수원지방법원 2025타경54728. 용인시 기흥구 구갈동 반석빌딩 9층 916호입니다. 등기상 소유자는 송진화이고, 2017.04.21. 거래가 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2018.08.06. 하나새마을금고가 채권최고액 250,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 배당표상 0원입니다. 그러나 가격이 크게 낮아진 이유를 권리만으로 설명하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 사무소에서 오피스텔로의 불법용도변경과 6.75㎡ 불법증축이 적시돼 있고, 실제 감정평가에서도 공부상 사무소이지만 오피스텔로 이용 중이라고 확인됩니다. 3회 유찰이라는 결과 역시 이 물건의 용도·건축물 상태를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층 916호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 · 현재 오피스텔(원룸, 욕실 등) 이용 |
| 소유자 | 송진화 (2017.04.21. 거래가 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 13,034,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나새마을금고 / 206,942,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건축물 주의사항 | 불법용도변경(사무소 → 오피스텔) · 불법증축 6.75㎡ · 집합건축물대장상 위반건축물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.06. 설정된 하나새마을금고 근저당권 250,000,000원입니다. 2024.07.09. 서울신용보증재단의 가압류 10,816,000원과 2025.02.20. 경매개시결정, 2026.03.20. 금천구 압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2025.09.30. 용인시 압류는 2026.04.02. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 전입은 4명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| TRAN THU UYEN | 2023.07.17 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 허애리 | 2019.04.09 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 최병호 | 2024.07.11 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 박경훈 | 2024.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.04.03 접수 |
4명 모두 전입일이 말소기준권리인 2018.08.06.보다 늦어 현황조사 기준 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 4명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 계약 내용은 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 38,000,000원, 현재 최저매각가는 13,034,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 9,123,800원, 5회 유찰 시 6,386,660원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 634,612원 |
| 1. 근저당 · 하나새마을금고 | 250,000,000원 | 12,399,388원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,816,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 13,034,000원 가정 시 집행비용 634,612원을 제외한 12,399,388원이 하나새마을금고에 배당되고, 서울신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 260,816,000원 대비 미배당액은 248,416,612원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구갈초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 동측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 619.1㎡, 지목 대, 평지·정방형·상업용이며 공시지가는 4,165,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2009.08.27.이며 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 9층 건물입니다.
- 환금성. 공부상 사무소와 실제 오피스텔 이용이 다르고 위반건축물 사항이 있어, 일반적인 정상 오피스텔과 동일한 환금성으로 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 불법용도변경(사무소 → 오피스텔)과 불법증축 6.75㎡의 구체적 위치·시정명령·원상복구 가능 여부를 집합건축물대장에서 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 공부상 사무소, 현황상 오피스텔입니다. 실제 이용 가능 범위와 향후 처분·사용상 제약을 확인해야 합니다.
- 점유자 4명 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 대조하세요.
- 박경훈 배당요구. 2025.04.03. 배당요구 접수 사실과 채권 내용은 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 낙찰가 상한은 인근 동일 용도·동일 현황의 실제 거래를 확인한 뒤 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 주의형”
이 사건은 권리관계와 물건 자체의 위험을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준권리는 2018.08.06. 하나새마을금고 근저당이고, 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자 4명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없다고 판단돼 있으며, 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 감정가 38,000,000원에서 3회 유찰돼 13,034,000원까지 내려왔지만, 집합건축물대장상 사무소를 오피스텔로 이용하고 있고 불법용도변경·6.75㎡ 불법증축이 확인됩니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 건축물대장·현황·점유관계를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.
