서울북부지방법원 2024타경116881. 망우동 ‘더한울’ 3층302호 다세대 물건입니다. 건물은 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 전체 11개호 중 1개호는 제1종근린생활시설, 나머지 10개호는 공동주택인 도시형생활주택·단지형다세대로 이용됩니다. 본건과 같은 기호(2~7) 유형은 발코니를 확장해 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
권리 구조의 출발점은 소유권보존과 같은 날 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,448,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-530호에 연결돼 있으며, 이후 채권자 명칭 변경과 주식회사수엔피엘대부로의 근저당권 이전, 근저당권부채권 질권 설정이 이어졌습니다. 이는 동일 근저당권을 따라 발생한 권리변동이므로 각각을 별도의 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 3층302호 (망우동, 더한울) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 2023.08.11. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 387,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 평가 특기 | 확장발코니 면적 포함평가 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.04. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 2023.10.17. 강제경매와 2024.03.12. 임의경매는 각각 취하돼 등기가 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2024.09.24. 접수됐습니다. 이후 2024.12.26. 주식회사 정인이엔씨의 강제경매개시결정도 추가됐으나 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 본건 302호는 후순위 전입
현황조사에는 건물 각 호실의 점유·임차관계인 12명이 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 본건 302호에 직접 대응하는 사람은 김수영 1명입니다. 김수영의 전입일은 2024.03.12.로 말소기준일인 2023.10.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병주 | 101호(문패표시없음) | 2024.08.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍택 | 201호 | 2024.07.05. | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주혁 | 202호 | 2024.03.22. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노하윤 | 301호 | 2024.04.01. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수영 | 302호 · 본건 | 2024.03.12. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신예찬 | 401호 | 2024.02.29. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은혜 | 402호 | 2024.04.04. | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유소영 | 501호 | 2024.06.03. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동빈 | 502호 | 미상 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 502호 | 2024.02.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박문수 | 601호 | 2024.05.20. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정우 | 602호(문패표시없음) | 2024.05.16. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 2024.12.04. 배당요구 | 없음 |
③ 가격 판단 — 64%지만 실거래 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가 605,000,000원의 64%인 387,200,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 더한울의 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
더한울은 2023.08.11. 사용승인된 10세대 규모 공동주택으로 기재돼 있고, 비교 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 실거래 공백이 있는 소규모 다세대는 감정가와 실제 매수자 가격 사이의 차이가 클 수 있으므로, 인근 유사 신축 다세대의 매매·전세 사례와 금융기관 담보평가를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,220,800원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 380,979,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 5,067,020,800원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 말소기준 근저당 배당에 사용되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보의 실제 배당 결과에 따라 금액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 5,067,020,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 309,760,000원 | 304,623,360원 | 5,143,376,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 247,808,000원 | 243,538,688원 | 5,204,461,312원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m입니다.
- 건물. 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 교육환경 절대·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 공동주택·근린생활시설 건물부지로 이용되고, 공시지가는 3,056,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 현장 대조. 호실 표시, 김수영의 실제 점유 여부, 점유 시작일과 임대차계약서를 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 본건 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조하세요.
- 권리변동 원본 확인. 근저당권 이전과 두 건의 근저당권부채권 질권 설정이 있으므로 최신 등기부에서 현재 권리자와 말소 조건을 확인하세요.
- 공동담보 배당 확인. 공동담보목록 제2022-530호의 다른 물건 매각 여부와 배당 진행 상황을 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래가 없으므로 망우동·상봉동의 유사 연식·유사 면적 다세대 매매가, 전세가와 금융기관 담보가를 직접 비교하세요.
- 확장발코니. 확장발코니 면적을 포함해 평가됐으므로 건축물대장과 실제 시공 상태를 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 관리비 체납과 공용부분 비용, 승강기 유지비 등을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확하지만 가격은 아직 미상
본건 302호의 권리 핵심은 간단합니다. 2023.10.04. 근저당이 말소기준이고, 김수영의 전입은 2024.03.12.로 후순위입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 등기상으로는 매수인이 떠안을 권리보다 근저당권자의 대규모 미배당이 남는 구조입니다.
그러나 인수 0원과 저가 매수는 같은 뜻이 아닙니다. 감정가 605,000,000원에서 2회 유찰돼 387,200,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지 확인되지 않습니다. 여기에 본건 점유자의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, 건물 전체 임대관계도 충분히 확인되지 않았습니다. 결론은 권리상 검토 가능, 가격·점유 확인 전 입찰가 판단 보류입니다.
