✅ 인수 0원 🏷️ 감정가 49% 🔁 2회 유찰 📉 미배당 2,107,363,800원
부산지방법원 2025타경571. 일광읍 삼성리 일광골드타워2차 105호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 근린생활시설로 확인됩니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 2022.04.27. 설정된 주식회사부산은행 근저당권의 채권최고액은 2,266,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.05.20. 부산은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 놓여 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 161,700,000원으로 감정가 330,000,000원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정하지 않는 것이 핵심입니다. 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 업종 적합성, 상권과 개별 호실 위치에 따라 가치 편차가 클 수 있어 입찰가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 105호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 용도 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 161,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,072,685,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.27. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,266,000,000원이며 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.05.20. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 105호와 다른 호실 기재를 구분해야 한다
현황조사 등에 기재된 임차 관련 3건은 모두 본건 105호가 아닌 106호·402호·601호로 표시돼 있습니다. 따라서 아래 기재를 본건 105호의 임차인으로 혼동해서는 안 됩니다. 세 건 모두 전입신고가 말소기준권리인 2022.04.27.보다 뒤여서 조사상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 성명 / 법인 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성현 | 일광골드타워2차 106호 | 2022-12-29 | 7,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 공성엽 | 일광골드타워2차 4층 402호 | 2024-03-08 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025-07-04 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이엘프레쉬 | 일광골프타워2차 6층 601호 | 2024-01-24 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 별도 검증
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가가 161,700,000원까지 내려온 상태입니다. 감정가 330,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 113,190,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 79,233,000원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,063,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,266,000,000원 | 158,636,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 161,700,000원 가정 시 부산은행 채권에는 158,636,200원이 배당되고, 총 채권 기준 미배당액은 2,107,363,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건을 포함한 기호(가~라)는 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 근린생활시설임이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 6층 건물로, 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등, 창호는 페어글래스창 등 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 노폭 약 10m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 472.4㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 세로장방 형태입니다. 용도지역은 근린상업지역이고 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 자연녹지지역·대로3류·소로1류·경관녹지에 접하며, 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호 현장점유 확인. 현황조사에 기재된 임차 관련 3건은 106호·402호·601호로 표시돼 있으므로, 입찰 전 105호의 실제 점유·영업 상태를 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 105호의 실제 매매 가능가격과 임대수익을 우선 확인해야 합니다.
- 상가 수익성. 근린생활시설인 만큼 예상 임대료와 공실 가능성, 관리비, 주차타워 이용 여건을 함께 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있으므로 배당 및 채권회수 구조를 원본에서 재확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 아직 별개”
이 사건의 권리 구조는 명료합니다. 2022.04.27. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “감정가 절반 이하 = 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 본건은 근린생활시설인 만큼 실제 상권·임대수익·공실과 105호 현장 상태를 확인한 뒤 최저가 161,700,000원의 적정성을 판단하는 접근이 필요합니다.
