부산지방법원 2025타경571. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리의 일광골드타워2차 105호, 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 등기상 2022년 소유권보존 이후 부산은행의 근저당권이 설정되었습니다. 근저당 채권최고액은 2,266,000,000원으로, 이 물건의 감정가보다 훨씬 큽니다. 그러나 이는 공동담보로 설정된 근저당의 채권최고액이며, 매수인이 그 금액을 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸할 예정입니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 3억 3,000만원이던 물건의 최저매각가가 1억 1,319만원으로 내려왔습니다. 하지만 근린생활시설의 감정가 할인율만으로 적정 매입가를 판단해서는 안 됩니다. 상업시설은 입지와 개별 점포의 영업 여건, 임대수요, 공실 가능성에 따라 실제 매매가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 3차례 유찰된 물건이라는 점에서, 시장이 해당 가격을 어떻게 평가했는지 살펴볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 105호 도로명: 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 (2022.04.12 소유권보존) |
| 감정가 | 330,000,000원 |
| 현재 최저가 | 113,190,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34%) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 경매 청구액 | 2,072,685,299원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.27 을구 1번 부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,266,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2022-173호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
등기상 핵심은 2022.04.27 설정된 부산은행 근저당권입니다. 을구 1번의 채권최고액은 2,266,000,000원으로 기재되어 있으며, 공동담보목록 제2022-173호가 연결되어 있습니다. 이 권리는 말소기준권리이므로 매각으로 소멸할 예정입니다.
이후 2025.05.20 부산은행의 임의경매개시결정이 등기되었고, 해당 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 확인되는 별도의 가압류는 없습니다. 제시된 등기 권리만 놓고 보면 매수인이 인수할 근저당권은 없습니다. 다만 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 최신 등기, 점유·임대차 관계를 종합하여 최종 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 확인 — 105호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사 등에는 장성현, 공성엽, 주식회사 제이엘프레쉬에 대한 임대차 관련 기재가 있습니다. 보증금은 각각 7,000,000원, 30,000,000원, 30,000,000원입니다. 그러나 가장 중요한 점은 이들이 모두 매각 대상인 105호가 아닌 다른 호실로 기록되어 있다는 사실입니다.
| 성명 / 법인 | 기재 호실 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성현 | 106호 | 7,000,000원 | 900,000원 | 2022.12.29 | 없음(기재) | 미확인 | 해당 없음 |
| 공성엽 | 402호 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 2024.03.08 | 없음(기재) | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이엘프레쉬 | 601호 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 2024.01.24 | 없음(기재) | 미확인 | 해당 없음 |
위 3명은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 관련 기재입니다. 다만 조사상 호실은 각각 106호·402호·601호이므로, 매각 대상 105호의 임차인 3명으로 취급하거나 보증금 67,000,000원을 105호 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 제이엘프레쉬의 기재 건물명은 다른 기재와 차이가 있어 원본 대조가 필요합니다.
특히 공성엽은 2025.07.04 배당요구가 기록되어 있습니다. 하지만 기재된 임차 부분은 402호이므로 이를 곧바로 105호의 배당채권이나 인수보증금으로 반영하는 것은 적절하지 않습니다. 나머지 두 명의 배당요구와 확정일자 역시 확인된 것으로 단정할 수 없습니다.
상가 임대차의 대항력은 주택의 전입신고와 달리 상가건물의 인도·사업자등록 등이 중요한 판단 요소입니다. 따라서 실제 매각 대상 호실과 점유 범위를 일치시킨 뒤 법적 대항력 및 최우선변제 가능성을 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그렇지만 적정 시세는 별개
이 물건의 감정가는 330,000,000원이며, 현재 최저매각가는 113,190,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 약 34% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰된다면 산출된 시나리오상 최저가는 더 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34% | 113,190,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 79,233,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 55,463,100원 | 0원 |
현재 및 향후 유찰 회차별 가격 시나리오입니다. 예상 인수액 0원은 현재 권리·배당 분석을 유지한 가정이며, 추가 권리나 실제 점유관계에 따라 입찰 전 재검토가 필요합니다.
특히 감정가와 낙찰가의 차이가 크더라도 실제 매매수요가 적거나 임대수익을 확보하기 어려운 점포라면 투자금 회수에 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 이 물건의 가격 판단은 할인율보다 105호 자체의 거래사례·공실 여부·실제 임대가능 수준을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,384,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부산은행 | 2,266,000,000원 | 110,805,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 2,384,660원을 제외한 110,805,340원이 부산은행에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
근저당 채권최고액 2,266,000,000원을 배당채권액으로 놓은 시뮬레이션에서는 미배당액이 2,155,194,660원입니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 산출한 잔여 차액으로, 확정된 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다. 또한 채권자가 배당받지 못한 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰해도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 2,155,194,660원 |
| 4회 유찰 시 | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 2,188,593,194원 |
| 5회 유찰 시 | 55,463,100원 | 54,064,764원 | 2,211,935,236원 |
유찰이 반복되면 낙찰예상가가 낮아지는 만큼 부산은행에 배당될 금액도 줄어들고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 하지만 이러한 채권 부족이 곧바로 매수인 인수액 증가로 연결되는 것은 아닙니다. 각 회차 모두 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
배당표와 차트는 최저매각가 낙찰을 전제로 한 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·상가임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정 채권액, 공동담보 관계, 배당요구 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 해빛초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물이며, 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감되어 있습니다. 페어글래스창 등이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차타워설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 25m 내외 도로, 북서측으로 약 10m 내외 도로에 각각 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 공시지가 자료는 4,557,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 여부는 없는 것으로 기재되어 있고, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 주변 아파트단지와 근린생활시설 입지는 참고 요소이지만, 실제 105호의 임대수요와 매도 가능성을 확인할 거래자료가 필요합니다. 3회 유찰된 만큼 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 105호 점유 확인. 현황조사상 기재 임차인 3명은 모두 다른 호실입니다. 105호에 실제 영업자·임차인·무단점유자가 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 임대차계약서 및 배당요구 사항을 확인하고 상가임대차 보호 여부를 별도 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행의 채권최고액 2,266,000,000원은 공동담보목록이 연결된 금액입니다. 공동담보 범위와 채권액을 등기원본으로 대조해야 합니다.
- 실거래 조사. 일광골드타워2차 및 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인하여 113,190,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 수익성 조사. 현재 임대 여부, 예상 임대료, 공실 가능성, 유지관리비와 취득 관련 비용을 종합해 실질 수익성을 계산해야 합니다.
- 유찰 이력 검토. 3회 유찰 자체가 가격과 시장성의 경고일 수 있습니다. 추가 유찰 가격도 확인하되, 단순히 가격이 더 내려온다는 이유로 입찰하지 않아야 합니다.
- 관리비 및 시설 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 주차타워 등 공용시설의 사용·유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “왜 3번 유찰됐나”
부산 일광골드타워2차 105호는 권리와 가격을 나누어 평가해야 하는 근린생활시설입니다. 등기상 부산은행 근저당권은 말소기준권리로서 소멸할 예정이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 이 부분은 상대적으로 명확합니다.
반면 가격과 실제 이용상태에 대해서는 신중해야 합니다. 감정가 330,000,000원에서 최저가 113,190,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 시세와 비교되지 않은 상태에서 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 또한 임차인 관련 기재 3명은 모두 105호가 아닌 다른 호실이므로 매각 대상의 점유 상태도 별도로 확인해야 합니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 105호의 실제 점유·임대차, 시장 거래가격, 임대수요 및 향후 매도 가능성입니다. 특히 3회 유찰된 근린생활시설이라는 점을 고려하면 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 높은 투자평가를 부여하기는 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 말소 구조는 양호, 가격 메리트와 환금성은 검증 전 보류’입니다. 실거래 사례와 현장 점유 상태가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.
