부산지방법원 2025타경571. 일광읍 삼성리 일광골드타워2차 106호의 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워, 말소기준권리는 2022.04.27 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,266,000,000원이고 공동담보목록 제2022-173호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.05.20 같은 부산은행이 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 161,700,000원으로 감정가 330,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려와 있지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 실제 상권·임대수익·공실·인근 유사 근린시설 거래를 별도로 확인하는 데 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 106호 · 도로명 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 161,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,072,685,299원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.27 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 2,266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 본건 106호의 인수액은 0원
본건 106호에는 장성현의 점유 기록이 확인됩니다. 보증금은 7,000,000원, 차임은 900,000원, 신고일은 2022.12.29입니다. 이 날짜는 말소기준인 부산은행 근저당권 2022.04.27보다 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 이 보증금은 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 현황
제시된 점유 기록에는 3명이 있으나, 이 가운데 본건 106호에 직접 해당하는 기록은 장성현 1명입니다. 공성엽은 402호, 주식회사 제이엘프레쉬는 601호 점유 기록으로 본건 106호와 구분해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 호실 | 보증금 / 차임 | 신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성현 본건 | 일광골드타워2차 106호 | 7,000,000원 / 900,000원 | 2022.12.29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 공성엽 타호실 | 일광골드타워2차 4층 402호 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 2024.03.08 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 본건 해당 없음 |
| 주식회사 제이엘프레쉬 타호실 | 일광골프타워2차 6층 601호 | 30,000,000원 / 1,900,000원 | 2024.01.24 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 본건 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 161,700,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 113,190,000원, 4회 유찰 시 79,233,000원으로 제시되어 있습니다. 그러나 실제 거래가격 자료가 없으므로 어느 회차도 ‘시세 대비 저렴하다’고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,266,000,000원 | 158,636,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 부산은행 근저당 채권최고액 기준 미배당이 2,107,363,800원 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서와 감정 이용상태 모두 근린생활시설로 확인됩니다. 주거용 아파트로 전제해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25m 내외, 북서측 약 10m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 472.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역과 지구단위계획구역에 포함되고, 자연녹지지역·대로3류·소로1류·경관녹지에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 근린시설이라는 용도를 감안해 실제 상권과 임대관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래와 임대조건을 대조해야 합니다.
- 106호 점유 확인. 장성현의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 타호실 기록 혼동 금지. 공성엽은 402호, 주식회사 제이엘프레쉬는 601호 기록입니다. 106호 권리분석에 보증금을 합산하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-173호가 연결되어 있으므로, 본건 단독 채무와 전체 공동담보 구조를 구분해 확인해야 합니다.
- 상가 운영성. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공실 여부·현재 영업 여부·관리비·부가세·업종 제한 등 실제 운영 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증되지 않았다”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022.04.27 부산은행 근저당이고, 본건 106호 장성현의 신고일은 2022.12.29로 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 330,000,000원에서 두 차례 유찰돼 161,700,000원까지 내려왔지만, 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 49%라는 할인율만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 근린생활시설의 상권·임대수익·공실·실제 유사 거래를 확인한 뒤에야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
