83,685,000원
창원지방법원 2024타경7181. 소유자는 김동구이고, 2017.08.22 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.02.22 설정된 남지농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,770,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당, 김해시·국의 압류, 한국지역난방공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 권리 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 778,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저가가 83,685,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가서에는 에이원빌딩 내 다수 호실이 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회· 목욕장·헬스장·사무소 등으로 이용되는 상업용 건물로 조사돼, 실제 수요와 환금성 검증이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 7층701호 (관동동,에이원빌딩) |
| 물건종류 / 감정 이용 | 도시형생활주택 · 감정평가서상 에이원빌딩 구분상가 14개호의 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·목욕장·헬스장·사무소 등 이용상태 조사 |
| 소유자 | 김동구 (2017.08.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 778,000,000원 / 83,685,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 3,027,115,353원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.22 남지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,770,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 2019.02.22 남지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2019.04.26 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당권, 2021.08.30 김해시 압류, 2023.03.28 국 압류, 2023.08.25 한국지역난방공사 가압류 및 2024.11.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 부산은행·우리은행·경남은행 등의 근저당과 과거 가압류·강제경매·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 세 명 모두 기준권리일인 2019.02.22보다 뒤에 전입일이 잡혀 있고, 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 따라서 이 임차인들로 인한 매수인 승계금액은 계산상 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주(유니브영어수학학원) | 201호 (198.3480㎡) | 2021.11.23 | 3,000 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 (66.1160㎡) | 2025.10.31 | 1,000 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김현량 | 202호 (135.0350㎡) | 2023.12.20 | 2,000 | 없음 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 |
③ 가격 판단 — 7회 유찰이 곧 ‘저가’는 아니다
현재 회차의 최저매각가는 83,685,000원, 감정가 대비 비율은 10.76%입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 58,579,500원, 9회 유찰 시 시나리오는 41,005,650원입니다. 그러나 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 가격추세를 확인할 비교치가 없으므로, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 10.76% | 83,685,000원 | 0원 | 4,630,526,700원 |
| 8회 유찰 시 | 7.53% | 58,579,500원 | 0원 | 4,655,180,301원 |
| 9회 유찰 시 | 5.27% | 41,005,650원 | 0원 | 4,672,437,822원 |
권리분석상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 83,685,000원으로 봅니다. 하지만 이 수치가 실제 시장가보다 낮은지는 별도 문제입니다. 이미 7회 유찰된 사실과 상업용 이용이 혼재한 건물 특성을 함께 보면, 감정가 할인율보다 실제 임대수요·현황용도·재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,906,330원 |
| 2. 근저당 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 81,778,670원 |
| 3. 근저당 · 이룸펀딩소셜대부주식회사 | 910,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 4,712,305,370원 중 81,778,670원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당은 4,630,526,700원입니다. 신청채권액 3,027,115,353원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 관동동 관동우체국 남측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린상가·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가에서는 상가 입지조건을 대체로 양호하다고 봤습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상7층 건물이며 승강기 2대, 급배수·위생·소방·비상발전·수변전설비가 갖춰져 있습니다.
- 주차. 지하주차장 시설은 있으나 감정평가서상 주차여건은 전반적으로 보통 이하입니다.
- 용도·이용. 감정평가서상 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·목욕장·헬스장·사무소 등 다양한 이용이 혼재하고, 일부 호실은 집합건축물대장상 용도와 현황용도가 서로 다르게 조사됐습니다.
- 임대관계. 일부가 임대 중인 것으로 조사됐으나 세부 임대내역은 확인이 필요합니다.
- 토지. 근린상업지역이며 토지는 상업용으로 이용 중이고, 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 10.76%이지만 최근 실거래 비교치가 없으므로 ‘싸다’는 결론을 먼저 내리면 안 됩니다.
- 701호 점유관계 재확인. 조사된 임차인 3명의 점유부분은 201호·202호로 표시됩니다. 7층701호의 실제 점유자와 명도대상을 원문에서 확인해야 합니다.
- 법적 용도와 현황용도 대조. 사건상 용도 표시는 도시형생활주택이고 감정평가서 설명은 에이원빌딩 구분상가와 다양한 상업용 이용상태를 담고 있습니다. 701호의 건축물대장상 용도와 실제 이용을 직접 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 임대수요·시설상태·영업용도·점유·환금성 등 다른 원인과 연결되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 변동요소 점검. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 재확인. 남지농업협동조합 근저당 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 입찰 직전 최신 등기부로 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “10.76%의 숫자보다 7회 유찰의 이유를 본다”
이 사건은 권리분석과 가격분석을 분리해 볼 필요가 있습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리 소멸, 임차인 3명 대항력 없음, 매수인 인수 0원으로 비교적 구조가 명확합니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 778,000,000원 대비 최저가가 83,685,000원까지 내려왔음에도 최근 실거래 비교치가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 확정할 수 없습니다.
또한 감정평가서상 에이원빌딩은 다양한 상업용 시설이 혼재하고 일부 호실은 공부상 용도와 현황이 다르며, 주차여건도 보통 이하로 조사됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸 보이느냐”가 아니라 “왜 7회 유찰됐고, 701호를 실제로 어떤 용도로 누가 사용하며, 다시 팔거나 임대할 수 있는 수요가 있는가”를 확인하는 데 있습니다.
