부산지방법원 2025타경571. 부산 기장군 일광읍 삼성리에 위치한 일광골드타워2차 601호 근린생활시설입니다. 감정가는 645,000,000원이지만 3회 유찰을 거치며 최저매각가는 221,235,000원으로 낮아졌습니다. 신청채권자는 주식회사부산은행이고 청구금액은 2,072,685,299원입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워입니다.
등기부 권리구조만 살펴보면 비교적 명료합니다. 2022년 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 대항력 문제는 구분해야 합니다. 특히 근린생활시설은 실제 영업장 점유, 사업자등록 및 임대차 관계를 확인하는 과정이 중요합니다.
또한 이 사건에는 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 지상 6층 건물의 601호 · 근린생활시설[(주)제이엘프레쉬] |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 화강석붙임 및 스톤코트 등 외벽 마감 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 | 645,000,000원 |
| 최저매각가 | 221,235,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 2,072,685,299원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.07.03 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
이 물건의 말소기준권리는 2022.04.27 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,266,000,000원이며 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권과 뒤이은 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 601호와 다른 호실을 구분해야 한다
601호와 직접 관련된 점유 기록에서 가장 중요한 대상은 주식회사 제이엘프레쉬와 프레쉬입니다. 두 명칭이 동일 점유관계에서 비롯된 중복 기재인지, 별도의 점유자를 의미하는지는 명확하지 않습니다. 따라서 이들을 서로 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않습니다.
| 점유자 / 관련 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
주식회사 제이엘프레쉬
6층 601호 · 현황조사
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2024.01.24 |
30,000,000원
월 1,900,000원
|
없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
|
프레쉬
주거 기재 · 매각물건명세서
|
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 제이엘프레쉬는 전입일이 말소기준권리 이후라는 자료상 판정에 따라 대항력 없음으로 표시했습니다. 다만 근린생활시설 임대차의 실제 대항요건은 점유·사업자등록 등 관계 자료를 함께 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 기록은 없습니다.
현황조사에는 다른 호실의 점유자도 포함돼 있습니다. 이들은 매각 대상 601호의 임차인으로 혼합하면 안 됩니다.
| 다른 호실 | 점유자 | 보증금 | 월차임 | 전입일 |
|---|---|---|---|---|
| 106호 | 장성현 | 7,000,000원 | 900,000원 | 2022.12.29 |
| 402호 | 공성엽 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 2024.03.08 |
106호와 402호는 별도 호실입니다. 해당 보증금을 601호의 인수금액에 합산하지 않습니다. 402호 공성엽의 배당요구 접수일은 2025.07.04이나, 이는 601호의 배당요구로 취급하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 하지만 시세 판단은 보류
감정가 645,000,000원이 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 221,235,000원입니다. 감정가에 비하면 큰 폭으로 낮아졌지만, 감정가는 현재 시장에서 거래될 수 있는 가격과 반드시 일치하지 않습니다.
본건과 비교할 실거래 평균, 최신 거래 및 거래 추세를 확인할 수 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 개별 호실의 임대수익, 공실 위험, 업종 적합성, 관리비와 환금성에 따라 적정가격 차이가 클 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 221,235,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 154,864,500원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 108,405,150원 | 16.81% | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰 시의 가정값이며 확정 매각가격이 아닙니다. 각 회차의 산정 인수액은 0원이지만, 미확인 점유자의 권리관계는 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,897,290원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,266,000,000원 | 217,337,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,897,290원을 제외한 217,337,710원이 부산은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
채권최고액 기준 미배당액은 2,048,662,290원으로 계산됩니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 모델상 부족액이며 실제 채무 잔액이나 601호의 독립적인 미상환 채무와 동일하다고 볼 수 없습니다. 또한 채권자 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시 배당·인수 시나리오
| 구분 | 현재 회차 | 4회 유찰 | 5회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각예상가 | 221,235,000원 | 154,864,500원 | 108,405,150원 |
| 채권자 배당 | 217,337,710원 | 151,896,397원 | 106,087,478원 |
| 채권 미배당 | 2,048,662,290원 | 2,114,103,603원 | 2,159,912,522원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 산정 인수액 | 0원 | 0원 | 0원 |
예상배당액은 집행비용과 배당순위 등에 관한 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 해빛초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차타워설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 25m, 북서측으로 폭 약 10m 도로에 각각 접합니다. 도로 접근성은 상가 이용가치의 긍정적인 요소이나 실제 점포 노출도는 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역에 포함되며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,557,000원/㎡이고 토지면적은 472.4㎡입니다. 해당 토지면적을 601호의 전용면적으로 혼동하면 안 됩니다.
- 이용상태. 감정평가와 매각물건명세서에는 근린생활시설[(주)제이엘프레쉬]로 기재돼 있습니다. 별도 점유 기록의 주거 기재와 실제 현황이 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있으나, 이 호실의 최근 실거래가격과 임대수익 수준이 확인되지 않아 매각 용이성이나 가격 회복 가능성을 확정적으로 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유 확인. 주식회사 제이엘프레쉬와 프레쉬가 동일 점유자인지, 별개 임차인인지 확인하고 점유 부분과 사용 용도를 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일이 확인되지 않은 프레쉬의 주민등록 및 임대차 관계, 상가 점유자의 사업자등록과 임대차 관련 서류를 확인해야 합니다. 전입 기록만으로 모든 상가 임대차의 대항력 여부를 확정해서는 안 됩니다.
- 보증금·배당요구 확인. 601호와 직접 관련된 임차보증금, 확정일자, 배당요구 및 미배당 시 인수 가능성을 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금은 별도로 취급해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치보다 현재 시장에서 비슷한 상가가 실제로 얼마에 거래되고 임대되는지를 먼저 파악해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 공동담보목록 제2022-173호를 검토하고 다른 담보물건과의 관계 및 실제 채무·배당 내용을 확인해야 합니다.
- 상가 운영비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 주차타워 운영, 설비 상태 및 점포의 실제 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 및 인도 계획. 현재 점유자가 매각 후 자진 인도할 수 있는지, 인도명령이나 별도의 법적 절차가 필요한지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행상황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 ≠ 저평가 확정”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 645,000,000원 대비 최저가 221,235,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 이를 곧바로 수익 기회로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 부산은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 프레쉬의 대항력 가능성은 아직 미상이며, 601호의 실제 점유·임대차 구조를 명확히 해야 합니다. 상가의 시장가격을 판단할 최근 거래정보도 확보되지 않은 상태입니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유 위험과 가격 적정성은 확인 전이라는 것입니다. 이미 세 차례 유찰된 근린생활시설인 만큼, 낮은 최저가에 주목하기보다 대항력·명도·임대수익·환금성을 먼저 검증해야 합니다. 현재로서는 적극 응찰보다 추가 실사 후 판단이 적절합니다.
