창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 5층 501호입니다. 소유자는 김동구이며, 말소기준권리는 2019년 2월 22일 설정된 남지농업협동조합의 채권최고액 3,770,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 이룸펀딩소셜대부의 근저당과 김해시·국의 압류, 한국지역난방공사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
다만 가격과 물건 성격은 단순하지 않습니다. 감정가 778,000,000원이 6회 유찰돼 119,550,000원까지 낮아졌지만, 거래사례 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 감정평가 현황에는 에이원빌딩의 여러 호실이 음식점·제과점·학원·교회·목욕장· 헬스장·사무소 등으로 이용된다고 기재되어 있어, 사건 용도 표기인 도시형생활주택과 함께 501호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 5층501호 (관동동, 에이원빌딩) |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김동구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 778,000,000원 / 119,550,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 3,027,115,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 지구단위계획구역(근린상업·장유지구) |
| 토지 현황 | 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 공시지가 2,672,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 부산은행·우리은행·경남은행·국제자산신탁의 근저당과 2006년 가압류, 2019년 강제경매, 2020년 국세 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.02.22. 남지농업협동조합 근저당이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 점유·임차 조사 — 501호와 다른 호실
현황조사에 기재된 실제 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 모두 201호 또는 202호 점유자로 조사돼, 본건 주소인 5층 501호의 임차인으로 특정되지는 않습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2019.02.22. 이후여서 조사 내용상 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주(유니브영어수학학원) | 201호 (198.3480㎡) | 2021.11.23 | 3,000 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 (66.1160㎡) | 2025.10.31 | 1,000 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현량 | 202호 (135.0350㎡) | 2023.12.20 | 2,000 | 2024.11.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 15.37%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 119,550,000원으로 감정가 778,000,000원의 15.37%입니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 비율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 119,550,000원 | 15.37% | 0원 | 4,595,229,070원 |
| 7회 유찰 시 | 83,685,000원 | 10.76% | 0원 | 4,630,526,700원 |
| 8회 유찰 시 | 58,579,500원 | 7.53% | 0원 | 4,655,180,301원 |
④ 예상배당표 (매각가 119,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,700원 |
| 1. 근저당 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 117,076,300원 |
| 2. 근저당 · 이룸펀딩소셜대부 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,712,305,370원 중 117,076,300원만 채권자에게 배당되는 계산으로, 미배당액은 4,595,229,070원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 관동우체국 남측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린상가, 학교, 공원 등이 형성돼 있으며 상가 입지조건은 대체로 양호하다고 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통 상황은 대체로 무난합니다.
- 도로·주차. 동측 대로와 서측 소로에 접하고 지하주차장이 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통 이하로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 7층 건물이며 승강기 2대, 급배수·위생·소방·비상발전·수변전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용현황. 건물 내에는 일반음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·목욕장·헬스장· 사무소·노래연습장 등 다양한 시설이 혼재합니다.
- 용도 차이. 일부 호실은 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 다르게 조사됐습니다. 501호가 해당하는지와 용도변경·영업허가 문제를 원본에서 확인해야 합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 현장 점유. 조사된 3명은 201·202호 점유자입니다. 501호 출입문 상호, 사업자등록, 실제 사용자, 열쇠 보유자와 명도 상대방을 다시 확인해야 합니다.
- 정확한 용도. 도시형생활주택 표기와 건물의 상업시설 이용현황을 대조하고, 집합건축물대장 전유부·건축물현황도·영업신고 내용을 확인하세요.
- 시세·수익성. 비교 실거래가 없으므로 같은 건물 또는 인근 유사 면적의 매매가, 보증금·월세, 공실 기간, 관리비를 직접 조사해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 3건의 금액·법정기일·당해세 여부를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 주차와 업종. 주차여건이 보통 이하로 평가됐으므로 501호의 실제 업종과 방문객 수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공부와 현황 차이. 건물 일부 호실은 공부상 용도와 현황 용도가 다릅니다. 원상복구·용도변경·영업허가 비용 발생 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 조세 교부청구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸, 가격 판단은 현장 확인 이후
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 남지농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 6회 유찰과 감정가 대비 15.37%라는 숫자가 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다.
실거래 비교자료가 없고, 501호의 개별 이용상태와 점유자가 명확히 특정되지 않았으며, 건물에는 공부상 용도와 현황 용도가 다른 호실도 존재합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 판단 보류입니다. 501호의 실제 용도·임대수익·공실·관리비·점유를 확인한 뒤에야 119,550,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
