수원지방법원 2025타경54728. 용인시 기흥구 구갈동 반석빌딩 9층 922호입니다. 등기상 현재 소유자는 송진화이고, 말소기준권리는 2018.08.06. 설정된 하나새마을금고 근저당권 250,000,000원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 권리관계만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 이름이 확인된 점유자는 TRAN THU UYEN, 허애리, 최병호, 박경훈 4명이고, 모두 전입일이 2018.08.06. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당·최우선변제 범위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층 922호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 · 현재 오피스텔(원룸, 욕실 등) 이용 |
| 소유자 | 송진화 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 13,034,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 206,942,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
기존 국민은행 근저당권 102,000,000원은 2018.09.03. 해지로 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2018.08.06. 하나새마을금고 근저당권입니다. 2024.07.09. 서울신용보증재단 가압류 10,816,000원, 2025.02.20. 임의경매개시결정, 2026.03.20. 금천구 압류는 모두 그 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 4명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| TRAN THU UYEN | 2023.07.17 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 허애리 | 2019.04.09 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 최병호 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 박경훈 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 2025.04.03 | 미상 |
네 명 모두 전입일이 말소기준권리인 2018.08.06. 이후이므로 현재 자료 기준으로는 대항력 없는 점유자입니다. 다만 네 명 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않습니다. 특히 박경훈은 2025.04.03. 배당요구를 한 기록이 있으므로 배당자격과 금액은 매각물건명세서 원본으로 재확인하는 편이 안전합니다.
③ 위반사항 — 사무소를 오피스텔로 이용
집합건축물대장상 이 물건은 사무소로 등재되어 있으나 실제로는 오피스텔(원룸, 욕실 등)로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 불법용도변경(사무소 → 오피스텔)과 불법증축 6.75㎡로 위반건축물에 등재되어 있으므로 대장 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 관리소장 탐문에 따르면 복층구조이고 별도의 내부 화장실도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 634,612원 |
| 1. 근저당 · 하나새마을금고 | 250,000,000원 | 12,399,388원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,816,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 13,034,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 248,416,612원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구갈초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 대체로 등고평탄한 정방형이고 동측으로 중로변에 접합니다.
- 공시지가. 4,165,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 9층 건물이며 사용승인일은 2009.08.27.입니다.
- 이용형태. 공부상 사무소이나 실제 오피스텔로 이용 중이고, 위반건축물 등재사항이 있어 일반적인 정상 물건과 동일하게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. TRAN THU UYEN·허애리·최병호·박경훈의 실제 점유범위, 계약관계, 보증금을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 박경훈 배당요구. 2025.04.03. 배당요구 기록이 있으므로 배당자격과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 사무소→오피스텔 불법용도변경과 불법증축 6.75㎡의 현 상태 및 대장 기재를 확인해야 합니다.
- 실제 내부. 관리소장 탐문상 복층구조와 별도 내부 화장실이 있는 것으로 조사됐으므로 감정평가서의 내부 사진과 현장을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 별도의 실거래·임대·매매 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 위반·점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2018.08.06. 하나새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 소멸하며 점유자 4명도 모두 그 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 최저가가 감정가 38,000,000원에서 13,034,000원까지 내려온 사실만으로 매력적이라고 결론 내리기 어렵습니다. 점유자 4명의 보증금이 미상이고, 사무소→오피스텔 불법용도변경과 6.75㎡ 불법증축이 확인됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 어느 수준인지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원, 그러나 이용·점유·위반 상태는 반드시 현장과 원본으로 확인해야 하는 유형입니다.
