수원지방법원 2025타경54728. 용인시 기흥구 구갈동 반석빌딩 9층 920호입니다. 등기상 소유자는 송진화이고, 2016년 5월 31일 매매를 원인으로 거래가액 58,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018년 8월 6일 하나새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 250,000,000원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 상태와 이용형태입니다. 집합건축물대장에는 사무소로 등재돼 있지만 실제 감정 이용상태는 오피스텔(원룸·욕실 등)이고, 매각물건명세서에는 불법용도변경과 6.75㎡ 불법증축이 기재돼 있습니다. 3회 유찰이라는 사실까지 겹쳐, 단순히 “감정가의 34.3%라 싸다”고 판단할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층 920호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 · 실제 오피스텔(원룸, 욕실 등) 이용 |
| 소유자 | 송진화 (2016.05.31. 매매 · 거래가액 58,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 14,406,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나새마을금고 / 206,942,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.06. 설정된 하나새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 250,000,000원이고 채무자는 송진화입니다. 이후 서울신용보증재단의 10,816,000원 가압류, 하나새마을금고의 임의경매개시결정, 금천구 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 용인시 압류는 2026.04.02. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 실제 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| TRAN THU UYEN | 2023.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허애리 | 2019.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병호 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경훈 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.03 | 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 4명입니다. 모두 2018.08.06. 말소기준 근저당 이후에 전입해 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다. 박경훈은 2025.04.03. 배당요구를 접수했습니다.
③ 물건 상태 — 사무소 등재, 실제 오피스텔 이용
감정평가 기준 이용상태는 오피스텔(원룸, 욕실 등)입니다. 그러나 집합건축물대장에는 사무소로 등재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 불법용도변경(사무소 → 오피스텔)과 불법증축 6.75㎡가 적시돼 있고, 관리소장 탐문상 복층구조이며 별도 내부 화장실이 있는 것으로 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 659,308원 |
| 1. 근저당 · 하나새마을금고 | 250,000,000원 | 13,746,692원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,816,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,406,000원을 기준으로 집행비용 659,308원과 하나새마을금고 13,746,692원이 배당되고, 서울신용보증재단과 소유자 배당은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 247,069,308원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구갈초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 사무소이나 실제 오피스텔로 이용 중이며, 제1종·제2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지입니다.
- 도로. 토지는 평지의 정방형이고 동측으로 중로변에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역에 포함되며 공시지가는 4,165,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 9층 건물이며 사용승인일은 2009.08.27.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 불법용도변경과 6.75㎡ 불법증축의 현황, 시정 가능 여부와 부담을 집합건축물대장에서 직접 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 등재 용도는 사무소, 실제 이용은 오피스텔입니다. 이용·처분 시 이 차이가 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유자 4명 확인. 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차계약과 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 박경훈 배당요구. 2025.04.03. 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 보증금과 배당 자격을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
- 회차 리스크. 현재 3회 유찰 상태이고 4회 유찰 시 10,084,200원, 5회 유찰 시 7,058,940원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 감정평가서의 실제 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”
이 사건은 등기상으로만 보면 매수인 인수가 0원이고, 점유자 4명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 인수형은 아닙니다. 하지만 물건 자체에는 사무소에서 오피스텔로의 불법용도변경과 6.75㎡ 불법증축이 명시돼 있고, 임대차 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 3회 유찰과 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 감정가 42,000,000원 대비 최저가 14,406,000원이라는 숫자만 보고 가격 매력을 부여하기보다, 권리는 비교적 단순하지만 물건 하자·이용형태·환금성을 우선 검증해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
