수원지방법원 2025타경57056. 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층 110호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 윤희주이고, 등기상 2021.03.25. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 북부천새마을금고의 채권최고액 2,412,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 2021.05.06. 같은 북부천새마을금고가 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 추가로 설정했고, 2025.07.25. 북부천새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 부분은 별도로 봐야 합니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 하주원은 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 확인은 별개

말소기준은 2021.03.25. 북부천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 2021.05.06. 근저당권과 2025.07.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 2명은 후순위, 1명은 대항력 판정 미상

박찬연의 전입일 2023.05.24.과 정병호의 전입일 2025.01.14.은 모두 말소기준일 2021.03.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 하주원은 전입신고일이 확인되지 않아 선후관계를 판정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,200,000원으로 조사되어 있습니다.

또한 정병호는 조사상 121호 49.1400㎡ 점유자로 나타나며, 이 리포트의 주소인 110호와 호수가 다릅니다. 현황조사 범위에 여러 호가 함께 포함된 만큼 각 임차인의 실제 점유 호실을 입찰 대상과 반드시 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 구조 — 신건 459,000,000원, 시세 단정은 금물

현재 감정가와 최저매각가는 모두 459,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액을 배당 시뮬레이션의 0원으로 놓으면 현재 회차의 산정 실질취득액도 459,000,000원입니다.

다만 동일 유형의 최근 실거래 수치가 제시되지 않은 상태에서 감정가 459,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 표현할 수 없고, 실제 상가 거래사례·임대수익·공실 여부를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,990,000원을 제외한 452,010,000원이 을구 1번 북부천새마을금고 근저당에 배당되는 구조입니다. 을구 2번 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 동탄헤리움 1층 110호는 근린생활시설로 이용 중이라고 조사됐습니다.
• 주위환경. 능동고등학교 북측 근거리에 위치하고, 인근은 중·소형 근린생활시설·오피스텔·업무시설·아파트단지·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 무난하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 중로1류·중로2류에 접합니다.
• 토지. 공시지가 3,757,000원/㎡, 토지면적 6,487.8㎡로 조사됐습니다.
• 설비. 공용 위생·급배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 하주원 전입일 확인. 현재 가장 중요한 권리 확인사항입니다. 말소기준일 2021.03.25. 전후를 확정해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
• 점유 호실 대조. 박찬연은 110호, 정병호는 121호로 조사되어 있습니다. 각 점유자의 실제 사용 부분을 입찰 대상과 대조하세요.
• 배당요구 확인. 정병호는 2025.09.01. 배당요구를 한 것으로 나타나지만, 박찬연·하주원의 배당요구 여부와 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.
• 실제 임대조건 확인. 박찬연은 보증금 10,000,000원·월세 1,200,000원, 하주원은 보증금 10,000,000원·월세 1,200,000원, 정병호는 보증금 20,000,000원·월세 1,100,000원으로 조사되어 있습니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 459,000,000원이 실제 근린생활시설 시장가와 비교해 적정한지는 주변 동일·유사 상가 거래와 임대수익으로 별도 검증해야 합니다.
• 공실·임대현황 확인. 감정평가에서는 120호·122호·123호가 공실이라고 기재되어 있으므로 건물 내 상가 수요와 공실 상황도 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기 말소는 단순, 임차인은 아직 미완성”

이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2021.03.25. 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원을 제시합니다.

하지만 임차인 부분에서는 결론을 한 단계 유보해야 합니다. 박찬연과 정병호는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 하주원은 전입일 미상입니다. 보증금 10,000,000원이 확인된 점유자를 전입일 확인 없이 ‘대항력 없음’으로 처리할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 말소관계는 합격, 임차인 확인은 보류가 정확한 결론입니다.

가격 역시 신건 459,000,000원이라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 근린생활시설의 실제 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤, 하주원의 대항력 여부까지 확정한 다음 응찰가를 정하는 것이 순서입니다.