부산지방법원 2025타경571. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 101호입니다. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태 모두 근린생활시설로 확인됩니다. 감정가는 544,000,000원, 현재 최저매각가는 266,560,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022.04.27. 설정된 부산은행 근저당권이고, 등기상 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 사건의 채권 규모는 작지 않습니다. 부산은행 근저당의 채권최고액은 2,266,000,000원이고 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있습니다. 현재 최저가 266,560,000원을 전제로 하면 집행비용 4,531,840원을 뺀 262,028,160원만 부산은행에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 2,003,971,840원입니다. 다만 이 근저당은 공동담보로 기재돼 있으므로 채권최고액 전체를 101호만의 단독 부담액으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상6층 · 제1층 제101호 외 5개호 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 266,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,072,685,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
등기부상 핵심은 단순합니다. 2022.04.12. 주식회사금빛타워 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 2022.04.27. 부산은행이 채권최고액 2,266,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.20. 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 권리는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 대조 — 조사 3건 모두 101호와 호수가 다르다
현황조사에는 장성현, 공성엽, 주식회사 제이엘프레쉬가 확인되지만, 각 점유 부분은 106호·402호·601호로 기재되어 있어 매각대상인 101호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 보증금을 101호의 인수액으로 합산하지 않습니다. 세 건 모두 전입일도 2022.04.27. 말소기준 이후로 표시되어 대항력은 없습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성현 | 일광골드타워2차 106호 | 7,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공성엽 | 일광골드타워2차 4층 402호 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이엘프레쉬 | 일광골프타워2차 6층 601호 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 신고는 3건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 공성엽은 2025.07.04. 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다. 무엇보다 세 점유 부분 모두 매각대상 101호와 호수가 다릅니다.
③ 현재 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 회차는 2회 유찰 상태로, 감정가 544,000,000원에서 최저매각가 266,560,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 감정가의 49%입니다. 하지만 근린생활시설은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 이 물건은 권리보다 실제 임대수익·공실·점유상태와 101호 자체의 적정가격을 확인해야 합니다.
다음 회차 시나리오도 낙폭이 큽니다. 3회 유찰 시 186,592,000원, 4회 유찰 시 130,614,399원으로 내려갑니다. 반대로 부산은행의 미배당액은 각각 2,082,820,288원, 2,138,014,203원으로 커집니다. 이 미배당은 배당 부족을 보여주는 지표일 뿐, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,531,840원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,266,000,000원 | 262,028,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 부산은행 근저당의 미배당액은 2,003,971,840원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상6층 건물로 외벽은 화강석붙임·스톤코트, 창호는 페어글래스창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 세로장방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 25m 내외, 북서측 약 10m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,557,000원/㎡, 토지면적은 472.4㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 현장점유 확인. 조사된 장성현·공성엽·주식회사 제이엘프레쉬의 점유 부분은 각각 106호·402호·601호입니다. 101호의 실제 사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 266,560,000원, 감정가 대비 49%지만 근린시설의 적정가격은 실제 수익성과 호실별 조건을 함께 봐야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있으므로 채권최고액 2,266,000,000원을 101호 단독채무로 해석하지 마십시오.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 근저당 미배당액은 2,003,971,840원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 186,592,000원, 4회 유찰 시 130,614,399원입니다. 가격이 더 내려가더라도 권리보다 실제 가치 검증이 먼저입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 101호 현장상태를 입찰 전에 직접 확인하십시오.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 101호의 실제 가치
이 물건의 등기 구조만 놓고 보면 판단은 비교적 간단합니다. 2022.04.27. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 266,560,000원에 낙찰된다는 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사의 임차인 3건 역시 모두 매각대상 101호와 다른 호수로 확인됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 544,000,000원에서 2회 유찰돼 266,560,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 근린생활시설은 아파트처럼 감정가 대비 낙폭 하나로 판단하기보다 실제 점유·임대수익·공실과 해당 호실의 시장성을 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 결정입니다.
