수원지방법원 2025타경57056. 화성시 능동 동탄헤리움 1층 121호입니다. 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 윤희주이며, 2021.02.26. 매매를 원인으로 거래가액 720,000,000원에 소유권을 취득한 등기가 2021.03.25. 접수됐습니다. 같은 날 북부천새마을금고의 채권최고액 2,412,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.05.06. 같은 북부천새마을금고의 채권최고액 504,000,000원 근저당, 2025.06.30. 화성시 압류, 2025.07.25. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 권리표의 단순함과 임차인의 점유·대항력 문제는 별개입니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 점유자는 인수 0원 계산만 보고 무시하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57056 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층 121호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 윤희주 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,549,327,280원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.25. 북부천새마을금고 근저당 2,412,000,000원입니다. 같은 금고의 후순위 근저당 504,000,000원, 화성시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 121호는 후순위, 1명은 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬연 | 동탄헤리움 1층 110호 49.1400㎡ | 2023.05.24 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 하주원 | 미상 | 미상 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정병호 | 121호 49.1400㎡ | 2025.01.14 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사상 실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 사건 121호의 점유부분이 명시된 임차인은 정병호이고, 2025.01.14. 전입으로 말소기준권리 2021.03.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 정병호는 2025.09.01. 배당요구를 접수했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 유찰 시나리오로 본다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 459,000,000원인 신건입니다. 현재 확인 가능한 가격 비교의 핵심은 경매 회차별 최저가격입니다. 1회 유찰 시 367,200,000원, 2회 유찰 시 293,760,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 459,000,000원 | 452,010,000원 | 2,463,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 367,200,000원 | 361,259,200원 | 2,554,740,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 293,760,000원 | 288,847,360원 | 2,627,152,640원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 1. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,412,000,000원 | 452,010,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 북부천새마을금고 | 504,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 2,916,000,000원이고, 현재 회차 가정에서 채권자 배당은 452,010,000원, 미배당은 2,463,990,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 120호·122호·123호는 공실로 조사됐습니다.
- 입지. 능동고등학교 북측 근거리에 위치하고, 주변은 중·소형 근린생활시설·오피스텔·업무시설·아파트단지·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 감안한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 비행안전제6구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,757,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 6,487.8㎡입니다.
- 시설. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소화설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하주원 점유호수 확인. 121호와 실제 관련이 있는지 현황조사 원문과 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 전입시점 확인. 하주원의 전입일이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 말소기준일 2021.03.25.과 반드시 비교해야 합니다.
- 정병호 명도 확인. 121호 임차인 정병호는 후순위 전입이며 2025.09.01. 배당요구를 접수했습니다. 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 가격 독립 검증. 신건 최저가 459,000,000원을 현재 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도의 실거래·임대수익 검증이 필요합니다.
- 상가 이용상태 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 근린생활시설 이용을 나타내므로 현재 영업·공실·임대 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기권리만 보면 기준은 분명합니다. 2021.03.25. 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 121호에 점유부분이 명시된 정병호 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 하주원은 점유부분과 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람까지 포함해 모든 임차관계가 안전하다고 단정할 단계는 아닙니다. 게다가 현재 실거래 시세 비교 없이 신건 459,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 “등기권리 구조는 정리되지만, 미상 점유 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 근린생활시설 물건”입니다.
