창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 4층 401호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태에서는 기호(4)가 제과점 ‘몽트르 블랑제리’로 조사됐습니다. 공부상 용도와의 차이에도 기호(4)는 소매점에서 일반음식점인 제과점으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 단순한 주거용 호실로 보고 환금성과 대출 가능성을 판단해서는 안 되는 이유입니다.
등기 권리는 비교적 명확합니다. 2019년 2월 22일 남지농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 이룸펀딩소셜대부 근저당, 김해시·국 압류, 한국지역난방공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표상 매수인 인수액은 0원이므로, 권리분석상 실질취득액은 최저매각가와 같은 7,989,000원입니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 등기 인수보다 실제 이용상태·점유·환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 4층 401호 (관동동, 에이원빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 기호(4) 제과점(몽트르 블랑제리) 이용 |
| 공부상·현황 차이 | 기호(4) 공부상 소매점 · 현황 일반음식점(제과점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 7층 · 승강기 2대 |
| 소유자 | 김동구 (2017.08.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 7,989,000원 (6회 유찰, 감정가의 15.36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 3,027,115,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 미배당 채무는 승계되지 않는다
말소기준은 2019.02.22. 남지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,770,000,000원이며 공동담보목록 제2019-150호가 기재돼 있어, 본건 한 호실에만 설정된 채무 규모로 단순 해석하면 안 됩니다. 그 뒤 설정된 이룸펀딩소셜대부 근저당권 910,000,000원과 압류·가압류는 매각으로 모두 소멸합니다.
낙찰대금으로 남지농업협동조합 채권도 대부분 회수되지 않지만, 그 미배당액은 채무자와 채권자 사이에 남는 문제입니다. 현재 배당 시나리오에서 총 미배당액은 4,704,860,172원이나, 이를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차인·점유 확인
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김민주(유니브영어수학학원) | 201호 (198.3480㎡) | 2021.11.23 | 3,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 (66.1160㎡) | 2025.10.31 | 1,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현량 | 202호 (135.0350㎡) | 2023.12.20 | 2,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2024.11.29 |
조사된 실제 임차인은 3명이지만 점유 부분은 모두 201호·202호로, 본건 401호와 호수가 다릅니다. 따라서 이들의 보증금을 본건 매수인 인수액에 합산할 수 없습니다. 세 사람의 신고일도 모두 말소기준일인 2019.02.22. 이후여서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금 문제는 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 15.36%라도 ‘싼 물건’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 7,989,000원으로 감정가 52,000,000원의 15.36%입니다. 절대금액만 보면 낮지만, 이미 6회 유찰됐다는 사실은 시장이 감정가뿐 아니라 물건의 용도·점유·수익성·환금성에 강한 할인을 적용하고 있다는 신호입니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 7,989,000원 | 15.36% | 0원 | 4,704,860,172원 |
| 7회 유찰 시 | 5,592,300원 | 10.75% | 0원 | 4,707,213,731원 |
| 8회 유찰 시 | 3,914,609원 | 7.53% | 0원 | 4,708,861,224원 |
직접 비교할 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가 할인율만으로 시세 대비 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 현황은 제과점이고, 공부상 소매점과 실제 일반음식점 이용이 다릅니다. 주거용·상가용 중 어느 시장의 가격과 대출 기준을 적용할지부터 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 543,802원 |
| 1. 근저당 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 7,445,198원 |
| 2. 근저당 · 이룸펀딩소셜대부주식회사 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,712,305,370원 중 채권자 배당은 7,445,198원으로 산정되며, 미배당액은 4,704,860,172원입니다. 미배당 채무는 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 6.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관동우체국 남측 인근의 에이원빌딩으로, 주변은 대단위 아파트단지·근린상가·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가상 상가 입지조건은 대체로 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로·주차. 동측 대로와 서측 소로에 접하고 지하주차장이 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통 이하로 조사됐습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,672,000원/㎡, 대지권 목적 토지면적은 740.4㎡입니다.
- 건물 설비. 급배수·위생설비, 승강기 2대, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 비상발전 및 수변전설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 건물 내 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·노래연습장·사무소·목욕장·헬스장 등이 혼재합니다. 주거용 단일 수요층보다 매수자와 금융기관의 용도 판단이 복잡할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 점유자 확인. 조사된 임차인 3명은 201·202호입니다. 401호 출입 상태, 실제 영업자, 임대차계약, 사업자등록과 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 사건상 도시형생활주택, 공부상 소매점, 현황 일반음식점(제과점)이라는 표시가 함께 존재합니다. 건축물대장·용도변경·영업신고·원상복구 필요 여부를 확인하세요.
- 시설물 귀속 확인. 제과점 인테리어·주방·전기·배기·급배수 설비가 부합물인지 임차인 소유인지, 철거 또는 원상복구 비용이 발생하는지 확인해야 합니다.
- 대출 가능액 선확인. 감정가 대비 할인율이 높더라도 금융기관이 주거용·상가용·현황용도 중 어느 기준으로 담보가치를 평가하는지 다를 수 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 남지농업협동조합과 이룸펀딩소셜대부 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 배당요구·채권계산서와 다른 공동담보 물건의 매각 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·공용설비 확인. 승강기·주차장·소방·전기설비와 건물 공용부분 관리비 체납, 지역난방 관련 비용 및 공용시설 유지상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 같은 말이 아니다
이 물건은 등기 권리만 보면 정리가 잘 됩니다. 2019년 남지농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 다른 호실에서 조사된 임차인 3명도 신고일이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 6회 유찰 끝에 최저가가 7,989,000원까지 내려온 이유를 권리만으로 설명할 수는 없습니다. 도시형생활주택이라는 사건상 표시와 제과점이라는 감정 현황, 소매점과 일반음식점 사이의 공부상 차이, 401호 실제 점유관계, 보통 이하의 주차여건, 혼합 상업시설의 재매각 난도가 남습니다. 권리는 통과지만 물건성과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라, 용도와 점유를 확정한 뒤 실제 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 물건인지 검증하는 데 있습니다.
