의정부지방법원 2025타경72124. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 이단지 가동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 이다인이고, 권리분석의 기준점은 2022.02.28 설정된 성동신용협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권입니다.
이 기준권리보다 뒤에 설정된 유주형 근저당권, 강예순·정영채 가압류, 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정은 매각절차에서 정리되는 구조입니다. 현황조사 등에 잡힌 전입자 5명도 모두 2022.02.28 이후 전입했고 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입자들의 보증금과 우선변제 관련 정보가 특정되지 않았고, 세금 압류는 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 최종 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 이다인 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 1,119,246,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 열람 | 의정부지방법원 남양주지원 등기과 · 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리들은 매각정리 구조
임차·점유관계 — 전입자 5명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김현애 | 2024.06.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이덕학 | 2025.06.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김도윤 | 2025.01.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LI YINJI | 2025.05.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박재옥 | 2024.11.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
다섯 명 모두 말소기준권리인 2022.02.28보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자 등은 특정되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 5명은 서로 다른 전입자로 확인됩니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 268,000,000원, 현재 최저매각가는 131,320,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 91,924,000원, 4회 유찰 시에는 64,346,799원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 131,320,000원 | 3,041,868,950원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 91,924,000원 | 3,080,681,102원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 64,346,799원 | 3,107,761,913원 |
③ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 성동신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 128,681,520원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 유주형 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 강예순 | 110,550,470원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 정영채 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,170,550,470원 중 채권자 예상배당은 128,681,520원, 미배당은 3,041,868,950원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 무봉교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 7미터 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 347,900원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 773.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 5명 실제 점유 확인. 대항력은 없지만 명도 대상과 실제 거주관계는 별도 문제입니다. 현장 점유상태를 확인하세요.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 각 전입자의 보증금과 우선변제 관련 사항을 매각물건명세서와 배당요구 자료에서 대조하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있는 경우 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 권리변동 경위를 원문으로 확인하세요.
- 후순위 가등기 관련 확인. 2025.01.13 이용우 명의의 가등기권 이전 기재가 있으므로 매각물건명세서의 소멸 여부 기재와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 킹덤빌리지 및 인근 다세대·연립주택의 최근 실거래를 확인해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, 승부는 점유·세금·가격 검증
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2022.02.28 성동신용협동조합 근저당권, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 전입자 5명도 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 등기 권리 자체는 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
반면 실무 확인사항은 적지 않습니다. 전입자들의 보증금·우선변제 관계가 특정되지 않았고, 국세·지방세 압류 4건의 배당순위도 확인해야 합니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 131,320,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 주변 실거래와 비교하지 않고 ‘반값’이라는 이유만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 비교적 정리된 편이지만, 점유와 세금, 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
