수원지방법원 2025타경54728. 용인시 기흥구 구갈동 반석빌딩 7층 717호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸·욕실 등)입니다. 집합건축물대장에는 사무소로 등재되어 있으나 실제로는 오피스텔로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에는 불법용도변경(사무소 → 오피스텔)과 6.75㎡ 불법증축으로 위반건축물 등재라고 명시되어 있습니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2018년 8월 6일 하나새마을금고 근저당권 250,000,000원이고, 이후 서울신용보증재단 가압류·경매개시결정·금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 점유자 4명도 모두 2018년 8월 6일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원본 명세서로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 7층 717호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 · 현재 오피스텔(원룸, 욕실 등) 이용 |
| 소유자 | 송진화 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 14,406,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 206,942,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 9층 · 사용승인일 2009.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.06 하나새마을금고 근저당권 250,000,000원입니다. 이후 등기된 서울신용보증재단 가압류 10,816,000원, 하나새마을금고의 임의경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 — 실제 점유자 4명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| TRAN THU UYEN | 2023.07.17 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허애리 | 2019.04.09 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최병호 | 2024.07.11 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경훈 | 2024.03.05 | 2025.04.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
4명 모두 전입일이 말소기준권리인 2018.08.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 임차인 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하고, 이는 배당액에는 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 42,000,000원, 현재 최저매각가는 14,406,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 10,084,200원, 5회 유찰 시에는 7,058,940원입니다.
다만 이 물건은 최근 실거래 시세와 비교할 수 있는 수치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 실제 이용상태가 공부상 사무소와 다르고 위반건축물로 등재되어 있어, 낮은 최저가 자체가 이러한 물건 리스크를 반영한 결과일 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 659,308원 |
| 1. 근저당 · 하나새마을금고 | 250,000,000원 | 13,746,692원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,816,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,406,000원 가정 시 채권자 총 미배당액은 247,069,308원입니다. 하나새마을금고도 전액 배당되지 않으며, 서울신용보증재단 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 이 사건의 핵심
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 매각물건명세서에 불법용도변경과 불법증축 6.75㎡가 명시되어 있습니다.
- 공부와 실제 이용 불일치. 집합건축물대장상 사무소이나 실제 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸·욕실 등)입니다.
- 복층·내부 화장실. 관리소장 탐문에 따르면 복층구조이고 별도의 내부 화장실이 있다고 조사되어 있습니다.
- 임대관계. 현황조사상 4명의 전입자가 확인됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 관련 확인은 필요합니다.
- 환금성. 사건상 근린시설이면서 실제 오피스텔로 이용되고 있고 위반건축물 이슈까지 겹쳐 일반 주거용 물건보다 매수층·대출·재매각 조건을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 구갈초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 중로변에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 평지의 정방형, 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. ㎡당 4,165,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물대장 원본 확인. 불법용도변경과 6.75㎡ 불법증축의 정확한 위치·시정명령·이행강제금·원상복구 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 공부상 사무소를 오피스텔로 사용하는 상태가 낙찰 후에도 유지 가능한지 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 점유자 4명 확인. 모두 대항력은 없지만 실제 점유관계와 명도 일정, 박경훈의 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 4명 모두 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 가능성까지 포함해 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대출·재매각 가능성 확인. 근린시설·오피스텔 이용·위반건축물이 겹친 물건이므로 금융기관 담보취급과 향후 매수층을 사전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 위반건축물
이 물건은 등기 권리만 보면 매수인 인수 0원이고, 현황조사상 점유자 4명도 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 감정가 42,000,000원에서 3회 유찰돼 14,406,000원까지 내려왔지만, 사무소를 오피스텔로 사용한 불법용도변경과 6.75㎡ 불법증축, 위반건축물 등재가 핵심입니다. 실거래 비교 없이 최저가율 34.3%만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없으며, 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 물건 자체의 법적·환금성 리스크가 큰 근린시설로 보는 편이 맞습니다.
