105,567,000원
창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 6층 601호로, 사건상 용도는 도시형생활주택입니다. 감정자료에서는 에이원빌딩 내 호실들이 일반음식점·제과점·학원·체육도장·교회·사무소·목욕장·헬스장 등으로 이용되는 복합 상업시설로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층이며, 승강기 2대와 급·배수, 위생, 소방, 비상발전 및 수변전 설비가 설치돼 있습니다.
소유자 김동구는 2017년 6월 23일 매매를 원인으로 2017년 8월 22일 소유권을 취득했습니다. 2019년 2월 22일 남지농업협동조합이 채권최고액 3,770,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 신청채권자의 청구액은 3,027,115,353원으로 감정가와 현재 최저가를 모두 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 6층 601호 (관동동, 에이원빌딩) |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 7층 · 건물 내 복합 상업시설 이용 |
| 소유자 | 김동구 (2017.06.23. 매매, 2017.08.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 105,567,000원 |
| 유찰 횟수 | 6회 · 최저가가 감정가의 15.37% |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 3,027,115,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2019년 2월 22일 남지농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당, 김해시·국의 압류, 한국지역난방공사 가압류, 남지농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·임차 — 대항력은 없지만 호수 확인이 필요하다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 (유니브영어수학학원) | 201호 198.3480㎡ | 2021.11.23 | 3,000만원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 66.1160㎡ | 2025.10.31 | 1,000만원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현량 | 202호 135.0350㎡ | 2023.12.20 | 2,000만원 | 2024.11.29 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 점유자 3명의 전입일은 모두 말소기준일인 2019년 2월 22일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 점유기재 인원은 3명입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 김현량만 2024년 11월 29일 배당요구를 신청한 것으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 15.37%와 시세 할인은 다르다
감정가는 687,000,000원이고 현재 최저매각가는 105,567,000원으로, 6회 유찰 후 감정가의 15.37%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 105,567,000원입니다.
그러나 감정가 대비 비율만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않기 때문입니다. 특히 건물 내 이용상태가 일반음식점·학원·사무소·목욕장 등으로 다양하고 일부 호실은 공부상 용도와 현황 용도가 달라, 주거용 부동산의 단순 평당가 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 | 15.37% | 105,567,000원 | 103,289,062원 | 4,609,016,308원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 10.76% | 73,896,900원 | 72,166,756원 | 4,640,138,614원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 7.53% | 51,727,830원 | 50,396,729원 | 4,661,908,641원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,277,938원 |
| 1. 근저당 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 103,289,062원 |
| 2. 근저당 · 이룸펀딩소셜대부주식회사 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,712,305,370원 중 103,289,062원만 배당되고, 4,609,016,308원이 미배당으로 남는 계산입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관동우체국 남측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린상가, 학교, 공원 등이 형성돼 있으며 상가 입지조건은 대체로 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로·주차. 동측 대로와 서측 소로에 접하고 지하주차장이 있으나 주차 여건은 전반적으로 보통 이하입니다.
- 용도지역. 근린상업지역 및 장유지구 지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 토지면적은 740.4㎡, 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
- 시설. 승강기 2대, 급·배수 및 위생설비, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 비상발전과 수변전설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와 현황. 감정 대상 중 일부 호실은 집합건축물대장상 용도와 현황 용도가 다릅니다. 기호 11은 공부상 휴게음식점, 현황상 사무소로 조사됐습니다.
- 환금성. 6회 유찰과 복합 상업시설의 다양한 이용상태를 고려하면 일반 주거용 부동산보다 매수 수요와 재매각 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 점유 확인. 현황조사에 기재된 점유 부분은 201호·202호입니다. 601호의 실제 사용업체, 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 사건상 도시형생활주택 분류와 감정상 건물의 복합 상업시설 이용, 공부와 현황의 차이를 건축물대장·도면·감정평가서로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남지농업협동조합과 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당의 공동담보목록, 다른 담보물의 경매·배당 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 김해시·국 압류가 존재하고 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구종기 이후 제출 문건을 확인해야 합니다.
- 관리비·시설비. 승강기와 소방·전기설비가 있는 복합건물인 만큼 관리비 체납, 공용부분 수선비, 시설 유지비와 주차 이용조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 감정가 대비 15.37%라는 비율 대신 동일 건물·인근 상업시설의 최근 거래, 임대료, 공실률과 수익률을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리만 보면 결론은 분명합니다. 2019년 남지농업협동조합 근저당 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 소멸하고, 현황조사상 점유자 3명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 매각 대상은 601호인데 점유기재는 201호와 202호에 집중돼 있고, 사건상 용도와 감정상 건물의 실제 이용 형태도 단순하지 않습니다. 여섯 차례 유찰돼 감정가의 15.37%까지 내려온 것은 큰 폭의 가격 변동이지만, 최근 실거래와 임대수익 자료 없이 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다. 권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형. 601호의 실제 사용 상태와 합법적 용도, 관리비·시설비, 주변 거래와 임대수익을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
