부산지방법원 2025타경571. 일광읍 삼성리 일광골드타워2차 402호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 2022.04.27. 설정된 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,266,000,000원이며, 이후 2025.05.20. 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매각대금은 근저당채권에도 크게 미치지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
이번 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기와 임차관계상 매수인에게 넘어오는 권리위험은 낮습니다. 둘째, 감정가 390,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 191,100,000원까지 내려왔지만, 별도의 실거래 시세자료가 없어 단순히 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 특히 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 실제 임대수익, 공실 가능성, 상권과 전용부분 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 191,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,072,685,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.04.27. 접수된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 별도의 압류는 없고, 근저당권은 공동담보목록 제2022-173호에 포함되어 있습니다. 채권최고액 2,266,000,000원은 현재 최저매각가보다 훨씬 크지만, 배당 부족분 자체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 402호 점유자는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공성엽 | 일광골드타워2차 4층 402호 | 2024.03.08 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 2025.07.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
402호의 실제 조사된 임차인은 공성엽 1명입니다. 전입일 2024.03.08.은 말소기준권리인 부산은행 근저당권 2022.04.27.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,300,000원이고 2025.07.04. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복신고 문제는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,266,000,000원 | 187,624,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 2,266,000,000원 가운데 187,624,600원만 배당되어 2,078,375,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 191,100,000원 | 187,624,600원 | 2,078,375,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 133,769,999원 | 131,097,219원 | 2,134,902,781원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 93,638,999원 | 91,553,497원 | 2,174,446,503원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설 “프리모”로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물로 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트, 창호는 페어글래스창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25m 내외, 북서측 약 10m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 점유 확인. 공성엽의 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금. 보증금 30,000,000원은 대항력 없는 후순위 임차보증금이지만, 배당 및 명도 협의 진행 상황은 확인할 필요가 있습니다.
- 상가 수익성. 월세 1,300,000원이라는 조사 내용과 실제 임대차 조건·공실 가능성·관리비를 대조해야 합니다.
- 주차타워·공용설비. 상업시설 특성상 주차타워 및 승강기 등 공용설비의 운영상태와 비용을 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인”
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2022.04.27. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 402호 임차인 공성엽의 전입은 2024.03.08.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 191,100,000원이 감정가 390,000,000원의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 곧바로 가격 메리트가 있다고 결론내리기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 물건 자체가 근린생활시설이기 때문입니다. 권리위험은 낮지만 실제 투자판단의 승부처는 상권, 점유·명도, 임대수익, 공실과 시설상태입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
