창원지방법원 2026타경28. 마산회원구 합성동 보보스존 5층 504호가 경매에 나왔습니다. 물건의 용도는 근린시설이며, 감정평가상 해당 호실은 체력단련장, 현황은 헬스장입니다. 소유자 박광주 씨는 2020년 3월 10일 기존 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행에 채권최고액 2,364,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세 압류, 신한은행의 경매개시결정, 제주은행·신용보증기금의 가압류 및 창원시 압류가 이어졌습니다.

권리관계만 보면 말소기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건의 판단에서 더 중요한 것은 관리비 연체 규모, 실제 영업 점유자의 권원, 상업시설의 환금성입니다. 특히 관리비 연체액 전체가 504호에 귀속되는지, 그중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비가 얼마인지 확인해야 합니다. 등기상 인수 0원과 실제 취득·운영에 추가 부담이 없다는 말은 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸

2013년부터 존재했던 통영수산업협동조합 등의 과거 근저당권과 2019년 경매개시결정은 2020년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 매각에서 인수할 선순위 근저당으로 중복 계산하지 않습니다.

다만 신한은행 근저당은 공동담보목록이 있는 권리입니다. 채권최고액 2,364,000,000원은 이 호실의 개별 대출잔액이나 낙찰자가 부담할 금액과 동일하지 않습니다. 사건 신청 청구액 5,964,000,000원 역시 매수인의 인수액이 아닙니다. 실제 배당과 채권 회수는 공동담보 관계 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

② 점유·임차관계 — 헬스장 운영 주체 확인이 핵심

감정평가서에는 504호가 체력단련장으로 사용되고 있으며 현황은 헬스장이라고 기재되어 있습니다. 이는 영업시설로 이용되는 상태를 뜻하지만, 소유자가 직접 운영하는지 또는 별도의 임차인·사용자가 점유하는지는 확정되지 않습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 공실이나 즉시 인도 가능한 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 신건 588,000,000원의 적정성은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 588,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다. 다만 이 물건과 비교할 근린시설의 실거래 평균, 최근 거래가격, 임대수익 및 거래 추세가 확인되지 않아 현재 최저매각가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

유찰가격은 회차별 시뮬레이션입니다. 실제 매각기일·최저매각가격의 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득 기준액은 낙찰가와 배당상 인수액만 반영한 것으로, 취득 관련 비용·관리비·명도 및 시설 정비비는 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 8,280,000원을 제외한 579,720,000원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 제주은행과 신용보증기금은 이 시뮬레이션에서 배당받지 못합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권자 전체의 예상 미배당액은 2,323,759,226원에 달합니다. 그러나 이는 채권자들이 회수하지 못하는 금액이며, 매수인이 해당 미배당액을 추가로 갚아야 한다는 의미가 아닙니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 조세채권의 법정기일과 우선순위 확인이 필요합니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등의 실제 우선배당은 반영되지 않았습니다. 압류권자에 대한 실제 배당 결과와 신한은행 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

매각가가 내려갈수록 신한은행의 예상 배당액이 줄고 채권자들의 미회수액은 늘어납니다. 반면 이 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 등기상 권리금액은 어느 회차에서도 0원입니다. 다만 관리비와 점유 관련 부담은 별도로 확인해야 하므로, 낙찰가가 곧 최종 투자금액이라고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 마산시외버스터미널 남서측에 위치하며, 주변은 상업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
• 접근성. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다. 북서측 8차선 도로와 남서측 2차선 도로에 접합니다.
• 용도·이용상태. 5층 504호는 체력단련장으로 이용되며, 현황은 헬스장입니다. 영업시설 특성상 내부 설비와 점유관계 확인이 중요합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 13층 건물입니다. 위생설비, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전, 화재탐지기 및 스프링클러 등의 시설이 있습니다.
• 승강설비 상태. 현장 조사 당시 엘리베이터 총 3기 중 2기만 운행했고 에스컬레이터는 운행 중지된 상태였습니다. 상업시설의 접근성과 운영·유지비 측면에서 확인이 필요합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있습니다. 토지의 공시지가는 4,418,000원/㎡이며, 상업용 건부지입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 집합건물의 거래가치는 입지뿐 아니라 임대수익, 실제 영업 현황, 공실 가능성, 건물 유지관리 상태에 영향을 받습니다. 이 호실의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 관리비 체납의 실제 부담액. 약 165,000,000원의 연체액 중 504호에 귀속되는 금액과 법적으로 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비를 구분한 자료를 확보하세요.
• 헬스장 영업 및 점유관계. 실제 영업자, 소유자와의 관계, 임대차계약·사용승낙 여부, 보증금 및 점유권원을 현장에서 확인하세요.
• 명도 가능성. 신고 임차인이 없더라도 영업시설이 점유 중이라면 시설 철거, 영업 종료, 인도 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
• 시세와 수익성. 보보스존 504호의 적정 거래가격, 예상 임대료, 공실 가능성 및 영업용 시설의 재임대 수요를 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
• 신한은행 공동담보. 공동담보목록 제2020-84호의 담보 범위와 배당관계를 확인하세요. 채권최고액과 신청 청구액을 해당 호실의 실제 인수채무로 혼동하지 마세요.
• 국세·지방세 압류. 창원세무서 및 창원시 압류와 관련된 법정기일·조세채권의 우선순위를 확인하세요.
• 시설 운영 상태. 승강기 일부 운행과 에스컬레이터 운행 중지 사유, 수리·유지관리비 및 건물 관리단 운영 현황을 확인하세요.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 최신 매각기일 공고를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 실제 부담 0원”

창원 보보스존 504호의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 신한은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 압류·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 채권자 미배당액이 상당하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인의 권리 인수는 0원입니다.

하지만 권리관계가 정리된다는 것과 투자 대상으로 적정하다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건에는 세 가지 핵심 확인사항이 남아 있습니다.

• 관리비. 약 165,000,000원의 연체액 중 504호의 실제 부담 범위가 불명확합니다.
• 점유. 현황상 헬스장이며, 실제 영업자와 점유권원에 대한 확인이 필요합니다.
• 가격. 588,000,000원의 최저매각가가 적정한지 판단할 비교 실거래 및 수익성 자료가 확인되지 않았습니다.

따라서 권리상 소멸구조는 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다. 관리비 부담과 실제 점유관계를 해소하고, 별도의 거래가치·임대수익 검증을 마친 뒤에야 낙찰가의 적정성과 실질 투자비용을 판단할 수 있습니다. 현재 확인된 내용만으로 신건 가격에 메리트가 있다고 결론내리기는 어렵습니다.