창원지방법원 2026타경28. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 126-4, 보보스존 5층 501호입니다. 감정가는 2억 6,900만원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 박광주이며, 현재 경매는 신한은행의 신청으로 진행되고 있습니다.

권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2020년 3월 10일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 등기된 국세 압류·가압류·지방자치단체 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수권리는 없습니다.

그러나 이 물건을 단순히 인수금 0원의 깨끗한 상가라고 평가하면 곤란합니다. 매각물건명세서에는 501호부터 503호까지 통합관리비가 2026년 2월 말 기준 약 2억 8,000만원 연체된 것으로 기재되어 있습니다. 감정가와 비교해도 상당히 큰 금액이며, 501호는 의원으로 사용되던 공간이지만 현재 공실입니다. 실제 입찰 판단의 핵심은 통합 체납액의 호별 귀속과 건물의 관리·운영 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

이 물건의 핵심은 2020년 3월 10일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 을구 18번 근저당권의 채권최고액은 2,364,000,000원이며, 현재 경매에서 말소기준권리로 작용합니다.

그 이전에는 통영수산업협동조합의 근저당권을 비롯해 여러 근저당권·가압류·경매개시결정이 존재했지만, 2020년 3월 10일 종전 경매 매각으로 정리되고 박광주 명의로 소유권이 이전되었습니다. 따라서 과거의 권리관계와 현재 경매의 말소기준권리를 혼동하면 안 됩니다.

현재 기준권리 이후의 주요 권리는 다음과 같습니다.

② 임차인·점유 및 관리비 — 인수금 0원과 별개의 핵심 위험

그러나 매각물건명세서 비고에는 매우 중요한 관리비 관련 내용이 있습니다.

관리비 연체액은 현재 최저매각가 269,000,000원과 비교해도 무시하기 어려운 수준입니다. 다만 2억 8,000만원은 3개 호실의 통합 연체액이므로, 이를 501호 낙찰자가 그대로 부담한다고 계산하는 것도 잘못입니다.

입찰 전에는 관리주체로부터 다음 자료를 받아야 합니다.

• 호실별 배분내역. 501호에 실제 귀속되는 미납액과 502·503호의 미납액을 분리해야 합니다.
• 공용부분·전유부분 구분. 관리비 항목별 발생 기간과 성격을 구분하고, 낙찰자에게 부담 문제가 발생할 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 현재까지의 추가 연체. 2026년 2월 말 이후 발생한 관리비와 연체료가 있는지 확인해야 합니다.
• 관리주체의 정산 기준. 낙찰 이후 관리비 정산 방식과 실제 요구 금액을 서면으로 확인해야 합니다.

따라서 등기부상 인수액 0원이라는 사실만으로 경제적 인수 부담까지 0원이라고 판단해서는 안 됩니다. 관리비 문제는 이 물건의 입찰가를 결정하기 전에 반드시 별도로 검토해야 할 사항입니다.

③ 시세 및 입찰가격 분석 — 신건 가격의 적정성을 판단하기 어렵다

이 물건은 일반 아파트가 아닌 상업용 집합건물의 5층 의원 공간입니다. 아파트처럼 동일 평형 거래 평균을 그대로 적용할 수 있는 물건이 아닙니다. 확인 가능한 시세 비교 자료가 없으므로 최저가 269,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다.

특히 근린시설은 단순 감정가 외에도 실제 임대 가능성, 공실 기간, 관리비 부담, 건물 전체의 운영 상태가 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 현재 501호가 공실이라는 점과 건물 내 일부 설비가 정상 가동되지 않는다는 점도 함께 고려해야 합니다.

유찰 시나리오를 보면 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 오히려 증가합니다. 이는 낙찰자가 추가로 인수해야 할 근저당권이나 가압류가 늘어난다는 의미는 아닙니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

예상 매각대금 269,000,000원 중 집행비용 약 4,566,000원을 제외하면 264,434,000원이 남습니다. 이 금액은 기준권리인 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 신한은행의 채권최고액 2,364,000,000원에 크게 미달하므로 신한은행에 상당한 미배당이 발생합니다.

제주은행과 신용보증기금의 가압류는 배당받지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑤ 입지·건물 상태 및 환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 마산시외버스터미널 남서측에 위치합니다. 주변은 상업용 부동산이 밀집한 상업지역으로, 근린생활시설과 상업시설이 혼재하는 입지입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정도 양호한 것으로 평가되었습니다. 북서측으로 8차선 도로, 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지. 합성동 126-4 및 126-11의 2필지 일단으로 구성된 부정형 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,380㎡이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 공시지가. 4,418,000원/㎡입니다. 방화지구 및 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 광로3류 및 소로2류 등 도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 6층·지상 13층 건물입니다. 위생설비, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전, 화재탐지 및 스프링클러 등 설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
• 설비 상태. 현장조사 당시 총 3기의 엘리베이터 중 2기만 운행 중이었고, 에스컬레이터는 운행이 중지된 상태였습니다. 실제 이용 편의와 향후 유지보수 비용을 확인할 필요가 있습니다.
• 501호 이용상태. 감정평가상 의원으로 분류되지만 현재 공실입니다. 기존 영업시설의 내부 상태, 원상복구 필요성, 신규 임차 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 오픈상가 구조. 502호·503호 및 1층 102~110호는 호별 벽체 구분이 없는 통칭 오픈상가로 조사되었습니다. 감정평가서는 구분점포의 구조상 독립성과 경계표지 문제를 언급하며 대법원 2019마5500 결정을 참고하고 있습니다. 이는 해당 오픈상가 호실들의 구분소유권 관련 사항이므로, 501호와 구별하여 건물 전체의 실제 경계 및 관리 현황을 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 부동산 밀집지역이라는 입지 장점은 있지만, 501호가 공실이고 건물 일부 설비가 중단된 상태입니다. 거래사례를 통한 가격 검증도 불가능하므로 임대수요와 예상 임대료를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 관리비 원장 확보. 501~503호 통합 체납액 약 2억 8,000만원의 호실별 배분표와 발생 기간별 원장을 확보하세요. 501호에 귀속되는 실제 금액을 확인하기 전에는 총액을 임의로 안분하지 마세요.
• 관리비 부담 범위 검토. 공용부분·전유부분 관리비, 연체료, 추가 발생액을 구분하고 매수인에게 요구될 수 있는 비용을 관리주체에 서면으로 확인하세요.
• 실제 공실 여부. 의원으로 사용되던 501호 내부에 잔존 집기나 시설이 있는지, 점유자가 없는지, 열쇠 및 출입통제 상태는 어떤지 확인하세요.
• 건물 설비 점검. 엘리베이터 3기 중 2기만 운행하고 에스컬레이터도 중지된 상태입니다. 수리 계획과 관리비 추가 부담, 시설 정상화 가능성을 확인하세요.
• 오픈상가 경계 확인. 502·503호 및 1층 오픈상가의 경계표지와 실제 사용 상태를 확인하세요. 501호의 구분소유권 및 현장 구조도 등기·평면도와 대조해야 합니다.
• 채권액 대조. 사건상 신청채권액 5,964,000,000원과 신한은행 근저당 채권최고액 2,364,000,000원의 차이를 채권계산서 및 배당요구 내역으로 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세 등 법정 우선권이 있는 세금의 존재와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 동일 상권의 근린시설 거래가격, 임대료, 공실 기간을 별도로 조사하세요. 감정가 269,000,000원이라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 체납 원장과 현장 상태를 모두 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비용 위험은 남는다”

창원 2026타경28 보보스존 501호는 등기상 권리관계만 보면 단순한 물건입니다. 2020년 신한은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 실제 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 501~503호 통합관리비 약 2억 8,000만원 연체는 감정가 2억 6,900만원과 비교해도 결코 가볍지 않은 문제입니다. 물론 이 금액 전부가 501호에 귀속되거나 매수인에게 승계된다고 단정할 수는 없습니다. 그렇기 때문에 오히려 호실별 체납액과 관리비의 법적·경제적 부담 범위를 먼저 확인해야 합니다.

여기에 501호 공실, 승강기 일부 운행 중단, 에스컬레이터 운행 정지, 시세 비교자료 부재까지 고려하면 단순히 신건 가격만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.

권리상 인수 0원은 장점이지만, 관리비 부담까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 통합관리비의 호실별 귀속액과 실제 부담 범위를 확인하고, 건물의 설비 상태와 임대수요까지 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 관리비와 환금성입니다.