의정부지방법원 2025타경72124. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 이단지 가동 1층 101호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 253,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 123,970,000원입니다.
말소기준권리는 2022.02.28. 성동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 성정희 근저당권, 양주시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 남양주시 압류는 말소기준보다 앞서 등기됐지만 2022.02.22. 해제로 이미 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 이용우 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 1,119,246,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.31 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.02.28. 근저당권입니다. 이후 설정된 2023.01.16. 성정희 근저당권과 2024.01.22. 양주시 압류, 2025.08.04. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 성동신용협동조합 근저당권은 2026.02.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차관계 — 5명 모두 후순위 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현애 | 2024.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 박재옥 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 김도윤 | 2025.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| LI YINJI | 2025.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 이덕학 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
확인된 전입자 5명은 모두 말소기준일인 2022.02.28. 이후에 전입했습니다. 따라서 현재 확인 범위에서는 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 실제 점유 형태와 명도대상, 배당관계는 입찰 전 최신 매각물건명세서로 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 최저매각가는 123,970,000원으로 감정가 253,000,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 86,779,000원(감정가 34%), 네 번째 회차는 60,745,299원(감정가 24%) 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,535,580원 |
| 2. 근저당 · 성동신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 121,434,420원 |
| 3. 근저당 · 성정희 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,535,580원을 제외한 121,434,420원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 2,890,000,000원 대비 미배당은 2,768,565,580원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 화도읍 가곡리 무봉교 남측 인근이며, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 7미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·준보전산지·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 재확인. 김현애·박재옥·김도윤·LI YINJI·이덕학의 실제 점유 여부와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 최신 서류에서 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.02.28. 성동신용협동조합 근저당권과 2026.02.09. 근저당권 이전관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 49%라도 실거래 비교값 없이 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 인근 동일·유사 다세대의 실제 매물과 거래가를 비교하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 여러 명의 전입자가 확인되므로 인도명령·협의명도에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 세금·배당 변동. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 규제를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 점유 확인과 가격 검증”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 확인된 전입자 5명 모두 기준권리 이후 전입해 현재 판단상 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 전입자가 다수 존재한다는 점은 입찰 전 반드시 보완해야 할 확인사항입니다.
가격은 두 차례 유찰로 253,000,000원에서 123,970,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다른 문제입니다. 실거래 비교 없이 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 현장 시세와 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다. 등기상 인수는 가볍지만, 확인해야 할 사람이 많은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
