창원지방법원 2026타경28. 창원시 마산회원구 합성동 보보스존 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 407,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박광주이며, 2020년 3월 10일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 2,364,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

등기부에 나타난 후순위 권리는 국세 압류, 창원시 압류, 제주은행 가압류, 신용보증기금 가압류 및 신한은행의 경매개시결정입니다. 모두 말소기준 근저당보다 늦게 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실과 매수인의 실제 취득비용이 적다는 사실은 다릅니다. 특히 이 사건에서는 관리비 체납과 점포의 물리적 구분 상태가 낙찰 후 비용과 활용 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 신한은행 근저당

과거 보보스존에는 통영수산업협동조합을 비롯한 여러 근저당권과 가압류, 경매개시결정이 존재했습니다. 그러나 이전 경매에 따른 매각과 말소등기를 거치면서 기존 권리들은 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020년 3월 10일 신한은행 근저당권입니다.

이후 발생한 국가·지방자치단체의 압류, 제주은행 및 신용보증기금의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위는 법정기일 등 별도 기준에 따라 달라질 수 있으므로 등기순서만으로 세금의 배당순위를 단정해서는 안 됩니다.

② 점유·임차 및 점포 경계 — 공실이어도 확인할 사항이 있다

감정평가서상 보보스존 502호는 제1종근린생활시설로 이용되던 공실입니다. 임차인 신고도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 상황은 확인되지 않습니다.

그러나 이 사건에서 점유보다 더 중요한 것은 점포의 독립성과 경계입니다. 감정평가서에는 일련번호 3·4인 502호와 503호가 경계벽체 없이 사용됐으며, 오픈상가의 일부가 집합건물법상 구분건물 요건에 정확히 부합하지 않을 수 있다고 기재돼 있습니다.

특히 501호부터 503호까지 관리비가 통합 산정돼 있다는 점은 호실별 시설 이용과 관리 관계가 단순하지 않을 가능성을 보여줍니다. 낙찰 후 개별 점포로 분리해 사용할 계획이라면 관리규약, 건축물대장, 집합건축물 현황도 및 현장 경계 상태를 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)

집행비용 약 6,470,000원을 우선 차감하고 나머지 400,530,000원을 신한은행에 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·조세채권의 법정 우선순위와 실제 채권액, 공동담보 배당관계 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 계산상 배당대상 채권 총액은 2,903,479,226원, 채권자 배당액은 400,530,000원입니다. 따라서 예상 미배당액은 2,502,949,226원에 달합니다. 제주은행과 신용보증기금은 이 단순 배당 시나리오에서 배당받지 못합니다.

신한은행의 경매 청구금액은 5,964,000,000원으로, 이 물건의 근저당 채권최고액 2,364,000,000원보다 큽니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2020-84호도 기재돼 있으므로, 청구금액 전체가 502호에만 담보되는 채권이라고 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 대상과 채권의 실제 배당관계를 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화

신건 최저가는 407,000,000원입니다. 감정가 대비 80%와 64%로 최저매각가가 하락하는 경우를 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 반복되더라도 현재 확인된 등기상 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산됩니다. 반면 매각대금이 줄어들면서 채권자들의 미배당액은 커집니다. 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·상업시설 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산회원구 합성동 마산시외버스터미널 남서측에 위치하며, 주변에는 상업용 부동산이 밀집해 있습니다. 상업시설 입지라는 장점은 있지만 해당 점포의 실제 영업 수요와는 구분해 평가해야 합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다. 북서측 8차선 도로와 남서측 2차선 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역에 해당하며 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등의 토지이용 제한이 적용됩니다. 공시지가는 4,418,000원/㎡입니다.
• 건물 규모. 지하 6층·지상 13층의 철근콘크리트 건물로, 승강기·에스컬레이터·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 설비 상태. 현장 조사 당시 엘리베이터 3기 중 2기만 운행 중이었고, 에스컬레이터는 운행이 중지된 상태였습니다. 시설 정상화와 유지·보수 비용을 확인해야 합니다.
• 점포 구성. 502호는 제1종근린생활시설이며 공실입니다. 인접 503호와 경계벽체 없이 사용된 것으로 보여 개별 점포 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 구분소유 관계. 오픈상가 일부는 경계벽 또는 경계표지 문제를 안고 있습니다. 평면도에 따른 호실 특정은 가능하다는 평가가 있으나, 개별 매매·임대 시 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업시설의 환금성은 실제 임차 수요, 관리비 부담, 공실 기간 및 시설 운영상태에 크게 영향을 받습니다. 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 재매각 가능성을 높게 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서와 매각목록을 대조하여 502호 외 포함되는 호실과 각 호실의 권리·점유 상태를 확인하세요. 407,000,000원을 502호 단독 가격으로 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비 내역서 확보. 2026년 2월 말 기준 약 280,000,000원인 501~503호 통합관리비에 대해 호실별 귀속액, 공용부분, 전유부분, 연체료 및 이후 발생액을 관리주체에 확인하세요.
• 매수인 승계액 확인. 체납관리비 전액이 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 법적으로 승계되는 공용부분 관리비 등의 범위와 실제 부담 가능액을 확인한 뒤 입찰가를 계산해야 합니다.
• 점포 경계 및 독립성 확인. 502호와 503호 사이의 경계벽체·경계표지, 집합건축물 현황도 및 실제 면적을 대조하세요. 향후 분리 임대나 독립 영업이 가능한지도 확인해야 합니다.
• 공실 및 점유 재확인. 감정평가상 공실이고 임차인 신고도 없지만, 입찰 직전 실제 점유 상태와 임대차 관계를 다시 조사하세요.
• 설비 및 수선비 확인. 엘리베이터 운행 상태, 에스컬레이터 중단 사유, 소방설비 운영상태 및 향후 수선비 부담 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 검토. 신한은행 근저당의 공동담보목록 제2020-84호를 확인하고, 경매 청구금액 5,964,000,000원과 이 물건의 근저당 채권최고액 2,364,000,000원의 관계를 구분하세요.
• 세금 배당순위 확인. 국가와 창원시의 압류가 존재하므로 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위를 점검하세요.
• 적정가격 재산정. 상업용 점포의 실제 거래가격, 임대료, 공실 해소 가능성 및 운영비용을 확인한 후 입찰가 상한을 정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 관리비 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

⑦ 종합 판단 — 권리보다 관리·활용 리스크가 크다

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 추가 부담 0원”

창원 보보스존 502호가 포함된 이번 경매의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아닙니다. 말소기준은 명확하고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인도 없으므로 등기상 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다.

그러나 501~503호에 걸친 약 280,000,000원의 통합관리비 연체와 점포 경계벽체 문제, 일괄매각 조건, 공실 및 설비 운영 문제는 낙찰 후 실제 부담과 활용 가능성을 크게 바꿀 수 있는 요소입니다. 관리비 280,000,000원 전체를 매수인 인수액으로 더해서는 안 되지만, 실제 승계될 금액을 확인하지 않은 채 0원으로 간주하는 것도 위험합니다.

또한 이 사건의 매각가격 407,000,000원이 상업시설의 적정 시세보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 권리상 말소구조는 양호하지만, 가격·관리비·환금성 위험이 큰 물건으로 평가합니다.

최종 결론: 신건 입찰은 보류 검토. 일괄매각 범위, 관리비 실제 승계액, 점포의 독립 사용 가능성과 시장가치를 확인한 후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건에서 우선해야 할 것은 낙찰가격 자체가 아니라 낙찰 후 실제 부담할 총비용과 상업시설로서의 활용 가능성입니다.