💰 감정가의 49% 🛡️ 매수인 인수 0원 👥 점유자 5명 ⚠️ 세금 압류 4건
의정부지방법원 2025타경72124. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 이단지 가동 2층 202호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 최저매각가는 131,320,000원으로 감정가 268,000,000원의 49%, 2회 유찰 상태입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 권리 소멸 여부와 점유관계, 그리고 시세를 별도로 검증할 수 있느냐입니다.
말소기준권리는 2022년 2월 28일 설정된 성동신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 근저당권은 2026년 2월 9일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 말소기준보다 늦습니다. 배당표 역시 매각가 131,320,000원을 전제로 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 이다인 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 1,119,246,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.31 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 권리가 많다
현재 권리분석의 출발점은 2022.02.28 성동신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.03.11 유주형 근저당권 390,000,000원, 2023.05.12 강예순 가압류 110,550,470원, 2024.08.28 정영채 가압류 30,000,000원과 여러 압류가 이어졌습니다. 2025.08.04에는 성동신용협동조합의 신청으로 이 사건 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유관계 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현애 | 2024.06.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이덕학 | 2025.06.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김도윤 | 2025.01.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LI YINJI | 2025.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박재옥 | 2024.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인되는 점유자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 중복신고를 제외할 사정도 없습니다. 다섯 명의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.02.28보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 확인은 비어 있다
현재 최저매각가 131,320,000원은 감정가 268,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 감정가 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐 실제 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 성동신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 128,681,520원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 유주형 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 강예순 | 110,550,470원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 정영채 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,170,550,470원 중 예상 배당은 128,681,520원이며, 미배당은 3,041,868,950원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 131,320,000원 | 128,681,520원 | 3,041,868,950원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 91,924,000원 | 89,869,368원 | 3,080,681,102원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 64,346,799원 | 62,788,557원 | 3,107,761,913원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 상쇄해 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 유찰이 더 진행될수록 선순위 채권자의 미배당은 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 ‘무봉교’ 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 7미터 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·준보전산지·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대·연립주택의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유자 5명 재확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 보증금·확정일자·임대차 조건은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가등기 관련 원본 대조. 2023.04.10 소유권이전청구권가등기와 2025.01.13 가등기권자 이용우 관련 등기를 말소기준권리와 함께 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2022.02.28 성동신용협동조합 근저당권은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역과 각종 환경·수도권 규제 및 토지거래계약에관한허가구역 표시를 실제 취득·이용 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 정리되지만, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리구조는 말소기준이 분명하고, 확인된 점유자 5명의 전입일도 모두 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 떠안을 구조는 확인되지 않습니다.
그러나 최저가 131,320,000원이 감정가 268,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 메리트까지 합격이라고 할 수는 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없고 이미 2회 유찰됐으며, 점유자 5명의 임대차 금액은 미상이고 국세·지방세 압류도 4건 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격은 별도 검증이 필수인 유형입니다. 시세 검증 없이 ‘반값’이라는 이유만으로 접근하는 것은 피하는 편이 맞습니다.
