의정부지방법원 2025타경72124. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 이단지 가동 201호로, 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 이다인이고, 2019.08.01 임의경매 매각을 원인으로 2019.08.02 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.02.28 설정된 성동신용협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당입니다.
말소기준 뒤에는 유주형 근저당, 강예순·정영채 가압류, 국·남양주시·양주시의 압류, 경매개시결정 등이 이어집니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션은 매각대금 131,320,000원에서 집행비용 2,638,480원을 먼저 빼고 선순위 근저당에 128,681,520원을 배당해 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2022-305호가 붙어 있고, 세금 및 임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 이다인 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,119,246,849원 |
| 말소기준 | 2022.02.28 성동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 겹겹이 붙었다
핵심은 2022.02.28입니다. 그날 설정된 성동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정·등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 9번 근저당은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 2023.04.10 유주형 명의의 소유권이전청구권가등기와 2025.01.13 이용우로의 이전 이력도 있으므로, 입찰 전 최신 등기사항에서 해당 등기의 현재 상태와 말소관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 — 5명 모두 전입은 말소기준 이후
조사된 사람은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복 신고를 제외할 대상 없이 5명을 그대로 봅니다. 전입일은 모두 2022.02.28 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 따라서 이들의 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 의해 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현애 | 2024.06.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이덕학 | 2025.06.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김도윤 | 2025.01.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| LI YINJI | 2025.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 박재옥 | 2024.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 131,320,000원으로 감정가 268,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 2회 유찰됐다는 사실 역시 가격이 충분히 낮아졌다는 증거가 아니라, 지금까지 감정가와 이전 회차 가격에서 매수자가 성립하지 않았다는 결과로 보는 것이 안전합니다.
따라서 이 물건의 가격 분석은 최저가 자체보다 남양주 화도읍 가곡리 인근 다세대·연립주택의 실제 거래가격을 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 전제입니다. 실거래 확인 전까지는 최저가 131,320,000원을 ‘시세 이하’로 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 성동신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 128,681,520원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 유주형 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 강예순 | 110,550,470원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 정영채 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,170,550,470원 중 128,681,520원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,041,868,950원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 무봉교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 7미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대·연립주택 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 5명 점유관계 확인. 김현애·이덕학·김도윤·LI YINJI·박재옥의 실제 점유 부분과 계약관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 모두 미상이므로 소액임차인 최우선변제 대상 여부를 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 당해세에 해당하는지와 실제 교부청구액을 확인해야 배당순위를 정확히 볼 수 있습니다.
- 가등기 이력 대조. 2023.04.10 가등기와 2025.01.13 이용우로의 이전 이력이 있으므로 최신 등기사항에서 현재 상태와 말소관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2022-305호가 붙어 있으므로 다른 담보물의 진행·배당과 채권잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 각종 규제가 포함돼 있으므로 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 배당
이 물건은 감정가 268,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 131,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄지만, 실거래 시세가 없기 때문에 49%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 환산할 수 없습니다. 권리 측면에서는 2022.02.28 성동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 5명의 전입이 모두 그 이후라 대항력 승계형 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 5명의 실제 점유, 국세·지방세 압류 5건, 공동담보 근저당, 가등기 이전 이력까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원이나, 배당·명도 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵고 가격도 시세 확인 전 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 시세와 5명의 점유관계를 어디까지 확인하느냐입니다.
