수원지방법원 2025타경57056. 동탄헤리움 1층 122호로, 용도 표기는 대지이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 이용 중이며 공실이라고 기재되어 있고, 감정평가에서도 120호·122호·123호가 공실로 확인됩니다. 현재 소유자는 윤희주이며, 2021.03.25 소유권 이전 당시 거래가액은 720,000,000원입니다.
등기 권리의 기준점은 같은 날 설정된 북부천새마을금고 근저당권 2,412,000,000원입니다. 뒤이어 2021.05.06 같은 채권자의 근저당권 504,000,000원, 2025.06.30 화성시 압류, 2025.07.25 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에는 다른 호실을 특정한 임차인들과 호수가 특정되지 않은 임차인 1명이 함께 조사돼 있어, 대상 122호 공실 기재와 임차인 호수 확인을 반드시 맞춰 보는 작업이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57056 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층122호 |
| 등기 유형 / 용도 | 집합건물 · 용도 표기 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 점유·이용 상태 | 122호 공실 · 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 윤희주 (2021.02.26 매매, 2021.03.25 소유권이전 · 거래가액 720,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,549,327,280원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 호수 확인이 관건
말소기준권리는 2021.03.25 북부천새마을금고 근저당권 2,412,000,000원입니다. 2순위 근저당권 504,000,000원과 화성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 권리로 남지 않습니다.
② 임차인·점유 조사 — 122호 공실과 별개로 호수 미상 1명 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬연 | 동탄헤리움 1층 110호 49.1400㎡ | 2023.05.24 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 하주원 | 호수 미상 | 미상 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 정병호 | 121호 49.1400㎡ | 2025.01.14 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.09.01 승계 해당 없음 |
박찬연은 110호, 정병호는 121호로 조사되어 대상 122호와 호실이 다릅니다. 두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 정병호는 2025.09.01 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 459,000,000원, ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차는 감정가 459,000,000원 = 최저매각가 459,000,000원인 신건입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 기준 실질취득액도 459,000,000원입니다.
이 사건은 동일 호실·동종 근린생활시설의 최신 실거래와 비교해 가격 우위를 확인할 수 있는 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단하지 않습니다. 특히 근린생활시설이고 현재 공실이며 임대관례도 미상으로 조사되어, 실제 임대수익과 시장가격을 확인하기 전에는 신건 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,412,000,000원 | 452,010,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 북부천새마을금고 | 504,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,916,000,000원 중 452,010,000원이 배당되고 2,463,990,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 호수 미상 임차인의 실제 권리관계 확인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북측 근거리에 위치하고, 인근은 중·소형 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트단지 및 학교가 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 중로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역입니다.
- 토지. 토지면적 6,487.8㎡, 공시지가 3,757,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 평지·가로장방·광대소각 조건으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상20층 건물의 1층 구분건물이며, 공용 위생·급배수, 승강기, 소화설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 환금성 점검. 감정 이용상태가 근린생활시설이고 122호는 공실, 임대관례는 미상입니다. 실제 임대수익과 동종 상가 거래가격 확인 없이 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하주원 점유 호수 확인. 호수·전입일·확정일자가 특정되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 122호 관련 여부를 현황조사 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 122호 공실 재확인. 매각물건명세서와 감정평가에는 공실로 기재되어 있으므로 입찰 직전 실제 점유 변경이 없는지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2021.03.25 북부천새마을금고 근저당권 2,412,000,000원이 기준이며 이후 권리가 모두 매각소멸 대상인지 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 459,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 동탄헤리움 1층 근린생활시설의 실제 거래·임대 조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 공실 상태인 근린생활시설이므로 관리비·공용부분 비용 및 실제 임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 2,463,990,000원의 현재 회차 미배당액은 채권자의 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수 추정은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 임차인은 확인, 가격은 보류”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.25 북부천새마을금고 근저당권이 말소기준이고 뒤의 근저당·화성시 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 대상 122호가 공실로 기재된 것과 별개로, 하주원은 점유 호수와 전입일이 특정되지 않아 대항력 가능·미상이라는 확인 과제가 남습니다. 또한 현재는 감정가와 최저가가 모두 459,000,000원인 신건이며, 실거래 비교 없이 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 양호, 임차인 확인은 필수, 가격 메리트는 미확인. 호수 미상 임차인의 실제 점유관계와 근린생활시설의 시장가격을 확인한 뒤 판단하는 사건입니다.
