창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 2층 201호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류되어 있으나, 감정평가의 이용상태에는 에이원빌딩 각 구분호가 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·사무소·목욕장·헬스장 등으로 이용되는 상업용 건물의 성격이 강하게 나타납니다. 따라서 ‘도시형생활주택’이라는 명칭만 보고 일반 주거용 물건처럼 접근하기보다 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 함께 대조해야 합니다.
등기 권리구조의 기준점은 2019.02.22 설정된 남지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,770,000,000원이며, 그 뒤에 설정된 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당, 김해시·국·국민건강보험공단 압류, 한국지역난방공사 가압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 2층201호 (관동동, 에이원빌딩) |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 에이원빌딩 구분건물 · 상업용 이용 혼재 |
| 소유자 | 김동구 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 215,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 3,027,115,353원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.22 남지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,770,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 부산은행·우리은행·경남은행·국제자산신탁의 근저당권과 김건수 전세권, 2006년 가압류, 2019년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심은 2019.02.22 남지농업협동조합 근저당을 기준으로 그 이후 권리가 어떻게 처리되는지입니다. 을구 14번 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없고, 현황조사에 기재된 실제 임차인은 3명입니다. 세 임차인의 점유 시작일은 모두 2019.02.22 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 권리분석상 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 점유 시작 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주(유니브영어수학학원) | 201호 (198.3480㎡) | 2021.11.23 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 (66.1160㎡) | 2025.10.31 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현량 | 202호 (135.0350㎡) | 2023.12.20 | 2,000 | 없음 | 미상 배당요구 2024.11.29 | 없음 |
③ 가격과 회차 — 39.2%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 550,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 215,600,000원입니다. 실질취득액도 인수액이 없으므로 215,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 감정평가에는 건물 전체가 음식점·학원·목욕장·헬스장 등 다양한 상업시설로 사용되고, 일부 호실은 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 다르다고 기재되어 있습니다. 동측 대로·서측 소로에 접하고 지하주차장이 있으나 주차여건은 전반적으로 보통 이하로 조사됐습니다. 3회 유찰이라는 사실 자체도 실제 시장에서 감정가 수준의 수요가 충분하지 않았다는 결과이므로, 낮아진 최저가만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,818,400원 |
| 2. 근저당 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 근저당 · 이룸펀딩소셜대부주식회사 | 910,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 4,712,305,370원, 채권자 총 배당액은 211,781,600원, 미배당은 4,500,523,770원입니다. 미배당 채권이 크더라도 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 이 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 관동동 관동우체국 남측 인근. 주변은 대단위 아파트단지·근린상가·학교·공원 등으로 형성되어 있고, 감정평가에서는 상가 입지조건을 대체로 양호하게 평가했습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다. 토지는 상업용으로 이용 중이고 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
- 주차. 지하주차장 시설은 있으나 감정평가에서 주차여건은 전반적으로 보통 이하로 조사됐습니다.
- 현황 용도. 건물 전체에는 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·목욕장·헬스장·사무소 등 다양한 업종이 입점해 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 구분호는 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 다르다고 기재되어 있으므로 대상 호실의 정확한 건축물대장 용도와 현재 이용형태를 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 3회 유찰로 215,600,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인폭과 시장가 대비 할인폭을 동일하게 보지 마세요.
- 201호 실제 점유 범위 확인. 현황조사에는 김민주(유니브영어수학학원)와 장영호(몽트르블랑제리)의 201호 점유가 함께 기재되어 있습니다. 인도 범위와 실제 사용구획을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 202호 기재 사유 확인. 김현량은 202호 점유자로 조사되어 있으므로 본 매각대상과의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 사건상 용도와 감정 이용상태가 다르게 보이는 부분이 있으므로 건축물대장상 대상 호실의 용도와 현재 영업형태를 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 주차·공실·임대수요 확인. 상업용 건물은 실제 임대수익과 공실기간이 가격에 직접 영향을 줍니다. 감정서상 주차여건도 보통 이하입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대상 호실의 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2019.02.22 남지농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 점유로 대항력 없음 판정이며, 현재 산정되는 매수인 인수금은 0원입니다.
다만 3회 유찰로 최저가가 감정가의 39.2%까지 내려왔다는 사실만으로 이 물건이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 건물의 실제 이용은 상업용 시설이 혼재하며 일부 호실에는 공부상 용도와 현황의 차이도 있습니다. 주차여건도 보통 이하입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 실제 이용상태·용도 적합성·임대수요와 215,600,000원의 시장 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
