📉 7회 유찰 💰 83,685,000원 🧾 인수 0원 ⚠️ 미배당 4,630,526,700원
창원지방법원 2024타경7181. 김해시 관동동 에이원빌딩 5층 501호입니다. 사건 용도는 도시형생활주택으로 기재되어 있지만, 감정평가 현황에는 에이원빌딩 전체 14개 구분호가 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·목욕장·헬스장·사무소 등 여러 용도로 이용되는 것으로 조사되어 있습니다. 일부 호수는 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 다른 것으로도 기재돼 있어, 본건 501호의 공부상 용도와 실제 사용상태를 원문으로 대조하는 절차가 중요합니다.
권리 순위의 기준은 2019년 2월 22일 설정된 남지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,770,000,000원이고 공동담보목록 제2019-150호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 이룸펀딩소셜대부 근저당, 김해시·국 압류, 한국지역난방공사 가압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로 17, 5층501호 (관동동, 에이원빌딩) |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김동구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 778,000,000원 / 83,685,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 3,027,115,353원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 김해등기소 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
현재 핵심은 2019.02.22 남지농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 이룸펀딩소셜대부 근저당과 김해시·국 압류, 한국지역난방공사 가압류 및 경매개시결정은 모두 제공된 권리판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 부산은행·우리은행·경남은행·국제자산신탁 관련 근저당과 과거 가압류·강제경매·압류 일부는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 조사 — 3명 모두 201·202호 기재
현황조사에는 임차인 3명이 기재되어 있으나, 점유 부분은 모두 201호 또는 202호입니다. 본 경매 목적물은 5층 501호이므로, 아래 조사내용을 곧바로 501호의 임차관계로 단정해서는 안 됩니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2019.02.22 이후이며 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
| 성명 / 상호 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재액 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주(유니브영어수학학원) | 201호 (198.3480㎡) | 2021.11.23 | 3,000 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영호 (몽트르블랑제리) | 201호 (66.1160㎡) | 2025.10.31 | 1,000 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현량 | 202호 (135.0350㎡) | 2023.12.20 | 2,000 | 2024.11.29 신고 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 7회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 778,000,000원, 현재 최저매각가는 83,685,000원입니다. 시나리오상 감정가의 10.76% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함되어 있지 않으므로, 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 확인되는 객관적 사실은 이미 7회 유찰되었다는 점입니다. 현재 회차가 성립하지 않을 경우 제시된 시나리오상 최저가는 8회 유찰 시 58,579,500원, 9회 유찰 시 41,005,650원까지 내려갑니다. 반복 유찰은 최저가 숫자만 보기보다 건물의 용도·점유·환금성·수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,906,330원 |
| 2. 근저당 · 남지농업협동조합 | 3,770,000,000원 | 81,778,670원 |
| 3. 근저당 · 이룸펀딩소셜대부주식회사 | 910,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국지역난방공사 | 32,305,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 4,712,305,370원 중 81,778,670원이 배당되고, 미배당액은 4,630,526,700원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관동우체국 남측 인근. 부근은 대단위 아파트단지·근린상가·학교·공원 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 상가로서 위치 및 제반 입지조건은 대체로 양호하다고 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 7층. 승강기 2대, 급배수·위생·소방·비상발전·수변전설비가 설치되어 있습니다.
- 주차. 지하주차장 시설은 있으나 감정평가상 주차여건은 전반적으로 보통 이하입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,672,000원/㎡, 토지면적 740.4㎡, 지목은 대입니다.
- 이용상태. 건물 내 음식점·미용원·제과점·학원·체육도장·교회·목욕장·헬스장·노래연습장·사무소 등 다양한 영업시설이 혼재합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 일부 구분호는 집합건축물대장상 용도와 현황 이용상태가 서로 다릅니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 3명은 모두 201·202호로 기재되어 있으므로, 본건 501호의 현재 점유자와 사용현황을 별도로 대조해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 현황은 건물 전체에 여러 상업시설이 혼재한 구조입니다. 501호의 집합건축물대장상 용도와 현황 이용을 직접 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 남지농업협동조합 3,770,000,000원 근저당은 공동담보목록이 기재되어 있으므로 공동담보 부동산 범위와 채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 7회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만 비교 실거래가가 없으므로, 최저가 자체를 시세 메리트로 해석하지 말고 주변 유사 용도 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제로 반영되면 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “11%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 왜 7번 유찰됐는가
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.02.22 남지농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리상 인수 0원과 가격상 매력은 별개의 문제입니다.
감정가 778,000,000원에서 최저가 83,685,000원까지 내려와 감정가의 10.76% 수준이지만, 비교 실거래 자료가 없기 때문에 이 가격을 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 여기에 7회 유찰, 건물 내 다양한 상업용 이용상태, 일부 호수의 공부·현황 불일치, 본건 501호와 직접 일치하지 않는 현황조사 임차인 기록까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 501호의 실제 용도·점유·시장가치를 확인하는 것입니다.
