의정부지방법원 2025타경72124. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 이단지 나동 지하층 비02호로, 용도는 다세대이며 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 이다인이고, 2019.08.02 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 권리 기준점은 2022.02.28 설정된 성동신용협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권입니다.

이 기준권리 뒤로 성정희 근저당권, 강예순·정영채·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국·양주시의 압류, 그리고 성동신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 자료상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 기준 근저당권은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸

과거 2011년 가처분·가등기와 2011년·2013년 근저당권은 2019년 임의경매 매각을 거치며 이미 말소됐습니다. 이후 이다인 명의로 소유권이 이전됐고, 2022.02.28 종전 김학수 근저당권이 해지된 뒤 같은 날 성동신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 매각의 말소기준권리입니다.

② 임차인·점유 관계 — 5명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사에는 김현애, 이덕학, 김도윤, LI YINJI, 박재옥이 확인됩니다. 다섯 명 모두 전입신고일이 2022.02.28 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판단돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’ 근거는 없다

감정가는 228,000,000원, 현재 최저매각가는 111,720,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 78,204,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 54,742,800원(감정가 24%)입니다.

그러나 이 사건에는 비교할 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 현재 가격 111,720,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득 기준도 111,720,000원이지만, 이것이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래사례 확인이 있어야 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)

현재 최저가 111,720,000원 가정에서는 집행비용 2,364,080원 뒤 선순위 근저당권에 109,355,920원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 2,926,248,749원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 “무봉교” 남측 인근으로, 단독 및 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대입니다.
• 도로. 토지는 북동측 약 7미터 도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 773.0㎡, 공시지가는 347,900원/㎡입니다. 토지이용상황은 다세대, 지형은 완경사·사다리형입니다.
• 규제. 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역 등이 포함되며, 2025.08.26 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재돼 있습니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
• 환금성 체크. 지하층 다세대·연립주택이라는 물건 특성에 더해 현재 비교 실거래가가 없어, 입찰 전 동일 지역·유사 면적 거래사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격부터 재검증. 최저가가 감정가의 49%여도 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 점유자 5명 현장 확인. 김현애·이덕학·김도윤·LI YINJI·박재옥의 실제 점유 범위와 임대차 관계를 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 다섯 명 모두 대항력은 없는 것으로 분류됐지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 대조하세요.
• 기준 근저당권 이전 확인. 2022.02.28 성동신용협동조합 근저당권은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 공동담보 구조 확인. 기준 근저당권에는 공동담보목록 제2022-305호가 있으므로 배당과 채권관계는 해당 공동담보 구조까지 함께 확인하세요.
• 압류·세금 확인. 국과 양주시의 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당에서의 조세채권 관계를 원본으로 확인하세요.
• 지하층 현장성 확인. 소재지가 지하층 비02호이므로 실제 출입·채광·환기·누수·관리 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.28 성동신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 5명의 전입도 전부 기준일 뒤라 대항력이 없고, 현재 예상배당 기준 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 2회 유찰돼 최저가가 111,720,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌지만 최근 실거래나 비교 시세가 없기 때문에 이 숫자만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 지하층 다세대·연립주택이라는 이용 특성, 5명의 현황조사 대상, 미상인 보증금·확정일자까지 감안하면 권리상 인수는 0원이나 현장·가격 검증 부담은 남아 있는 물건입니다. 결론은 권리 확인은 긍정적, 가격 평가는 보류입니다.