부산지방법원 2025타경571. 부산 기장군 일광읍 삼성리 809 ‘일광골드타워2차’ 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설((주)제이엘프레쉬)이고, 매각물건명세서 비고 역시 “근린생활시설[(주)제이엘프레쉬]임.”으로 기재돼 있습니다. 감정가는 645,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 316,050,000원입니다.
등기 흐름은 단순합니다. 2022.04.27. 설정된 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 2,266,000,000원입니다. 2025.05.20. 같은 부산은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설((주)제이엘프레쉬) |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 316,050,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,072,685,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
말소기준권리는 2022.04.27.의 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,266,000,000원이고 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.05.20. 부산지방법원 동부지원의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시나리오상 현재 매각가 316,050,000원에서는 부산은행에 310,825,300원이 배당되고 1,955,174,700원이 미배당으로 남지만, 이 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
② 임차·점유 — 601호 미상 기록을 반드시 분리해서 봐야 한다
| 성명·명칭 | 점유 부위 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성현 | 일광골드타워2차 106호 | 2022.12.29 | 7,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공성엽 | 일광골드타워2차 4층 402호 | 2024.03.08 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이엘프레쉬 | 일광골프타워2차 6층 601호 | 2024.01.24 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 프레쉬 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
106호의 장성현, 402호의 공성엽 기록은 점유 부위 자체가 본건 601호와 다릅니다. 반면 주식회사 제이엘프레쉬는 601호로 특정되고, 전입일 2024.01.24.이 말소기준일 2022.04.27.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 차임은 1,900,000원입니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
감정가는 645,000,000원, 현재 최저매각가는 316,050,000원으로 감정가의 49% 구간입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 최근 거래가격과 직접 대조된 근거 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 특히 601호의 미상 점유 위험이 해소되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가 자체를 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 316,050,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 221,235,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 154,864,500원 · 감정가 24% |
유찰이 한 차례 더 진행되면 221,235,000원, 4회 유찰 시에는 154,864,500원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 매각가가 낮아질수록 부산은행의 미배당액은 각각 2,048,662,290원, 2,114,103,603원으로 커집니다. 이 채권 부족액은 등기상 매수인 인수로 계산되지는 않지만, 저가 낙찰과 권리·점유 안전성은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,266,000,000원 | 310,825,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 부산은행 채권최고액 기준 미배당은 1,955,174,700원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다. 등기·배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 부위·보증금·전입일이 미상인 ‘프레쉬’ 점유 기록은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트, 창호는 페어글래스창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 472.4㎡의 평지·세로장방형 상업용 토지이며 근린상업지역에 포함됩니다. 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 25m 내외, 북서측 약 10m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 사용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 점유자 재확인. 주식회사 제이엘프레쉬 외 ‘프레쉬’ 기록의 실제 점유 부위와 동일인·별도 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 전입일·보증금 확인. ‘프레쉬’는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 승계 위험을 확정할 수 없습니다.
- 사용형태 대조. 근린생활시설이라는 감정·명세서 기록과 ‘주거’ 점유 기록이 함께 존재하므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 상가 실거래·임대수익·공실 가능성을 별도 검증해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 확인할 것은 점유다
현재 최저매각가는 316,050,000원으로 감정가 645,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 부산은행 근저당이 말소기준이고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 601호에 특정된 주식회사 제이엘프레쉬 외에 전입일·보증금·부위가 미상인 ‘프레쉬’ 기록이 남아 있습니다. 이 기록은 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
게다가 감정평가와 명세서는 본건을 근린생활시설로 보고 있는데 ‘프레쉬’ 기록은 주거 이용으로 기재돼 있어 실제 사용상태도 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기권리는 단순하지만 점유 리스크는 미해소”입니다. 2회 유찰된 낮은 최저가보다 먼저, 601호의 실제 점유자와 미상 임차관계부터 확인해야 합니다.
