387,200,000원
서울북부지방법원 2024타경116881. 서울 중랑구 망우동 ‘더한울’ 4층 402호로, 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물의 도시형생활주택·단지형다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사한울주택이며, 경기남부수산업협동조합의 2023.10.04. 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 5,448,000,000원으로 본건 한 호실의 감정가보다 훨씬 크지만 공동담보 채권이므로, 그 미회수액이 그대로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
현재 최저매각가는 387,200,000원으로 감정가 605,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 면적의 최근 거래금액이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 2회 유찰됐다는 사실도 응찰자들이 기존 가격을 받아들이지 않았다는 신호일 수 있으므로, 낙찰가보다 먼저 실제 매매 가능 가격과 환금성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3, 4층 402호 (망우동, 더한울) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대) |
| 사용승인 / 규모 | 2023.08.11. · 지상 6층 · 공동주택 10세대 |
| 소유자 | 주식회사한울주택 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 387,200,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권액 | 4,629,216,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 평가 참고 | 확장 발코니 면적을 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.10.04.
말소기준은 2023.10.04. 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김순자 명의의 근저당권과 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 말소기준 근저당권은 2025.11.26. 주식회사수엔피엘대부로 이전됐고 그 채권에 질권도 설정됐지만, 이는 같은 근저당권부 채권의 이전·담보 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
본건 402호 임차인 — 대항력 없음
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유관계가 함께 기재돼 있으나, 본건 402호에서 확인되는 임차인은 이은혜 1명입니다. 다른 호실의 보증금은 본건 402호의 인수금액에 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은혜 | 402호 | 50,000,000원 월 1,500,000원 | 2024.04.04 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 확인 필요 확정일자·배당요구 여부 확인 필요 | 승계 없음 |
이은혜의 전입일은 2024.04.04.로 말소기준일인 2023.10.04.보다 늦습니다. 따라서 본건 임차보증금 50,000,000원은 대항력에 기초해 낙찰자에게 승계되는 보증금으로 볼 수 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 인도 시점의 점유 상태와 명도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 64%라도 시세 할인은 미확인
감정가는 605,000,000원이고 현재 최저매각가는 387,200,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균이나 최신 거래금액처럼 낙찰가와 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 217,800,000원 낮다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 387,200,000원 | 64% | 5,367,020,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 309,760,000원 | 51% | 5,443,376,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 247,808,000원 | 41% | 5,504,461,312원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 387,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,220,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 5,448,000,000원 | 380,979,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김순자 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 5,748,000,000원 중 380,979,200원이 배당되고, 5,367,020,800원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중이며, 감정평가에는 확장 발코니 면적이 포함돼 있습니다.
- 입지. 혜원여자중·고등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 망우역은 북측 직선거리 약 770m, 면목역은 남서측 약 800m, 상봉역은 북서측 약 890m에 위치합니다.
- 건물. 2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 공동주택은 10세대 규모이고 최근 확인 가능한 거래금액이 없어, 실제 매도기간과 적정 매매가격을 현장 중개업소에서 별도로 검증해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 역산. 최저가 387,200,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 신축 다세대의 실제 매매 가능 가격을 확인하세요.
- 대지권·토지 등기. 망우동 521-3, 521-19, 521-20 토지 등기와 본건 대지권, 공동담보목록 제2022-530호를 함께 대조하세요.
- 근저당 이전·질권. 2025.11.26. 근저당권 이전과 질권 설정, 2025.12.22. 추가 질권 설정의 현재 권리자와 말소 촉탁 범위를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 이은혜의 전입일은 후순위지만 확정일자, 배당요구 여부, 실제 계약 당사자와 현재 점유 상태를 매각물건명세서 및 주민등록 자료로 재확인하세요.
- 명도. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 교육환경보호구역 저촉에 따른 실제 이용·거래 요건을 관할 기관에 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.14.로 기재돼 있으므로 최고가매수신고 여부와 변경·연기·매각불허가 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 안전”
본건 402호 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 이 점만 보면 실질취득액은 최저가와 같은 387,200,000원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 공동주택 10세대의 소규모 다세대이고, 토지 등기에는 별도 근저당이 기재돼 있으며 본건 근저당도 대규모 공동담보 구조입니다. 결론은 임차인 인수는 없음, 가격 메리트는 미확인, 토지·공동담보 원본 확인은 필수입니다. 감정가 할인율보다 실제 매도 가능 가격과 등기 원본 검증이 먼저입니다.
