대전지방법원 2024타경118269. 정부세종청사 남측 인근 세종비지니스센터 1층 에이119호 근린시설입니다. 감정가 324,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 111,132,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.11.09. 조치원농업협동조합 근저당권 416,000,000원이고, 뒤에 설정된 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부에만 있지 않습니다. 현황조사에는 점유자 3명이 나타나며, 이 가운데 박석기와 안종원의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명미상 점유자는 전체를 점유하고 보증금 20,000,000원이 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경118269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 232, 1층 에이119호 (어진동, 세종비지니스센터) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 세종비지니스센터 1층 |
| 소유자 | 세종시민개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 111,132,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조치원농업협동조합 / 1,919,388,705원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.09. 조치원농업협동조합 근저당권 416,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미확정
2016년 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 2017.11.09. 신탁재산이 세종시민개발주식회사에 귀속됐고, 같은 날 조치원농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 대림산업주식회사 근저당권 228,000,000원은 디엘이앤씨주식회사로 이전됐으며, 세종비지니스센터 관리단 가압류 238,371,150원과 국세·지방세·국민건강보험공단 압류도 모두 후순위입니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유자는 3명입니다. 박석기와 안종원은 말소기준권리보다 늦은 전입으로 대항력이 없지만, 성명미상 점유자는 판단에 필요한 날짜가 없어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | - | 2024.08.22. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명미상(응답안함) | 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안종원 | - | 2021.05.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박석기·안종원의 전입일은 말소기준일 2017.11.09. 이후입니다. 성명미상 점유자는 보증금만 확인되고 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 판단할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 111,132,000원으로 감정가 324,000,000원의 34.3%입니다. 다만 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 가격이 크게 내려왔다는 뜻인 동시에, 이 물건의 용도·점유관계·환금성에 시장이 보수적으로 반응했다는 신호이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,355,848원 |
| 2. 근저당 · 조치원농업협동조합 | 416,000,000원 | 108,776,152원 |
| 3. 근저당 · 대림산업주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세종비지니스센터 관리단 | 238,371,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 882,371,150원 중 108,776,152원이 배당되고, 미배당은 773,594,998원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인되면 선순위로 차감돼 조치원농업협동조합 배당액은 더 줄어들 수 있습니다. 임차인 최우선변제와 성명미상 점유자의 권리 여부도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 동측 인근에 세종호수공원이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 서측 근거리에 BRT 노선이 지나갑니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층·지상 6층 건물이며 공용 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 용도. 감정 대상 근린생활시설 5개호에는 부동산사무소·오토바이 수리점·두피관리업체·공실 상태가 포함돼 있습니다. 에이119호의 실제 이용상태는 현장에서 특정해야 합니다.
- 경계 확인. 감정 대상군에는 인접 에이118호와 벽체 구분 없이 이용 중인 호가 포함돼 있어, 에이119호의 벽체·출입구·점유 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 북측 대로와 남동·남서·서측 중로에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 확인. 전입신고일·사업자등록일·임대차계약서·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 20,000,000원 보증금 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 점유자 3명 관계 확인. 박석기·안종원·성명미상 점유자가 동일 임대차의 관계인인지, 별도 점유자인지, 실제 점유 부분이 어디인지 확인해야 합니다.
- 현장 경계 확인. 인접호와 벽체 구분 없이 사용되는 부분이 에이119호와 관련되는지, 원상복구 또는 경계설치가 필요한지 확인해야 합니다.
- 조세·공과금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부와 국민건강보험공단 체납액을 확인해야 실제 배당과 말소 진행을 판단할 수 있습니다.
- 상가 관리비 확인. 세종비지니스센터 관리단 가압류가 238,371,150원에 달하므로, 해당 호실의 관리비 체납액과 공용부분 승계 범위를 관리단에 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 비교 가능한 실거래와 임대료가 확인되지 않은 상태이므로 예상 월세·공실률·관리비·원상복구비를 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 대조해 변경된 권리와 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 정리되는 전형적인 소멸형입니다. 하지만 현황조사에서 전체 점유자로 나타난 성명미상 인물의 보증금 20,000,000원과 전입일이 확인되지 않아, 매수인 인수액을 0원으로 확정하기 어렵습니다. 국세·지방세 압류 4건과 관리단 가압류도 실제 배당과 관리비 부담을 확인해야 할 요소입니다.
최저가는 111,132,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 동일·유사 근린시설의 최근 시세와 임대수익 자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 저가 매수 기회로 평가할 수 없습니다. 세 차례 유찰된 근린시설이라는 점까지 감안하면 결론은 명확합니다. 등기권리는 정리되지만, 점유·세금·관리비·실제 영업가치를 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 맞습니다.
