창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 4층 403호입니다. 소유자는 김동구이며, 2019년 2월 22일 남지농업협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,770,000,000원이고, 공동담보목록이 존재합니다. 남지농업협동조합은 2024년 11월 8일 임의경매를 신청했으며, 신청채권자의 청구액은 3,027,115,353원입니다.

현재 최저매각가는 25,492,000원으로 감정가의 10.76% 수준입니다. 하지만 이처럼 큰 가격 하락은 시세 대비 저평가를 의미하지 않습니다. 동일 물건의 실거래 가격이 확인되지 않고, 감정평가상 건물의 이용상태와 물건종류 표기를 대조할 필요가 있습니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 정확히 어떤 공간을 어떤 용도로 사용할 수 있는지, 현재 누가 점유하고 있는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

권리분석의 기준은 2019년 2월 22일 설정된 남지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,770,000,000원이며, 공동담보목록 제2019-150호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권 자체와 이후 설정된 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 본건 403호의 점유 및 임차관계는 별도 확인이 필요합니다. 건물 내 다른 호실의 임차인 정보가 존재하지만, 이를 403호의 임차인으로 간주해서는 안 됩니다. 따라서 예상배당표의 인수액 0원을 확인된 모든 점유위험의 부재로 해석할 수는 없습니다.

② 임차인·점유 확인 — 타 호실과 403호를 구분해야 한다

건물 내에는 다음 점유자가 조사되어 있습니다. 다만 확인된 점유 부분은 201호와 202호이며, 경매 대상인 403호와 일치하지 않습니다. 아래 명단을 본건 403호의 임차인으로 합산하거나, 이들의 보증금을 본건 매수인의 인수액으로 산정해서는 안 됩니다.

위 대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일에 따른 조사 결과입니다. 우선변제는 확정일자 등 요건을 확인할 수 없어 단정하지 않았습니다. 이 명단은 403호의 점유·임대관계를 입증하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 10.76%, 시세 대비 할인율은 미확인

감정가는 237,000,000원이고 현재 최저매각가는 25,492,000원입니다. 7회 유찰을 거쳐 감정가 대비 10.76% 수준까지 하락했습니다.

그러나 감정가는 현재 거래 가능한 가격과 다를 수 있으며, 본건과 직접 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,492,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 공동담보가 포함되어 있어 본건의 실제 확정채무와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 배당요구 및 채권신고 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차 가정에서 매각대금 25,492,000원 중 집행비용 858,856원을 제외한 24,633,144원이 남지농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이룸펀딩소셜대부주식회사와 한국지역난방공사에는 배당이 없으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

예상 총 미배당액은 4,687,672,226원입니다. 이는 채권자들의 배당 부족액이지 매수인의 인수채무가 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이나, 본건의 미확인 점유관계와 별도 부담은 추가 검증해야 합니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관동우체국 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며, 감정평가에서는 상가 입지조건을 대체로 양호하다고 평가했습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기 2대, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 비상발전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 실제 이용. 감정평가상 건물에는 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·사무소·목욕장·헬스장 등 다양한 시설이 있습니다. 다만 이 설명만으로 403호의 개별 용도를 확정할 수 없습니다.
• 용도 불일치. 물건종류는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가에서는 에이원빌딩을 구분상가로 설명하고 있습니다. 일부 호실은 공부상 용도와 현황 용도가 다릅니다. 403호의 집합건축물대장·등기부·감정평가 호실 대응관계를 대조해야 합니다.
• 토지. 근린상업지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 740.4㎡, 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다. 대로와 소로에 접하는 상업용 건부지입니다.
• 주차. 지하주차장 시설이 있으나 감정평가에서는 주차여건을 전반적으로 보통 이하로 평가했습니다.
• 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역 외에 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다. 실제 사용 목적에 따른 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 반복 유찰 이력과 개별 호실 용도 미확인을 고려하면 매각 후 재매도나 임대를 통한 자금 회수 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 현재 실거래 비교자료만으로 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 403호 정확한 용도. 도시형생활주택 표기와 구분상가 감정내용이 서로 다른 이유를 확인하고, 집합건축물대장·전유부분·대지권 및 감정평가서의 개별 호실을 대조해야 합니다.
• 403호 점유 및 임차인. 현황조사 원본과 매각물건명세서를 확인해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 인수 가능성을 검증해야 합니다. 201호·202호 점유자를 본건 임차인으로 혼동하면 안 됩니다.
• 공동담보와 채권관계. 남지농업협동조합의 공동담보목록 제2019-150호를 확인하고, 근저당 채권최고액과 개별 물건의 실제 채무·배당 관계를 구분해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 403호와 용도·전유면적·층·이용상태가 비교 가능한 최근 실거래 및 실제 매물가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하면 위험합니다.
• 유찰 원인 조사. 반복 유찰의 원인이 가격·용도·점유·시설상태·환금성 등 어디에 있는지 확인해야 합니다. 추가 유찰이 곧 위험 해소를 의미하지는 않습니다.
• 관리비와 시설 부담. 공용부분 미납 관리비, 건물 유지비, 전기·급배수·소방설비 및 개별 호실의 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 및 실제 배당. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 및 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경 여부를 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 10.76% ≠ 시세보다 저렴”

김해 에이원빌딩 403호는 감정가 237,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 25,492,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 본건의 점유 및 임차관계가 확인되지 않았으며, 도시형생활주택 표기와 상업용 건물 감정내용을 대조해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 적정 가격인지도 판단할 수 없습니다.

7회 유찰이라는 사실 자체가 수익을 보장하지 않습니다. 물건의 정확한 용도와 점유관계, 공동담보 및 세금 관련 사항, 개별 호실의 실제 거래 가능 가격을 확인한 뒤에야 실질취득비용과 입찰가를 판단할 수 있습니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 점유에 대한 판단은 보류해야 합니다.