서울북부지방법원 2024타경116881. 망우동 더한울 5층 502호, 전용면적 기준 55.08㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 2023년 10월 4일 주식회사한울주택 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 경기남부수산업협동조합 명의의 채권최고액 5,448,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부상 후순위 경매개시결정들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 정리됩니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 502호에는 보증금 50,000,000원·월세 1,500,000원으로 기재된 김동빈과 2024년 2월 26일 전입한 김지수가 확인됩니다. 김지수는 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 김동빈은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 5층 502호 (망우동, 더한울) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 55.08㎡ · 5층 502호 |
| 이용상태 | 발코니 확장형 · 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니·테라스 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 6층 · 2023.08.11 사용승인 · 승강기·개별난방 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 |
| 감정가 / 최저가 | 567,000,000원 / 362,880,000원 (2회 유찰·감정가 64.0%) |
| 경매 신청채권 | 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 평가 참고 | 확장 발코니 면적 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유위험은 별도
말소기준은 2023년 10월 4일 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권자는 상호 변경을 거쳐 경기수산업협동조합으로 표시됐고, 2025년 11월 26일 주식회사수엔피엘대부로 확정채권이 양도됐습니다. 같은 근저당권부채권에는 완도금일수산업협동조합과 주식회사로드인베스트먼트대부의 질권도 설정돼 있습니다.
② 502호 임차인·점유자 분석
본건 502호와 관련해 확인되는 실제 점유·임차 신고자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동빈 502호 · 주거 | 미상 | 50,000,000원 월 1,500,000원 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 판정 보류 최대 50,000,000원 위험 점검 |
| 김지수 502호 · 용도 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 없음 대항력 없음 |
김동빈의 보증금 50,000,000원을 인수하지 않는 것으로 계산하면 실질취득금액은 최저매각가와 같은 362,880,000원입니다. 반대로 보증금 전액이 인수되는 상황을 가정하면 실질취득금액은 412,880,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 72.8%입니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 362,880,000원으로 감정가 567,000,000원의 64.0%입니다. 그러나 동일 면적의 최신 실거래 비교 기준이 없어 현재 최저가가 실제 매매시장보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 362,880,000원 | 64.0% | 5,091,000,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 290,304,000원 | 51.2% | 5,162,560,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 232,243,200원 | 40.96% | 5,219,808,205원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 362,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,880,320원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 356,999,680원 |
| 근저당 미배당 | - | 5,091,000,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당은 채권최고액 기준으로 대부분 미배당되지만 매수인에게 그 채무가 직접 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제와 김동빈의 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경과 접근 정도는 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m입니다.
- 건물. 2023.08.11 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물로 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전과 스프링클러 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 ㎡당 3,056,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 교육환경 절대·상대보호구역과 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 신축급 다세대로 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김동빈 전입일 확인. 주민등록 전입일과 실제 점유 개시일이 2023.10.04보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 50,000,000원·월세 1,500,000원의 계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 중복 점유관계 확인. 김동빈과 김지수가 같은 502호에 함께 기재된 사유와 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 이중 계산. 인수 0원 기준 362,880,000원과 보증금 전액 위험을 반영한 412,880,000원을 각각 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당이 공동담보목록에 연결돼 있으므로 공동담보 물건의 매각·배당 진행과 채권액 변동을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 동일 건물 및 망우동·상봉동 생활권의 신축 다세대 실거래, 매물 호가와 임대가를 직접 조사해야 합니다.
- 체납·명도비용. 공용부분 관리비, 당해세, 점유자 명도와 이사협의 비용을 별도 예산으로 반영해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 전입일
이 물건의 등기부 구조는 비교적 분명합니다. 2023년 10월 4일 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 본건 502호의 김동빈은 보증금 50,000,000원이 확인되면서도 전입신고일이 확인되지 않아, 가장 중요한 대항력 판정이 남아 있습니다.
현재 최저가는 362,880,000원으로 감정가의 64.0%지만, 동일 면적 실거래 기준이 없고 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 김동빈의 임차보증금 위험이 해소되면 잠정 실질취득은 최저가와 같지만, 인수로 확정되면 412,880,000원까지 증가합니다. 권리의 승부처는 근저당 미배당액이 아니라 김동빈의 전입일과 배당 여부입니다.
