수원지방법원 2025타경57056. 화성시 능동 동탄헤리움 1층 111호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 권리의 기준점은 2021.03.25 설정된 북부천새마을금고 근저당 채권최고액 2,412,000,000원입니다. 같은 날 현재 소유자 윤희주가 거래가액 720,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 2021.05.06 같은 금융기관의 채권최고액 504,000,000원 근저당이 추가됐습니다.
두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있어, 채권최고액 2,916,000,000원을 본건 111호 한 개 호실의 독립적인 채무규모로 단순 해석해서는 곤란합니다. 경매 신청채권자는 북부천새마을금고이고, 청구금액은 2,549,327,280원입니다. 신건 최저가 459,000,000원으로는 예상배당 후에도 채권 미배당액이 2,463,990,000원 남지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57056 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층 111호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 61 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 윤희주 · 2021.03.25 소유권이전 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,549,327,280원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
| 등기사항 발행일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.03.25 북부천새마을금고 근저당입니다. 2021.05.06의 후순위 근저당과 2025.07.25 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 인수해야 할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 표시 | 보증금 / 월세 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬연 | 동탄헤리움 1층 110호 49.1400㎡ | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 2023.05.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하주원 | 점유부분 미상 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정병호 | 121호 49.1400㎡ | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 2025.01.14 | 미상 | 2025.09.01 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박찬연과 정병호의 전입신고는 말소기준일 2021.03.25보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 하주원은 보증금 10,000,000원, 월세 1,200,000원이 기재돼 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 인수 여부를 0원으로 단정하면 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 459,000,000원, 최저매각가도 459,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 등기상 2021년 소유권 이전 거래가액 720,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 간주해 459,000,000원이 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 1층 구분건물입니다. 따라서 실거래 또는 임대수익 자료 없이 단순 감정가 할인만으로 환금성과 적정 낙찰가를 판단하기보다, 실제 점유·임대현황과 동일 건물 또는 인근 근린생활시설 거래를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,990,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,412,000,000원 | 452,010,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 북부천새마을금고 | 504,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,916,000,000원 중 예상배당은 452,010,000원, 미배당은 2,463,990,000원입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일이 확인되지 않은 점유자의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실들은 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설 이용이 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 능동고등학교 북측 근거리에 위치하며, 인근에는 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트단지 및 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근성은 무난하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 3,757,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층·지상 20층 건물의 1층 구분건물이며, 공용 위생·급배수·승강기·소화설비·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하주원 전입일 확인. 보증금 10,000,000원, 월세 1,200,000원은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 말소기준일 2021.03.25보다 앞선 점유·전입인지 반드시 확인해야 합니다.
- 111호 귀속 확인. 박찬연은 110호, 정병호는 121호로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 원문에서 본건 111호와의 관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 0원과 인수위험 구분. 예상배당표의 매수인 인수 0원은 중요한 근거지만, 대항력 미상 점유자까지 자동으로 소멸한다는 의미는 아닙니다.
- 가격 검증. 최저가 459,000,000원은 신건 가격입니다. 최근 실거래 시세 자료 없이 ‘저렴하다’고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 2,412,000,000원과 504,000,000원 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 공동담보 대상과 배당관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 현재 영업·공실 여부 확인. 감정평가에서는 대상 6개호 중 120호·122호·123호가 공실이라고 기재돼 있으나 본건은 111호이므로, 111호의 현재 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실질 0원”은 아직 같은 말이 아니다
이 사건의 등기구조는 명료한 편입니다. 2021.03.25 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 임차인 분석까지 합치면 결론은 조금 달라집니다.
박찬연과 정병호는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 하주원은 전입신고일 자체가 미상입니다. 게다가 점유자 자료에는 110호와 121호가 포함돼 본건 111호와의 귀속관계도 확인해야 합니다. 여기에 현재 가격을 검증할 최근 실거래 시세가 없으므로 459,000,000원을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고 가격 판단도 보류입니다.
