창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 6층 601호입니다. 등기상 소유자는 김동구이고, 현재 권리분석의 기준점은 2019.02.22. 남지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,770,000,000원이며 공동담보목록 제2019-150호가 기재되어 있습니다. 이후 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당, 김해시·국 압류, 한국지역난방공사 가압류, 남지농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 눈에 띄는 숫자는 7회 유찰입니다. 감정가 687,000,000원이 현재 73,896,000원까지 내려와 감정가의 10.76% 수준입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 에이원빌딩은 여러 상업·서비스 용도로 사용되는 구분건물이며 일부 호실은 공부상 용도와 현황 용도가 다르게 조사됐습니다. 따라서 가격 하락 폭 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 6층601호 (관동동, 에이원빌딩) |
| 물건종류 | 도시형생활주택 · 에이원빌딩 집합건물 |
| 소유자 | 김동구 |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 73,896,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,027,115,353원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 남아 있는 등기 중 말소기준은 2019.02.22. 남지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2019.04.26. 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당권과 2021.08.30. 김해시 압류, 2023.03.28. 국 압류, 2023.08.25. 한국지역난방공사 가압류, 2024.11.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 그보다 앞서 부산은행·우리은행·경남은행·국제자산신탁 등의 근저당권과 가압류, 강제경매개시결정, 압류 이력이 있으나 해당 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차·점유 조사
| 성명 / 상호 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주(유니브영어수학학원) | 201호 (198.3480㎡) | 2021.11.23 | 3,000 | 없음 | 해당 없음 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 (66.1160㎡) | 2025.10.31 | 1,000 | 없음 | 해당 없음 |
| 김현량 | 202호 (135.0350㎡) | 2023.12.20 | 2,000 | 없음 | 2024.11.29 |
② 가격·환금성 — 7회 유찰을 ‘싸다’로만 보면 안 된다
감정가 687,000,000원에서 7회 유찰된 현재 최저매각가는 73,896,000원입니다. 감정가 대비 비율은 10.76%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 51,727,200원, 9회 유찰 시 36,209,040원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 73,896,000원 | 10.76% | 4,640,139,498원 |
| 8회 유찰 시 | 51,727,200원 | 7.53% | 4,661,909,260원 |
| 9회 유찰 시 | 36,209,040원 | 5.27% | 4,677,148,093원 |
③ 예상배당표 (매각가 73,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,730,128원 |
| 2. 근저당 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 72,165,872원 |
| 3. 근저당 · 이룸펀딩소셜대부주식회사 | 910,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,730,128원을 제외한 72,165,872원이 남지농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권·가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 4,712,305,370원 중 미배당은 4,640,139,498원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 관동동 관동우체국 남측 인근. 주변은 대단위 아파트단지·근린상가·학교·공원 등으로 형성돼 있으며 상가로서의 위치 및 제반 입지조건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상7층 건물이며 승강기 2대, 급배수·위생설비, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 비상발전설비, 수변전설비가 설치돼 있습니다.
- 주차. 지하주차장시설은 있으나 감정평가상 주차여건은 전반적으로 보통 이하로 조사됐습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 동측 대로, 서측 소로에 접합니다. 토지 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 건물 내에는 일반음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·목욕장·헬스장·사무소 등 다양한 용도가 조사됐고 일부 호실은 집합건축물대장상 용도와 현황이 서로 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 이용상태 확인. 에이원빌딩 전체에는 다양한 업종이 혼재하고 일부 호실은 공부상 용도와 현황이 다릅니다. 대상 601호의 현재 실제 사용형태를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 실거래·임대수익 직접 확인. 현재 확인 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 10.76%라는 숫자만으로 적정가를 판단할 수 없습니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 배경이 단순 가격인지, 이용상태·수익성·명도·관리상태·수요 부족 때문인지 확인해야 합니다.
- 현황조사 점유부분 대조. 조사된 김민주·장영호·김현량의 점유부분은 201·202호입니다. 대상 601호의 현장 점유와 출입·사용자를 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 남지농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2019-150호가 기재돼 있으므로 관련 공동담보 범위와 배당관계를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 김해시·국 압류 이력이 있고 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세·관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 7회 유찰의 이유
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2019.02.22. 남지농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 점유자 3명도 모두 대상 601호가 아닌 201·202호로 기재돼 있습니다.
다만 감정가 687,000,000원에서 7회 유찰돼 73,896,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정해서는 안 됩니다. 실거래 시세가 확인되지 않고, 에이원빌딩은 다양한 상업·서비스 업종이 혼재하며 일부 호실은 공부상 용도와 현황이 다릅니다. 권리보다 중요한 것은 601호의 실제 이용상태, 시장 수요와 반복 유찰의 원인입니다. 현재 숫자가 낮다는 사실과 실제로 싸다는 판단은 별개의 문제입니다.
