수원지방법원 2025타경57056. 경기도 화성시 능동 동탄헤리움 1층 120호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 해당 건물을 근린생활시설로 판단하고 있습니다. 특히 감정평가와 매각물건명세서에는 120호가 공실이라고 명시돼 있습니다. 등기상 소유자는 윤희주이고, 2021.03.25. 소유권이전 당시 거래가액은 720,000,000원으로 기재돼 있습니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 북부천새마을금고 근저당입니다. 채권최고액 2,412,000,000원의 을구 1번 근저당이 말소기준이며, 2021.05.06. 추가로 설정된 채권최고액 504,000,000원의 을구 2번 근저당과 2025년 화성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57056 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층120호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용 · 120호 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하3층/지상20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 윤희주 · 2021.03.25. 소유권이전 · 등기상 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,549,327,280원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.03.25. 설정된 북부천새마을금고 채권최고액 2,412,000,000원 근저당입니다. 같은 금융기관의 2021.05.06. 채권최고액 504,000,000원 추가 근저당과 2025.06.30. 화성시 압류, 2025.07.25. 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 120호 공실과 별도로 미상 조사자 확인
현황조사에는 실제 임차인으로 볼 수 있는 사람이 3명 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 박찬연은 110호, 정병호는 121호로 점유 부분이 특정되어 있으며 두 사람의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 하주원은 전입신고일과 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 이름 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬연 | 동탄헤리움 1층 110호 49.1400㎡ | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 2023.05.24 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 하주원 | 확인 필요 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정병호 | 121호 49.1400㎡ | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 2025.01.14 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.09.01 · 확정일자 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,412,000,000원 | 452,010,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 북부천새마을금고 | 504,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 459,000,000원 가정에서 집행비용 6,990,000원을 제외한 452,010,000원이 을구 1번 근저당에 배당되고, 을구 2번 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 담보채권 기준 미배당액은 2,463,990,000원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 싸다는 판단보다 채권 부족액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 459,000,000원 | 452,010,000원 | 2,463,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 367,200,000원 | 361,259,200원 | 2,554,740,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 293,760,000원 | 288,847,360원 | 2,627,152,640원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 2,549,327,280원으로 현재 회차에서도 예상 배당액 452,010,000원만으로 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 예상 매각가는 367,200,000원, 2회 유찰 시 293,760,000원으로 내려가지만, 별도의 실거래 시세자료가 없으므로 이 가격만을 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북측 근거리에 위치하며, 인근에는 중·소형 근린생활시설·오피스텔·업무시설·아파트단지·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근성은 무난하고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 내 조사 대상 호실들은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 120호·122호·123호는 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지. 관련 토지면적은 6,487.8㎡이고 공시지가는 3,757,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층이며, 공용 위생·급배수·승강기·소화설비·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하주원 점유관계 확인. 전입신고일과 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 120호와 실제 관련되는지 원본 현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 120호 공실 재확인. 매각물건명세서와 감정평가에는 공실로 기재됐으나, 현장 점유 상태가 동일한지는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2021.03.25. 을구 1번 북부천새마을금고 근저당이 기준이며, 이후 을구 2번 근저당·화성시 압류·경매개시결정의 소멸 구조를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 459,000,000원이나 유찰 후 가격만 보고 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 상가 공실 비용. 근린생활시설이며 120호는 공실로 조사돼 있으므로 실제 임대 가능 여부와 관리비·공실 유지비를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 미상 점유를 넘기면 안 된다
이 사건은 2021.03.25. 북부천새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 게다가 120호 자체는 감정평가와 매각물건명세서에서 공실로 확인됩니다. 여기까지만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다.
하지만 현황조사에는 점유 부분과 전입일이 확인되지 않은 하주원이 남아 있습니다. 이 조사자를 120호와 무관하다고 단정할 근거도, 말소기준보다 늦다고 단정할 전입일도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 120호는 공실 — 다만 미상 점유관계를 확인한 뒤 입찰”입니다. 실거래 시세자료도 없으므로 신건 459,000,000원의 가격 매력까지 높게 평가할 근거는 없습니다.
