창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 4층 403호로, 사건상 용도는 도시형생활주택입니다. 소유자는 김동구이며, 2017년 8월 22일 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2019년 2월 22일 설정된 남지농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-150호에 포함돼 있으며 채권최고액은 3,770,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 이룸펀딩소셜대부주식회사의 근저당권, 국세 압류, 한국지역난방공사 가압류, 남지농업협동조합의 임의경매개시결정, 김해시 압류가 이어졌습니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 최저가를 기준으로 작성된 배당표에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 채권최고액은 공동담보 전체의 한도이므로 이 호실의 가치나 실채무와 일대일로 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 4층 403호 (관동동, 에이원빌딩) |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 7층 |
| 소유자 | 김동구 (2017.08.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 36,418,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 3,027,115,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 공동담보는 주의
2019년 남지농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 이룸펀딩소셜대부주식회사 근저당권과 국·김해시의 압류, 한국지역난방공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 정동석의 강제경매개시결정은 같은 해 취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유관계 — 실제 점유자 3명, 그러나 호수는 201·202호
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 3명이 기재돼 있습니다. 다만 점유부분은 모두 201호 또는 202호로, 매각표시인 403호와 일치하지 않습니다. 세 사람의 신고일도 모두 2019년 2월 22일 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 분석됐으며, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주(유니브영어수학학원) | 201호 (198.3480㎡) | 2021.11.23 | 3,000만원 | 없음 | 미확정 | 0원 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 (66.1160㎡) | 2025.10.31 | 1,000만원 | 없음 | 미확정 | 0원 |
| 김현량 | 202호 (135.0350㎡) | 2023.12.20 | 2,000만원 | 없음 | 배당요구 2024.11.29 | 0원 |
③ 가격 — 6회 유찰의 할인율만으로 판단하지 않는다
감정가는 237,000,000원이고 현재 최저매각가는 36,418,000원으로, 감정가의 15.4%입니다. 감정평가액에서 크게 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
특히 이 물건은 사건상 도시형생활주택으로 분류돼 있으나, 감정평가 현황은 에이원빌딩의 14개호를 구분상가로 설명하고 일반음식점·미용원·제과점·학원·교회·목욕장·헬스장·사무소 등 상업용 이용상태를 기재합니다. 403호의 개별 이용상태는 현장과 건축물대장 전유부를 대조해야 합니다. 용도와 실제 사용이 확정되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,524원 |
| 을구 9번 근저당권 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 35,362,476원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이룸펀딩소셜대부주식회사 | 910,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,712,305,370원 중 채권자 배당액은 35,362,476원, 미배당액은 4,676,942,894원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 36,418,000원 | 35,362,476원 | 4,676,942,894원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 25,492,600원 | 24,633,733원 | 4,687,671,637원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 17,844,820원 | 17,123,613원 | 4,695,181,757원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관동우체국 남측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·근린상가·학교·공원 등으로 형성돼 있으며 상가 입지조건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로·주차. 동측 대로와 서측 소로에 접하고 지하주차장이 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통 이하로 평가됐습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 740.4㎡, 세로장방형의 상업용 부지이며 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 근린상업지역·장유지구 지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역도 포함됩니다.
- 건물 설비. 승강기 2대, 급배수·위생설비, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 비상발전·수변전설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 차이. 감정평가 대상 14개호 중 일부는 집합건축물대장상 용도와 현황 용도가 다르게 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없으나 403호 전유부의 공부상 용도와 실제 이용상태를 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 현장 확인. 출입문·간판·우편물·내부시설을 확인해 실제 이용상태와 점유자를 특정하세요.
- 호수 불일치 해소. 현황조사 점유자들은 201호·202호에 기재돼 있습니다. 403호와 관련 없는 조사인지 사건의 다른 매각대상과 연결되는지 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 사건 용도인 도시형생활주택과 감정평가상 구분상가 이용현황의 관계를 집합건축물대장 전유부와 현장에서 확인하세요.
- 영업·시설 인도. 상업시설 또는 영업시설이 설치돼 있다면 시설물 소유관계, 철거 범위와 인도 비용을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 지역난방·전기·수도 등 체납 여부와 관리규약을 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보 원본 대조. 남지농업협동조합의 공동담보목록 제2019-150호와 배당요구 채권액을 확인해 권리관계의 범위를 점검하세요.
- 환금성 검토. 비교 실거래가 없이 6회 유찰된 만큼 동일 건물·인근 유사 용도의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 상품성은 미확정”
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 최저가도 감정가 237,000,000원에서 36,418,000원까지 내려왔습니다. 그러나 6회 유찰과 실거래 비교자료 부재, 사건상 도시형생활주택 표시와 감정평가상 상업시설 이용현황의 차이, 403호와 일치하지 않는 점유조사 때문에 가격 판단의 전제가 아직 완성되지 않았습니다.
권리는 정리되지만, 용도·점유·환금성은 낙찰로 자동 해결되지 않습니다. 403호의 실제 이용상태와 점유자를 확인하고, 건축물대장상 적법한 용도 및 관리비·시설 인도비용까지 확정한 뒤에야 36,418,000원이 기회인지 추가 비용의 입구인지 판단할 수 있습니다.
