창원지방법원 2026타경28. 경남 창원시 마산회원구 합성동 126-4, 보보스존 4층 401호입니다. 물건의 용도는 근린시설이며, 감정평가상 401호는 판매 및 영업시설로 분류되어 있습니다. 현재 현황은 공실입니다.

등기부의 핵심은 2020년 3월 10일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23억6,400만원이며, 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 국 압류, 제주은행 가압류, 창원시 압류, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 숫자 하나가 모든 판단을 바꿉니다. 현황조사에서 2026년 2월 말까지 관리비 약 8억9,800만원이 연체된 것으로 확인됐습니다. 이 금액 전부가 매수인에게 승계된다고 단정할 수는 없지만, 관리비의 발생 기간과 전유·공용부분 구분, 대상 호수별 배분을 확인하지 않고 입찰하면 권리상 인수 0원이라는 계산만으로는 실제 취득원가를 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

임차인 없음. 매각물건명세서 및 현황조사에서 임차인에 따른 보증금 인수 문제가 확인되지 않습니다. 현황도 공실로 조사되어 있어 임차인 대항력이나 보증금 미배당에 따른 인수 위험은 없는 것으로 계산됩니다.

말소기준권리는 을구 19번 신한은행 근저당권입니다. 2020년 3월 10일 설정된 채권최고액 2,364,000,000원으로, 이후 등기된 권리의 소멸 여부를 판단하는 기준입니다.

2013년부터 설정됐던 통영수산업협동조합 등의 기존 근저당권과 과거 가압류·압류는 2020년 3월 10일 임의경매 매각에 따른 등기 정리 과정에서 이미 말소됐습니다. 과거 권리와 현재 경매에서 소멸할 후순위 권리를 혼동하면 안 됩니다.

② 관리비·물건 구조 — 이 사건의 가장 큰 위험

이 물건을 단순히 인수권리 0원인 상가로 판단하면 안 되는 이유는 현황조사에서 확인된 관리비 연체액입니다.

8억9,800만원은 결코 무시할 수 있는 금액이 아닙니다. 다만 이 금액 전부가 401호에 귀속되는지, 건물 전체의 관리비 연체 총액인지, 여러 호실에 어떻게 배분되는지부터 확인해야 합니다.

일반적으로 관리비는 전유부분과 공용부분을 구분해 검토해야 합니다. 특히 공용부분 관리비는 집합건물 관리규약과 관련 법리 등에 따라 매수인의 부담 문제가 발생할 수 있습니다. 반면 전유부분의 연체액이 전부 매수인에게 자동 승계된다고 단정할 수는 없습니다.

오픈상가와 구분소유권 문제

감정평가서에는 보보스존의 4층 401호 외 13개호가 기재되어 있습니다. 그중 일련번호 3·4 및 6~14는 호별 벽체 구분이 없는 통칭 오픈상가로 설명되어 있습니다.

감정평가서는 이들 점포가 집합건물법상 경계벽 또는 경계표지 요건에 정확히 부합하지 않는 상황이라고 지적합니다. 다만 구분등기가 완료되어 있고 평면도에 따라 점포의 위치와 면적을 특정할 수 있다는 점을 근거로 구분소유권의 독립성을 인정할 여지가 있다고 설명합니다.

관련 판단 근거로 감정평가서가 제시한 것은 대법원 2022.12.29.자 2019마5500 결정입니다. 경매개시 당시 경계벽이나 경계표지가 없더라도 등기 당시 구분소유권 요건을 갖추었다고 볼 수 있는 사정이 있다면 독립성을 인정할 수 있다는 취지입니다.

다만 이것이 모든 오픈상가의 구분소유권을 무조건 인정한다는 뜻은 아닙니다. 경계표지가 설치된 적이 없었다는 사실 등 반대 사정이 증명되면 판단이 달라질 여지도 있습니다.

건물 상태와 공실

• 현재 이용상태. 401호는 판매 및 영업시설이며 공실입니다. 공실 자체는 임차인 명도 부담을 낮추지만, 잔존 집기·시설물·출입 및 관리 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 13층 건물입니다.
• 승강기. 총 3기의 엘리베이터 중 현장조사 당시 2기만 운행 중이었습니다.
• 에스컬레이터. 운행 중지 상태로 조사됐습니다. 상업시설의 이용 편의와 임차 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 17억3,600만원, 시세 검증은 별도

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,736,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 감정가의 100%에서 출발합니다.

다만 본건은 근린시설입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 대입해 가격을 판단하기 어렵고, 현재 확인 가능한 비교 실거래 기준가격도 없습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지, 낙찰가에 가격 메리트가 있는지는 단정할 수 없습니다.

유찰에 따라 최저가가 낮아지면 매수자의 입찰가격 부담은 줄어들 수 있습니다. 그러나 이 물건은 권리상 인수액이 0원으로 계산되는 구조이므로, 최저가 하락이 곧 관리비 위험 해소를 의미하지는 않습니다. 오히려 유찰이 진행되는 동안 관리비와 공실 상태, 건물 운영 상태를 계속 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,736,000,000원 가정)

신건 17억3,600만원을 가정하면 집행비용 약 1,976만원을 제외한 17억1,624만원이 신한은행에 배당되는 계산입니다. 신한은행은 채권최고액 기준으로도 전액 변제되지 못하고, 제주은행과 신용보증기금에는 배당이 돌아가지 않습니다.

배당모형상 채권자 총 청구액은 2,903,479,226원이고, 총 배당액은 1,716,240,000원입니다. 미배당액은 1,187,239,226원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 마산시외버스터미널 남서측에 위치하며 주변은 상업용 부동산이 밀집한 지역입니다. 상업시설 입지라는 점에서는 유동인구와 상권 접근성을 검토할 수 있는 위치입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다. 북서측으로 8차선 도로, 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지. 합성동 126-4 및 126-11의 2필지 일단 부지입니다. 토지면적은 1,380㎡이며, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구 및 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 광로3류 및 소로2류 등 도로와 접하는 토지입니다.
• 공시지가. 4,418,000원/㎡로 확인됩니다. 이는 개별 토지의 공시지가로, 본건 상가의 실거래 시세나 적정 낙찰가를 직접 의미하지는 않습니다.
• 건물 설비. 엘리베이터 3기 중 2기만 운행하고 에스컬레이터는 운행 중지 상태였습니다. 상가의 이동 편의와 시설 유지관리 비용을 확인해야 합니다.
• 환금성. 마산시외버스터미널 인근의 상업용 부동산이라는 입지 장점은 있으나, 본건은 공실이고 관리비 연체액이 매우 큽니다. 임차수요와 운영비를 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 관리비 원장 확보. 약 8억9,800만원의 발생 기간과 체납 주체, 호실별 배분 내역을 확인하세요. 전유부분과 공용부분을 나누고, 매수인 부담 가능액을 법률적으로 검토해야 합니다.
• 매각대상 범위 확인. 사건 소재지는 401호지만 감정평가에는 401호 외 13개호가 함께 기재되어 있습니다. 실제 매각 호실, 일괄매각 여부, 감정가 적용 범위를 매각물건명세서와 감정평가서로 대조하세요.
• 오픈상가 구분소유권 확인. 일련번호 3·4 및 6~14호의 경계벽·경계표지, 평면도, 점포별 위치와 면적, 구분등기 요건을 확인하세요. 401호와 오픈상가의 문제를 동일하게 취급하지 않아야 합니다.
• 신한은행 채권 확인. 신청채권 청구액 5,964,000,000원과 근저당 채권최고액 2,364,000,000원의 차이를 확인하고 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내역을 검토하세요.
• 세금 및 압류 확인. 국과 창원시 압류의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 배당표의 단순 추정액만으로 우선순위를 확정하면 안 됩니다.
• 공실 및 잔존물. 실제 출입 가능 여부, 잔존 시설·집기, 전기·수도·냉난방 상태, 관리사무소의 시설 운영 상황을 확인하세요.
• 건물 운영상태. 엘리베이터 운행 현황, 에스컬레이터 수리 계획, 공용시설 유지보수 비용과 향후 특별관리비 발생 가능성을 확인하세요.
• 임대수요 조사. 현재 공실인 401호의 실제 임차 가능 업종과 임대조건을 조사하고, 공실 기간에 따른 관리비 및 운영비 부담을 반영하세요.
• 입찰가격 결정. 실거래 기준가격이 확인되지 않은 상황에서 감정가 17억3,600만원을 시장가격으로 간주하지 마세요. 관리비 정산액과 매각범위 확인 후 취득원가를 다시 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 체납 원장 및 집합건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 실제 취득비용 0원”

창원 2026타경28 보보스존 4층 401호는 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2020년 3월 10일 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건의 진짜 위험은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사에서 확인된 약 8억9,800만원의 관리비 연체, 공실 상태, 엘리베이터와 에스컬레이터의 운행 문제, 오픈상가의 구분소유권 관련 검토사항은 일반적인 인수권리 분석만으로 해결할 수 없습니다.

더욱이 감정평가에는 401호 외 13개호가 함께 기재되어 있어 실제 매각 범위와 감정가 적용 범위를 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 17억3,600만원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

권리상 인수액은 0원 추정. 그러나 관리비 부담과 매각범위가 확정되기 전에는 실질취득비용을 알 수 없습니다. 이 사건은 단순히 최저가가 낮아지기를 기다릴 물건이 아니라, 관리비·매각대상 동일성·구분소유권·공실 해소 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

최종 판단: 권리관계는 비교적 명확하지만, 경제성과 환금성은 검증 전까지 보류. 관리비 정산과 매각대상 범위가 확인되지 않은 상태에서 신건 입찰을 서두르는 것은 권하지 않습니다.