수원지방법원 2025타경54728. 용인시 기흥구 구갈동 반석빌딩 9층 919호로, 등기·대장상 용도는 근린시설 계열의 사무소지만 실제로는 원룸과 욕실을 갖춘 오피스텔로 사용 중입니다. 소유자 송진화는 2017년 4월 21일 거래가 63,000,000원에 취득했고, 2018년 8월 6일 하나새마을금고 명의의 채권최고액 250,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 24,500,000원으로 감정가 50,000,000원의 49%입니다. 다만 이 비율만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 동일 용도·규모의 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 제시돼 있고, 위반건축물 등재와 공부상 용도 불일치가 있어 가격의 싸고 비쌈보다 법적·물리적 하자 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 9층 919호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 구갈로60번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 · 현재 오피스텔(원룸·욕실 등) 이용 |
| 소유자 | 송진화 (2017.04.21. 거래가 63,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나새마을금고 / 206,942,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2018년 8월 6일 하나새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류 10,816,000원, 하나새마을금고의 임의경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025년 용인시 압류는 2026년 4월 2일 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 4명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허애리 | 2019.04.09 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TRAN THU UYEN | 2023.07.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경훈 | 2024.03.05 | 미상 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병호 | 2024.07.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 또는 점유 신고자는 4명입니다. 전입일은 모두 2018년 8월 6일 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 인수형 임차인은 아닙니다.
③ 위반건축물 — 이 물건의 핵심 위험
감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔 원룸과 욕실이지만 공부상 용도는 사무소입니다. 입찰 전 집합건축물대장 원본에서 위반 위치와 시정명령 여부를 확인하고, 불법증축 부분의 철거·원상복구 가능성, 현재 구조로의 사용 지속 가능성, 대출과 향후 매각에 미치는 영향을 함께 검토해야 합니다.
④ 가격 검토 — 49% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 50,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저가는 24,500,000원입니다. 3회 유찰 시 17,150,000원, 4회 유찰 시 12,005,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 24,500,000원 | 23,659,000원 | 237,157,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 244,374,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 249,427,090원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 하나새마을금고 등 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려간다는 사실과 적정 시장가가 낮다는 사실은 같지 않습니다. 위반건축물의 시정비용과 용도 제한을 반영한 실질가치를 별도로 산정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 1. 근저당 · 하나새마을금고 | 250,000,000원 | 23,659,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,816,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 260,816,000원 중 23,659,000원만 배당되고 237,157,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구갈초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2009.08.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 위생·급배수, 소화탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역의 평탄한 정방형 토지이며 동측 중로에 접합니다. 공시지가는 4,165,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실제 이용은 오피스텔이지만 공부상 사무소이고 위반건축물로 등재돼 있어, 일반적인 정상 오피스텔과 동일한 조건으로 가격과 매수층을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건축물대장 원본 확인. 불법용도변경과 6.75㎡ 불법증축의 위치, 위반 시점, 시정명령과 원상복구 범위를 확인하세요.
- 호실 구조 확인. 복층구조, 별도 화장실, 증축 부분이 919호에 어떻게 포함돼 있는지 현장과 도면을 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 4명의 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 퇴거 의사를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금이 알려지지 않았으므로 소액임차인 해당 여부와 배당요구 종기 내 권리신고 여부를 원본 문서에서 확인하세요.
- 대출·재매각 조건 확인. 공부상 사무소와 실제 오피스텔 이용의 차이, 위반건축물 등재가 금융기관 취급과 향후 매수자 확보에 미치는 영향을 사전에 점검하세요.
- 가격 상한 산정. 감정가 할인율이 아니라 정상화 비용과 동일 지역의 사무소·오피스텔 실거래를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 물건 안전은 다르다”
이 사건은 말소기준 이후의 점유자와 후순위 권리로 구성돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 단순하지만, 물건 자체에는 사무소를 오피스텔로 사용한 용도 불일치와 6.75㎡ 불법증축이 있습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 24,500,000원까지 내려왔어도, 실거래 비교와 정상화 비용을 확인하지 않고는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 건축물 적법성과 점유관계는 조건부. 현장·대장·임대차 원본을 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 물건입니다.
