의정부지방법원 2025타경72124. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 이단지 가동 2층201호입니다. 법원 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 이다인으로 확인되고, 말소기준권리는 2022.02.28 설정된 성동신용협동조합의 근저당권 채권최고액 2,640,000,000원입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 이어진 구조입니다.
핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 현황조사상 5명의 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 인수 구조가 아닙니다. 둘째, 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘반값이니 싸다’는 결론은 금지해야 합니다. 권리는 비교적 정리되지만 가격과 명도·배당 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 이다인 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 1,119,246,849원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28 을구 9번 근저당권 · 성동신용협동조합 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 겹겹이 쌓였다
2019.08.01 임의경매 매각을 원인으로 이다인이 소유권을 취득한 뒤, 2022.02.28 성동신용협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 현재의 말소기준입니다. 2022.03.11 유주형 근저당권, 2023.04.10 소유권이전청구권가등기, 가압류와 국세·지방세 압류, 2025.08.04 경매개시결정은 모두 이 날짜보다 뒤에 놓여 있습니다.
임차인·점유자 — 5명 모두 말소기준 뒤 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현애 | 2024.06.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박재옥 | 2024.11.29 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김도윤 | 2025.01.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LI YINJI | 2025.05.09 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이덕학 | 2025.06.11 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 확인되는 5명은 모두 개별 점유자로, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일이 2022.02.28 말소기준보다 모두 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 미상입니다. 제공 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 불가능
감정가 268,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 131,320,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 91,924,000원(34%), 4회 유찰 시 64,346,799원(24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 131,320,000원 | 128,681,520원 | 3,041,868,950원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 91,924,000원 | 89,869,368원 | 3,080,681,102원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 64,346,799원 | 62,788,557원 | 3,107,761,913원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 성동신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 128,681,520원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 유주형 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 강예순 | 110,550,470원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 정영채 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,170,550,470원 가운데 채권자 예상배당은 128,681,520원, 미배당은 3,041,868,950원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 무봉교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 법원상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 7미터 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 물건 상태 표시. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격대를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 131,320,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 실제 거래가격을 확인하세요.
- 점유자 5명 확인. 김현애·박재옥·김도윤·LI YINJI·이덕학의 실제 점유 범위와 인도 상황을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 5명 모두 전입일상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선·최우선배당 여부를 보완 확인해야 합니다.
- 세금 압류 5건 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 2023.04.10 가등기와 2025.01.13 가등기권 이전 기재를 모권리의 말소 상태와 함께 확인하세요.
- 근저당권 승계 확인. 말소기준인 성동신용협동조합 근저당권은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
맺으며 — “49%는 시세가 아니라 감정가 대비 숫자다”
이 사건의 권리구조 자체는 핵심이 선명합니다. 말소기준 2022.02.28, 현황조사상 점유자 5명의 전입은 모두 그 이후, 제공 배당계산상 매수인 인수 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오는 사건은 아닙니다.
그렇다고 곧바로 좋은 물건이라고 결론내릴 수는 없습니다. 최저가는 131,320,000원으로 감정가의 49%지만 실제 거래가격과의 비교자료가 없고 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 점유자 5명의 보증금·확정일자, 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부, 가등기 관련 기재를 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미검증. 이 물건은 ‘반값’이라는 숫자보다 실제 시세와 명도·배당 확인이 먼저입니다.
