의정부지방법원 2025타경72124. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 이단지 가동 1층101호의 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 등기상 현재 소유자는 이용우입니다. 말소기준권리는 2022.02.28. 설정된 성동신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 이 근저당은 2026.02.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 49%인 123,970,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 상당해 보이지만, 이 물건에는 현재 시세를 직접 대조할 실거래 표본이 없습니다. 게다가 현황조사와 매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 점유자가 5명이고 모두 보증금이 확인되지 않아, 입찰 판단의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 점유관계와 임대차 조건을 원본에서 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 이용우 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 1,119,246,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2021.12.31. 남양주시 압류는 말소기준권리보다 앞서 있었지만 2022.02.22. 해제되어 이미 말소됐습니다. 이후 2022.02.28. 성동신용협동조합 근저당권이 설정돼 현재 경매의 말소기준이 됩니다. 뒤이어 설정된 2023.01.16. 성정희 근저당권과 2024.01.22. 양주시 압류, 2025.08.04. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현애 | 2024.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박재옥 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김도윤 | 2025.01.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| LI YINJI | 2025.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이덕학 | 2025.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
말소기준일은 2022.02.28.이고, 다섯 명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 포함되어 있으므로 임차관계와 실제 점유 범위는 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 보완할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘시세 부재’를 먼저 본다
감정가는 253,000,000원, 현재 최저매각가는 123,970,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 123,970,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 86,779,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 60,745,299원 · 감정가 24% |
| 현재 시세 비교 | 실거래 비교자료 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,535,580원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 성동신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 성정희 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,890,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 121,434,420원이며, 미배당액은 2,768,565,580원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 무봉교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 7미터 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·준보전산지에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으며, 2025.08.26. 지정 사항이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 347,900원/㎡이며 토지면적은 773.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명의 실제 점유 범위 확인. 이름만 확인된 점유자가 여러 명이므로 현장 점유상태와 세대 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 다섯 명 모두 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 매각물건명세서 원본 대조가 중요합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 현재 전입일은 모두 2022.02.28. 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 판정됐지만, 전입세대열람과 원본 자료를 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 인근 다세대·연립주택의 최근 실제 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항을 입찰 목적과 함께 검토해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력이 없더라도 점유자가 다수이므로 인도명령과 협의 과정에서 발생할 시간·비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 점유와 시세 확인이 먼저
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 253,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 123,970,000원까지 낮아졌고, 권리분석 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황상 점유자가 5명이고 모두 보증금이 확인되지 않았으며, 최근 시장가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다.
따라서 이 사건을 단순히 “감정가의 절반이니 싸다”라고 보는 것은 위험합니다. 등기상 인수액은 0원이지만 점유·명도 확인은 필요하고, 가격은 시세 검증 전까지 판단을 보류하는 물건입니다. 두 차례 유찰이라는 사실 자체도 시장의 응찰이 감정가 수준에서 형성되지 않았음을 보여줍니다. 현재 단계에서는 권리보다 점유자 5명의 임대차 조건과 실제 시장가격 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
