수원지방법원 2025타경57056. 화성시 능동 동탄헤리움 1층 123호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태상 이 건물 1층 각 호는 근린생활시설로 이용되며 그중 123호는 공실로 확인됩니다. 소유자 윤희주는 2021.03.25 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 720,000,000원입니다. 같은 날 북부천새마을금고의 채권최고액 2,412,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
이후 2021.05.06 같은 북부천새마을금고의 채권최고액 504,000,000원 근저당, 2025.06.30 화성시 압류, 2025.07.25 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후에 자리하므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57056 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층 123호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태상 근린생활시설 · 123호 공실 |
| 소유자 | 윤희주 · 2021.03.25 소유권이전 · 등기상 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,549,327,280원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
| 말소기준 | 2021.03.25 북부천새마을금고 근저당 · 채권최고액 2,412,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.03.25 설정된 북부천새마을금고 근저당입니다. 같은 날 윤희주 앞으로 소유권이 이전된 뒤 채권최고액 2,412,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이후 504,000,000원의 추가 근저당과 화성시 압류, 경매개시결정이 붙었습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 123호 공실과 다른 호수 기록을 분리해서 볼 것
매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 이용 중이며 공실이라고 기재돼 있고, 감정 이용상태 역시 120호·122호·123호를 공실로 적고 있습니다. 한편 현황조사에는 아래 임차 관련 기록이 함께 확인됩니다. 박찬연은 110호, 정병호는 121호로 호수가 명시돼 본건 123호와 다르며, 하주원은 호수가 특정되지 않았습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬연 | 동탄헤리움 1층 110호 49.1400㎡ | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 2023.05.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 하주원 | 호수 특정 없음 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정병호 | 121호 49.1400㎡ | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 2025.01.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박찬연과 정병호는 전입일이 2021.03.25 말소기준보다 늦어 각각 대항력이 없습니다. 정병호는 2025.09.01 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 하주원은 전입일과 확정일자가 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 배당 구조 — 채권 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북부천새마을금고 | 2,412,000,000원 | 452,010,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 북부천새마을금고 | 504,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
459,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 6,990,000원을 제외한 452,010,000원이 을구 1번 북부천새마을금고 근저당에 배당되고, 을구 2번 근저당에는 배당할 금액이 남지 않습니다. 채권총액 2,916,000,000원 중 미배당은 2,463,990,000원, 소유자 잔여는 0원입니다.
배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 459,000,000원 | 452,010,000원 | 2,463,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 367,200,000원 | 361,259,200원 | 2,554,740,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 293,760,000원 | 288,847,360원 | 2,627,152,640원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락에 따라 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 현재 동일 물건의 실거래 비교가 없으므로 459,000,000원·367,200,000원·293,760,000원 중 어느 가격부터 시장 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 중·소형 근린생활시설·오피스텔·업무시설·아파트단지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상20층 건물이며 공용 위생·급배수·승강기·소화설비·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 6,487.8㎡, 공시지가 3,757,000원/㎡, 평지·가로장방 형태입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 123호 점유 재확인. 매각물건명세서와 감정 이용상태는 123호 공실이지만, 호수 미기재 하주원 기록이 있어 본건과의 연결 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 호수 혼동 금지. 박찬연은 110호, 정병호는 121호입니다. 본건 123호 임차인으로 보증금을 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 미상 기록 점검. 하주원은 전입일이 특정되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유 호수가 123호인지 확인되는지가 핵심입니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 전에는 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 459,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 동일·유사 근린생활시설 거래 및 임대 조건을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 123호 공실 기재가 실제 현장 상태와 일치하는지 매각 전 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2021.03.25 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·화성시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
점유 측면에서는 123호가 공실로 기재돼 있다는 점이 긍정적입니다. 다만 현황조사에 포함된 세 임차 기록 중 두 명은 각각 110호·121호로 본건과 명확히 다르고, 하주원만 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 하주원 기록과 123호의 연결 여부 확인이 남은 권리·점유 체크포인트입니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 459,000,000원이지만 현재 시세를 직접 비교할 실거래 근거 없이 신건 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원·123호 공실은 장점, 가격 메리트는 실거래와 임대수익 확인 후 판단입니다.
