부산지방법원 2025타경571. 부산 기장군 일광읍 삼성리에 있는 일광골드타워2차 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워, 신청채권자는 주식회사부산은행입니다. 2022년 4월 27일 부산은행이 채권최고액 2,266,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 5월 20일 임의경매가 개시됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 매각으로 정리되는 등기권리의 구조는 비교적 단순합니다.

눈에 띄는 부분은 역시 가격 하락 폭입니다. 감정가 544,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 186,592,000원으로 내려왔습니다. 다만 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 가치를 쉽게 비교하기 어렵습니다. 최근 실거래가로 확인된 가격 우위가 없는 상태에서 34.3%라는 숫자만 보고 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다.

또한 임차인 3명이 조사됐지만 그 점유 부분은 각각 106호, 402호, 601호로 표시됩니다. 경매물건 주소는 101호인 반면, 감정평가에는 제101호 외 5개호가 등장합니다. 따라서 권리분석과 입찰가격 산정 모두에서 실제 매각목록·물건별 매각 여부·일괄매각 범위를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리 흐름의 중심은 2022.04.27 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,266,000,000원이며, 추가설정계약에 의한 근저당권으로 공동담보목록 제2022-173호가 연결돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025.05.20의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

등기상 별도의 가압류나 후순위 근저당권은 확인되지 않습니다. 따라서 등기권리 자체는 단순한 편입니다. 다만 등기권리가 단순하다고 해서 점유·임대차·매각범위 검토까지 끝나는 것은 아닙니다. 특히 상가 임대차는 실제 인도와 사업자등록 등 대항요건 확인이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 3명 모두 다른 호실로 표시

현황조사 등에서 식별된 실제 임차인은 3명(개인 2명·법인 1곳)입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없으며, 보증금은 각각 7,000,000원, 30,000,000원, 30,000,000원으로 확인됩니다.

3명의 기록상 전입일은 모두 말소기준인 2022.04.27 이후입니다. 따라서 현재 권리분석에서는 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 근린생활시설의 임대차는 주택의 전입신고와 달리 건물 인도·사업자등록 등 상가임대차 대항요건을 확인해야 하므로, 전입일만으로 모든 선순위 가능성이 배제된다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 공성엽은 2025.07.04 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 세 임차인 모두 확정일자와 실제 우선변제 순위는 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 186,592,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 3,412,288원을 공제한 183,179,712원이 부산은행에 배당됩니다. 부산은행 근저당 채권최고액 2,266,000,000원과 비교한 미배당 추정액은 2,082,820,288원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 것은 은행의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 전혀 다른 개념이라는 점입니다. 부산은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 미배당액 2,082,820,288원을 낙찰자가 추가로 갚는 구조가 아닙니다. 현재 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 공동담보 및 매각단위에 따른 배당 관계도 별도 확인이 필요합니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 커지는 미배당

현재 3회 유찰 상태에서 최저매각가는 186,592,000원입니다. 추가 유찰 시 가정된 매각가격과 은행의 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 가정에 따른 가격 시나리오이며, 실제 다음 매각기일이나 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다.

⑤ 시세·수익성 — 가격 메리트는 아직 검증 대상

본건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 같은 지역의 상가라도 층, 도로 접면, 전용면적, 출입 동선, 영업 가능 업종과 임대현황에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있습니다.

따라서 최저가 186,592,000원을 투자 기준으로 삼으려면, 최근 12개월 유사 상가 실거래와 최신 거래가격에 대한 비교가 우선입니다. 장기간의 과거 고가 거래나 감정가만을 기준으로 시세차익을 예상하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 확인되는 사실은 감정가 대비 65.7% 하락한 최저가격이지, 시장가격 대비 65.7% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

임대수익 측면에서도 주의가 필요합니다. 조사된 월세는 106호 900,000원, 402호 1,300,000원, 601호 1,900,000원입니다. 이 임대료를 합산해 101호의 임대수익으로 간주해서는 안 됩니다. 각 점포가 실제 매각대상에 포함되는지, 현재 계약이 존속하는지, 보증금과 임차료가 승계되는지를 구분해야 정확한 수익률 산정이 가능합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리, 해빛초등학교 남동측 인근입니다. 주위는 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로 조건. 남동측은 폭 약 25m 내외, 북서측은 폭 약 10m 내외 도로와 접합니다. 점포별 실제 출입구와 도로 노출 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층이며, 화강석붙임·스톤코트 마감과 페어글래스창 등이 사용됐습니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 및 주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용되는 대체로 평탄한 세장형 토지입니다. 토지면적은 472.4㎡, 공시지가는 4,557,000원/㎡이며, 이는 토지 관련 정보이지 101호 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 근린상업지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 자연녹지지역·경관녹지와 접하고, 가축사육제한구역과 저촉되는 것으로 표시됩니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 실제 현황과 영업시설의 적법성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린상가는 주거용 부동산과 달리 점포의 가시성·임대수요·공실·업종 적합성이 매각 가능성에 직접 영향을 줍니다. 3회 유찰 이력을 고려해 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 101호 단독 매각인지, 감정평가에서 언급된 나머지 호실이 동일 매각단위에 포함되는지 매각목록·물건별 감정평가액·매각조건으로 대조해야 합니다.
• 상가 임차인 대항요건. 106호·402호·601호에 대해 실제 점유, 사업자등록, 확정일자와 임대차계약을 확인해야 합니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 101호 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
• 101호 직접 점유. 실제 영업자와 점유권원을 확인하고, 명도 협의 또는 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 공동담보. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있습니다. 관련 부동산과 매각·배당 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 산정. 유사한 근린생활시설의 최근 실거래, 층별 가격, 도로 접근성, 점포 규모, 임대수익 및 공실을 반영해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 가정 가격 130,614,399원, 5회 유찰 가정 가격 91,430,079원도 시세 및 실제 매각범위 확인 없이 저가로 판단해서는 안 됩니다.
• 체납·관리. 공용부분 관리비, 각종 체납 및 주차타워·승강기 유지관리 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각공고를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 낙찰가격 ≠ 시세의 34.3%”

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당에서 매수인 인수액은 0원이며, 은행의 큰 미배당액이 낙찰자에게 그대로 넘어가는 것은 아닙니다.

하지만 물건을 제대로 이해하는 문제는 남아 있습니다. 주소는 일광골드타워2차 101호인데, 감정평가에는 101호 외 5개호가 등장하며, 임차인 3명은 각각 106호·402호·601호로 조사돼 있습니다. 어느 호실이 매각되는지와 어느 점유관계가 실제 매수인에게 영향을 미치는지 명확하게 분리해야 합니다.

여기에 3회 유찰된 근린생활시설의 환금성과 최근 실거래를 통한 가격 검증 문제가 더해집니다. 감정가 544,000,000원에서 최저가 186,592,000원으로 내려왔다는 사실만으로 수익성이 확보됐다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 말소구조와 추정 인수액 0원은 긍정적이지만, 매각범위 확인, 상가 임차인 대항요건 점검, 실제 근린시설 시세 및 환금성 검증이 필요합니다. 권리구조는 비교적 명확하나 가격·점유·매각범위는 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.