창원지방법원 2026타경28. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 126-4, 126-11 소재 보보스존의 집합건물 경매입니다. 사건 표시 소재지는 1층 102호이며, 감정평가 내역에는 4층 401호 외 13개호, 총 14개호가 포함되어 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있어 단순히 1층 102호 한 칸만 취득하는 물건으로 접근해서는 안 됩니다.

소유자는 박광주 씨입니다. 2021년 4월 27일 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 36억원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세·지방세 압류와 금융기관·개인 가압류가 추가되면서 현재 경매로 이어진 구조입니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 점유와 임대차, 오픈상가의 구분소유 적격성, 체납관리비가 이 물건의 진짜 위험 요소입니다.

특히 현황조사서에는 102~110호가 벽체 구분 없이 통합 관리되고 있으며, 판매시설(상호: 스파오)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 같은 구간의 통합관리비도 2026년 2월 말까지 약 1억 3,000만원 연체된 것으로 확인됩니다. 현황서상 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 내용까지 있으므로, 등기부만 확인하고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없지만 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2021년 4월 27일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 이 근저당권보다 앞서 설정됐던 해운대농업협동조합 근저당권, 이랜드월드 전세권 등은 2021년 이전 경매 매각으로 이미 말소됐습니다.

말소기준권리 이후 설정된 국세 압류, 창원시 압류, 제주은행 가압류, 신용보증기금 가압류, 정선영 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부상 매수인이 인수하는 후순위 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인·점유 관계 — 가장 먼저 확인할 부분

현황상 1층 102~110호는 벽체 구분 없이 판매시설로 통합 운영되고 있습니다. 상호는 스파오로 기재되어 있으며, 상점 및 창고 용도로 이용 중입니다. 실제 영업주체가 소유자인지 임차인인지, 전대차가 있는지, 임대차계약의 당사자가 누구인지 확인해야 합니다.

상가 임차인의 대항력은 사업자등록 신청과 건물 인도 등 법정 요건을 기준으로 판단해야 합니다. 사업자등록 현황, 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 함께 대조해야 합니다. 임차인 확인 전에는 인수액 0원을 최종 결론으로 확정할 수 없습니다.

오픈상가의 구분소유권 문제

감정평가서에는 502·503호 및 102~110호 등이 호별 벽체 구분이 없는 통칭 오픈상가라고 기재되어 있습니다. 해당 점포들은 집합건물법상 구분건물의 구조상 독립성 요건에 정확히 부합하는 상태가 아닐 수 있다는 설명도 있습니다.

다만 감정평가서는 대법원 2022.12.29.자 2019마5500 결정을 언급하면서, 경매개시 당시 경계벽이나 경계표지가 없더라도 구분등기가 완료된 점 등을 고려하면 등기 당시 구분소유권 요건을 갖췄다고 볼 여지가 있다는 취지로 설명합니다. 평면도에 따라 점포별 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계표지가 설치된 적이 없었다는 사실이 증명되지 않는다면 구조상 독립성을 인정할 여지도 있다는 판단입니다.

② 가격·시장성 분석 — 실거래 비교 없이 가격 메리트 판단 금지

현재 최저매각가는 감정가와 같은 6,104,000,000원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

그러나 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 14개호가 포함된 상업용 집합건물 일괄매각입니다. 동일 상권의 동종 근린시설 거래가격, 개별 점포의 임대료, 공실률, 매매사례를 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 61억 400만원이 적정한지, 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 현재 판단할 수 없습니다.

유찰별 가격·배당 시나리오

시나리오별 산정 결과입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선권의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,104,000,000원 가정)

신건 매각가 6,104,000,000원을 기준으로 하면 집행비용 약 63,440,000원을 차감한 뒤 신한은행, 제주은행, 신용보증기금, 정선영의 배당액이 산정됩니다. 계산상 채권 배당액 합계는 4,179,325,162원이며, 소유자 잔여액은 1,861,234,838원입니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. 신한은행의 경매 신청 청구액은 5,964,000,000원이지만, 등기상 근저당권의 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 예상배당표에는 담보권 채권최고액 기준인 36억원이 반영되어 있습니다. 신청채권자의 청구액 전부가 담보권 우선배당으로 처리되는 것은 아닙니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 마산시외버스터미널 남서측에 위치합니다. 주변은 상업용 부동산이 밀집한 지역으로, 근린생활시설 및 판매시설의 입지입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정도 양호합니다. 북서측으로 8차선 도로, 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 합성동 126-4, 126-11 두 필지 일단의 부정형 토지이며 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,380.0㎡, 일반상업지역에 해당합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등이 확인됩니다. 광로3류 및 소로2류 등에 접하고, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 공시지가는 4,418,000원/㎡입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 13층 건물입니다. 위생설비, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전, 화재탐지 및 스프링클러 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 설비 상태. 현장 조사 당시 엘리베이터 총 3기 중 2기만 운행 중이었고, 에스컬레이터는 운행이 중지된 상태였습니다. 상업시설의 이용 편의와 향후 유지보수 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 이용 현황. 4층 401호는 판매 및 영업시설로 현재 공실, 5층 501호는 의원으로 현재 공실, 502·503호는 제1종근린생활시설로 공실, 504호는 헬스장으로 이용 중입니다. 1층 102~110호는 상점 및 창고로 이용 중입니다.
• 오픈상가 구조. 502·503호와 102~110호 등은 벽체로 구분되지 않은 오픈상가입니다. 개별 점포의 위치·면적을 평면도와 대조하고 구분소유권의 독립성 및 실제 경계표지 여부를 확인해야 합니다.
• 위반사항. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 구분소유권 및 점유 문제는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산이 아닌 상업용 집합건물 14개호 일괄매각입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않고 오픈상가 구조, 관리비 체납, 임차인 가능성 및 설비 운영 문제가 있어 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 개별 호실 단위의 매각 가능 여부도 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 4층 401호 외 13개호가 포함된 매각 구조입니다. 매각물건명세서와 감정평가서의 목록 번호, 등기부의 호실별 표시, 매각대상 토지·건물 범위를 서로 대조하세요.
• 임차인 대항력 확인. 현황서상 대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 신청일, 건물 인도일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 인수 가능 금액을 별도로 계산하세요.
• 실제 영업주체 확인. 102~110호가 스파오 판매시설로 통합 운영 중인 것으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인·운영자·점유자 및 전대차 관계를 확인하고 명도 가능성과 영업시설 인도 범위를 점검하세요.
• 관리비 체납 확인. 102~110호의 2026년 2월 말 기준 약 130,000,000원 체납 내역을 관리사무소에서 확보하세요. 호실별 부담액, 공용부분, 전유부분 및 낙찰자 부담 가능 범위를 구분해야 합니다.
• 오픈상가 구분소유권 검토. 벽체가 없는 점포의 경계표지, 바닥 경계, 평면도상 위치와 면적, 구분등기 상태를 확인하세요. 감정평가서의 법률적 검토만으로 분쟁 가능성이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당표에 반영되지 않은 우선 세금이 있다면 예상 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
• 신한은행 청구액과 담보한도 구분. 신청채권자 청구액 5,964,000,000원과 근저당 채권최고액 3,600,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 배당표에는 담보권 채권최고액 기준이 반영되어 있으므로 실제 채권 잔액 및 배당관계를 확인하세요.
• 건물 설비 확인. 엘리베이터 3기 중 2기만 운행되고 에스컬레이터가 중지된 상태입니다. 수리 여부, 유지관리비, 향후 정상 운영 가능성을 확인하세요.
• 실거래 및 임대수익 검증. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동종 상업시설 매매사례, 호실별 임대료, 공실률, 임대차 승계 가능성 및 실제 매각 가능성을 확인해야 합니다.
• 자금계획. 14개호 일괄매각이므로 총 매각대금뿐 아니라 취득세, 등기비용, 관리비 관련 부담, 명도 및 시설 유지보수 비용까지 반영한 자금계획이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 집합건축물 평면도, 관리비 내역 및 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실제 취득위험 0원”

창원 2026타경28 보보스존 물건은 등기부 권리만 보면 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 하지만 이 숫자만으로 물건 전체가 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

현황서상 대항력 있는 임차인이 있을 수 있고, 102~110호는 벽체 구분 없이 통합 운영되는 오픈상가입니다. 구분소유권의 독립성 검토가 필요하며, 2026년 2월 말까지 약 1억 3,000만원의 통합관리비 연체도 확인됩니다. 국세·지방세 압류 3건에 따른 당해세 가능성도 배당 계산에 영향을 줄 수 있습니다.

무엇보다 14개호 일괄매각이라는 점에서 자금 규모와 환금성 부담이 작지 않습니다. 실거래 비교자료가 없는 상황에서는 감정가 61억 400만원이 저렴한지 비싼지 판단할 근거도 부족합니다. 1회 유찰 시 배당표상 채권은 전액 충족되지만, 2회 유찰 시에는 314,230,762원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이것 역시 낙찰자의 인수액이 자동으로 늘어난다는 의미는 아닙니다.

최종 판단은 보류가 맞습니다. 등기상 권리관계는 비교적 명확하지만, 임차인·관리비·오픈상가 구분소유권·당해세라는 네 가지 변수가 해결되지 않았습니다. 이들 문제를 원본 서류와 현장조사로 확인하고, 일괄매각 전체의 시장가치를 검증하기 전까지는 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.

권리상 인수액 0원은 출발점일 뿐, 실제 취득비용과 명도 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.