부산지방법원 2025타경571. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809, 일광골드타워2차 402호가 경매에 나왔습니다. 감정가가 390,000,000원인 근린생활시설로, 세 차례 유찰을 거치면서 최저매각가가 133,770,000원까지 낮아진 상태입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 신청채권자는 주식회사부산은행입니다.

권리관계의 중심에는 2022년 4월 27일 설정된 부산은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 2,266,000,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 상가 임차관계와 실제 점유 상황까지 단순하다고 단정할 수는 없습니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 확인되지만, 이 상가의 최근 실거래가격이나 적정 임대수익에 근거한 가치 비교는 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰 가능 가격과 적정 투자 가격을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

최초 소유권보존등기는 2022년 4월 12일 주식회사금빛타워 명의로 이루어졌습니다. 이후 2022년 4월 27일 부산은행 근저당권이 설정되었으며, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 5월 20일 부산은행의 임의경매개시결정도 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 해당 402호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 나타나는 점유·임차 관련 기재는 총 3건입니다. 그러나 모두 402호에 대한 임차관계는 아닙니다. 본건 402호와 직접 일치하는 임차인은 공성엽 1명이며, 나머지 2건은 다른 호실에 관한 내용입니다.

다른 호실에 대한 보증금은 본건 402호의 인수보증금이나 실제 임대수익에 합산하지 않습니다. 제이엘프레쉬의 조사 기재상 건물명은 본건과 표기가 다르므로 원본 대조가 필요합니다.

본건 임차인 공성엽 — 대항력과 배당요구

공성엽의 전입일은 2024년 3월 8일로, 부산은행 근저당권 설정일인 2022년 4월 27일보다 늦습니다. 따라서 조사 내역상 대항력 없는 임차인으로 분류되며, 보증금 30,000,000원이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

2025년 7월 4일 배당요구 신고가 확인되지만, 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권의 성립 및 배당 순위를 확정할 수는 없습니다. 또한 근린생활시설인 만큼 실제 상가 점유, 사업자등록, 계약관계 및 명도 대상을 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 하지만 시세 할인율은 미확인

이 물건의 감정가는 390,000,000원입니다. 3회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 133,770,000원으로, 감정가 대비 34.3% 수준입니다.

중요한 점은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율이 같지 않다는 것입니다. 근린생활시설은 임대수익, 공실 가능성, 업종 수요, 임차인 구성과 매도 가능성에 따라 시장가치가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래와 수익률 비교 없이 현재 최저가를 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 금액을 적용한 계산입니다. 실제 다음 회차 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,672,780원을 제외한 131,097,220원이 부산은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 2,134,902,780원입니다. 이는 채권자의 회수 부족을 나타내는 수치이며, 매수인의 추가 지급의무를 의미하지 않습니다. 특히 공동담보 관계와 실제 채권확정액에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위, 채권액, 공동담보 배당관계와 확정 배당표에 따라 금액이 변경될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 해빛초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감되었고, 페어글래스창 등의 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비와 주차타워설비 등이 설치되어 있습니다. 해당 설비의 실제 작동 상태와 유지관리비는 별도 점검이 필요합니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 약 10m 내외의 도로와 각각 접합니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지면적은 472.4㎡입니다.
• 용도지역. 근린상업지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 자연녹지지역과 경관녹지 등에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부시설과 사용현황이 공부 및 인허가 내용에 부합하는지는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트와 달리 근린생활시설은 업종 수요, 임차인의 영업 지속성, 공실 가능성, 관리비 및 매수층의 폭에 따라 매각 난도가 달라질 수 있습니다. 현재 3회 유찰된 사실을 감안하여 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 일광골드타워2차와 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래사례를 비교하고, 면적·층·위치·용도·임대상태 차이를 함께 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 402호 임차관계 확인. 공성엽의 보증금 30,000,000원, 월차임 1,300,000원, 전입일 2024.03.08 및 배당요구일 2025.07.04를 원본과 대조하세요. 확정일자, 사업자등록, 실제 점유 및 인도 가능 여부도 확인해야 합니다.
• 다른 호실과 분리. 장성현의 106호와 주식회사 제이엘프레쉬의 601호 관련 보증금·월차임을 402호의 임대수익이나 인수액에 합산하지 마세요. 특히 601호의 건물명 표기 차이를 확인하세요.
• 공동담보목록 확인. 부산은행 근저당권의 공동담보목록 제2022-173호를 대조하여 공동담보 대상과 경매 진행관계를 확인하세요. 채권최고액 2,266,000,000원을 본건의 실제 시장가치나 매수인 부담액으로 오해해서는 안 됩니다.
• 상가 수익성 검증. 임대차계약서, 실제 차임 지급, 공실 여부, 관리비, 시설 유지비 및 임차인의 영업 현황을 확인하세요. 신고된 월차임이 그대로 지속적인 수입으로 실현된다고 가정하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 대항력 없는 임차인이라도 실제 인도 과정에서는 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 영업시설 및 잔존 동산의 처리도 점검하세요.
• 관리비·시설 점검. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하고, 승강기·주차타워·소방설비 등 공용시설의 관리 상태와 비용을 조사하세요.
• 유찰 시나리오 확인. 현재 최저가 133,770,000원뿐 아니라 추가 유찰 시 93,639,000원, 65,547,299원 시나리오도 검토하되, 법원의 실제 회차 진행 및 매각조건을 반드시 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 근린생활시설("프리모")이라는 비고를 확인하고, 해당 호실의 실제 이용상태, 영업 관련 권리와 시설물 소유관계를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “34.3%에 나온 상가가 반드시 싼 상가는 아니다”

부산 일광골드타워2차 402호는 권리분석과 가격분석을 분리해서 살펴야 하는 물건입니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 해당 호실 임차인도 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이미 3회 유찰되어 감정가 390,000,000원의 34.3%인 133,770,000원까지 낮아졌음에도, 이 가격이 실제 상가 가치에 비해 저렴한지는 검증되지 않았습니다. 근린생활시설의 임대수익, 공실 위험, 명도 가능성과 환금성을 확인하지 않고 감정가 할인율만 보고 낙찰받는 것은 위험합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 더 많이 유찰되기를 기대하는 데만 있는 것이 아니라, 실제 수익과 시장가치를 확인한 뒤 감당할 수 있는 가격을 산정하는 것입니다. 충분한 임대수익·시세 근거가 확보되기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다.