위 근저당권에 배당되는 단순 추정입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 사건 청구액 1,919,388,705원과 위 표의 채권자 합계 882,371,150원은 서로 다른 집계 범위의 수치이므로 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 정부세종청사 남측 인근에 자리합니다. 업무시설, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재한 행정중심복합도시 상업지역이며, 동측 인근에는 세종호수공원이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 서측 근거리로 BRT 노선이 지나갑니다. 업무·상업시설로서의 접근 여건은 갖춰져 있으나 실제 유동인구와 상가 수요는 별도 검증이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 3층·지상 6층 건물입니다. 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 여러 호실에는 부동산사무소, 오토바이 수리점, 두피관리업체, 공실이 혼재하는 것으로 조사되었습니다. 그중 에이119호의 정확한 이용상태와 임대차 관계는 호실별로 대조해야 하며, 본 호실을 공실이라고 단정할 수 없습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 북측은 대로, 남동·남서·서측은 중로에 접합니다. 공시지가 표기액은 3,785,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 구획·용도·점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 6회 유찰이라는 결과와 상업용 시설의 임대수요 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 동일 호실 또는 유사한 1층 근린시설의 실거래·임대료·공실 상황을 확보하기 전에는 적정 매입가나 재매각 가능성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 성명미상 점유자의 보증금 20,000,000원과 실제 점유 여부, 임대차계약, 사업자등록·확정일자, 배당요구 유무를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 인정 시 매수인 승계 위험이 달라집니다.
- 기재된 점유자 관계 정리. 박석기(2024.08.22 전입), 안종원(2021.05.25 전입)의 실제 점유 호실과 임대차관계를 확인하고, 독립된 임차인인지 또는 단순 전입 관련 기재인지 구분해야 합니다.
- 상가의 실제 이용상태. 에이119호의 내부 사용 상태, 공실 여부, 인접 호실과의 경계, 영업시설 설치 여부, 인도 가능성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 324,000,000원이나 최저가 38,117,000원만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 같은 건물의 1층 유사 호실 실거래가격과 임대수익성을 우선 조사해야 합니다.
- 조세·관리비. 세종세무서, 세종특별자치시, 국민건강보험공단 관련 압류와 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 관리단 가압류 청구금액 238,371,150원이 존재하므로 관리비와 그 부과내역, 본 호실에 관련된 미납액을 별도로 확인해야 합니다. 가압류 청구금액 전액이 본 호실의 승계 관리비라는 의미는 아닙니다.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 원본과 세금 관련 자료를 대조해야 합니다. 2023년 임의경매는 취하되었고 현재 사건은 2024년 새로 개시된 경매이므로 사건을 혼동하지 않아야 합니다.
- 입찰가격 산정. 매각가격에 취득 부대비용, 명도·원상복구 비용, 잠재적인 보증금 인수액을 더한 총취득비용 기준으로 판단해야 합니다. 환금성과 임대수요가 확인되기 전에는 낮아진 최저가를 투자수익으로 간주하지 마세요.
맺으며 — “감정가의 12%”가 곧 수익률은 아니다
이 물건은 숫자만 놓고 보면 눈길을 끕니다. 감정가 324,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가 38,117,000원까지 낮아졌기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 문제입니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리될 예정이지만, 성명미상 점유자의 보증금 20,000,000원에 대한 대항력 및 인수 여부는 여전히 미확정입니다. 여기에 6회 유찰 이력, 임대관계 미상, 실거래 시세 부재가 겹칩니다. 특히 근린시설은 입지 자체보다 실제 점포 수요, 임차인 확보 가능성, 관리비 부담과 재매각 시장의 깊이가 투자 결과를 좌우할 수 있습니다.
결론은 입찰 보류·추가 검증 우선입니다. 미상 점유자의 권리와 보증금 승계 여부를 확정하고, 같은 건물의 실제 거래가격과 임대료를 확인한 뒤에야 현재 최저가가 의미 있는 취득기회인지 판단할 수 있습니다. 지금은 저렴하다고 평가하기보다 가격이 크게 하락했음에도 위험이 해소되지 않은 고위험 상가로 접근하는 것이 타당합니다.
