창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 7층 701호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태에서 대상 호실에 대응하는 기호(14)는 일반목욕장, 상호 ‘에이원레포츠 남사우나’로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 주거용 물건으로 접근하면 안 됩니다. 권리관계는 단순한 소멸형이지만, 실제 가치는 목욕장 영업시설의 상태, 사용승인·용도 적합성, 지역난방 급탕설비, 향후 재임대 또는 용도전환 가능성에 좌우됩니다.
등기부상 소유자는 김동구이며, 2019년 2월 22일 설정된 남지농업협동조합 근저당권 3,770,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 금액은 공동담보목록이 붙은 채권최고액으로, 대상 호실 하나의 시세를 뜻하지 않습니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 7층 701호 (관동동, 에이원빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 일반목욕장(에이원레포츠 남사우나) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 7층 · 전체 14개 구분호실 |
| 소유자 | 김동구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 778,000,000원 / 119,550,000원 (6회 유찰, 감정가의 15.37%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 3,027,115,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 지구단위계획구역(근린상업·장유지구) |
| 위반건축물 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준권리는 2019년 2월 22일 남지농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 부산은행·우리은행·경남은행·국제자산신탁의 근저당권과 과거 가압류·경매·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 남아 있는 후순위 권리인 이룸펀딩소셜대부 근저당, 김해시·국의 압류, 한국지역난방공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 201·202호 조사내역과 701호를 분리해야 한다
현황조사에 기재된 보증기관 승계가 아닌 실제 점유자는 3명입니다. 그러나 모두 201호 또는 202호를 점유하는 사람들로, 대상인 7층 701호와 호실이 다릅니다. 따라서 아래 보증금을 701호의 인수액이나 보증금 총액으로 합산하면 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주(유니브영어수학학원) | 201호 (198.3480㎡) | 2021.11.23 | 3,000 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 (66.1160㎡) | 2025.10.31 | 1,000 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현량 | 202호 (135.0350㎡) | 2023.12.20 | 2,000 | 없음 말소기준 이후 | 미상 배당요구 2024.11.29 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 15.37%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가 778,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 119,550,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 15.37%입니다. 할인폭만 보면 커 보이지만, 이 물건과 비교할 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 기준값이 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.
특히 일반목욕장은 주거용이나 범용 근린상가보다 수요층이 좁습니다. 목욕장 관련 급탕·난방설비, 온수탱크와 저수조가 설치돼 있고 주차여건도 전반적으로 보통 이하로 평가됐습니다. 6회 유찰은 단순히 가격이 낮아졌다는 의미와 함께, 시장이 이 용도와 시설을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호로도 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 119,550,000원 | 15.37% | 117,076,300원 | 4,595,229,070원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 83,685,000원 | 10.76% | 81,778,670원 | 4,630,526,700원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 58,579,500원 | 7.53% | 57,125,069원 | 4,655,180,301원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 119,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,473,700원 |
| 1. 근저당 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 117,076,300원 |
| 2. 근저당 · 이룸펀딩소셜대부 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,712,305,370원 중 채권자 배당은 117,076,300원으로 계산되며, 미배당액은 4,595,229,070원입니다. 남지농업협동조합의 신청채권 3,027,115,353원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 배당표상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 관동우체국 남측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린상가·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가상 상가 입지조건은 대체로 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로·주차. 동측 대로와 서측 소로에 접하고 지하주차장이 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통 이하로 조사됐습니다.
- 설비. 승강기 2대, 급배수·위생설비, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 비상발전·수변전설비가 있으며 목욕장에는 지역난방 급탕·난방설비, 온수탱크와 저수조가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 740.4㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·장유지구 지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 환금성. 대상의 현황 용도가 일반목욕장이라 범용성이 낮고 매수층이 제한될 수 있습니다. 목욕장 운영을 전제로 한 가치와 다른 용도로 전환할 때의 비용을 분리해 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 실제 점유자 확인. 현황조사상 3명은 201·202호 점유자입니다. 701호 영업자, 임차인, 전대차, 사업자등록과 시설 소유관계를 별도로 확인하세요.
- 용도 원본 대조. 사건 분류는 도시형생활주택이고 감정평가상 이용상태는 일반목욕장입니다. 집합건축물대장, 사용승인도면, 영업신고·허가와 실제 이용이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 목욕장 설비 점검. 지역난방 급탕·난방설비, 온수탱크, 저수조, 배관, 방수와 환기시설의 정상 작동 여부 및 철거·원상복구 필요성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 15.37%라는 비율만 보지 말고, 701호와 유사한 대형 상업시설의 매매사례·임대료·공실기간을 별도로 조사하세요.
- 명도와 영업중단 비용. 인수액 0원이어도 영업자 퇴거, 잔존 집기와 시설물 처리, 영업중단에 따른 협의가 필요할 수 있습니다.
- 체납 확인. 관리비, 전기·수도·지역난방 요금, 세금과 공용부분 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 배당 외 권리 확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 가능 항목과 매각조건을 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 자산이 쉬운 것은 아니다”
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 소멸형 경매입니다. 그러나 권리분석이 단순하다는 사실과 투자성이 좋다는 결론은 다릅니다. 6회 유찰로 최저가가 감정가의 15.37%까지 낮아졌지만, 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저가 여부를 확인할 수 없고 대상 호실은 일반목욕장으로 이용되고 있습니다.
목욕장 시설을 그대로 활용할 수 있는 운영자에게는 다른 가치가 있을 수 있지만, 일반 투자자에게는 용도 적합성·설비 상태·주차·점유·원상복구·재임대 가능성이 모두 비용입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장검증 전까지 보류입니다. 낮은 최저가가 아니라 실제로 사용할 수 있는 용도와 총비용을 기준으로 판단해야 합니다.
