111,720,000원
의정부지방법원 2025타경72124. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 이단지 나동 지하층 비02호입니다. 감정상 이용상태는 공동주택(연립주택)이고 사건상 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 이다인이며, 2019.08.01. 임의경매 매각을 원인으로 2019.08.02. 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 기준이 되는 권리는 2022.02.28. 설정된 성동신용협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.11.24. 확정채권양도를 원인으로 2026.02.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 성정희 근저당, 강예순·정영채·소상공인시장진흥공단 가압류, 국·양주시 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 나동 지하층비02호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 이다인 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,119,246,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 2011년 가처분·가등기와 비앤씨건설대부주식회사 근저당, 2013년 화도농업협동조합 근저당 및 경매개시결정은 2019년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이후 이다인이 소유권을 취득했고, 김학수 근저당 2건도 2022.02.28. 해지·말소된 뒤 같은 날 성동신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 따라서 현 경매에서는 이 2022.02.28. 근저당이 핵심 기준선입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 5명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현애 | 2024.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재옥 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도윤 | 2025.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI YINJI | 2025.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이덕학 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 5명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2022.02.28.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 다섯 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보이지는 않지만, 최우선변제 대상 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별도
감정가는 228,000,000원, 현재 최저매각가는 111,720,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다.
인수액을 0원으로 보는 현재 시뮬레이션에서는 실질취득도 최저매각가와 같은 111,720,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 78,204,000원, 4회 유찰 시 54,742,800원으로 내려가지만, 이는 어디까지나 회차별 최저가 시나리오일 뿐 적정 시세를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,080원 |
| 2. 근저당 · 성동신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 109,355,920원 |
| 3. 근저당 · 성정희 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강예순 | 110,550,470원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정영채 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,054,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 3,035,604,669원 중 109,355,920원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 2,926,248,749원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됐습니다. 다만 점유자들의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 ‘무봉교’ 남측 인근이며, 주위는 단독 및 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 사건상 용도는 다세대입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 7미터 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·준보전산지·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 확인. 김현애·박재옥·김도윤·LI YINJI·이덕학의 실제 점유 범위와 현재 거주 여부를 확인하세요.
- 보증금 확인. 다섯 점유자 모두 보증금이 미상입니다. 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 근저당 승계 확인. 2022.02.28. 성동신용협동조합 근저당이 2026.02.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 다세대·연립 거래를 직접 비교해야 합니다.
- 지하층 특성 확인. 대상은 나동 지하층 비02호이므로 현장 상태와 환금성을 직접 점검하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격”
등기 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2022.02.28. 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사상 실제 점유자가 5명이고 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아니지만, 최우선변제와 명도 확인이 필요한 이유입니다.
가격도 동일합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 권리 구조는 소멸형, 가격 평가는 보류, 점유관계는 확인 필수. 이 세 가지가 본건의 핵심입니다.
