부산지방법원 2025타경571. 부산 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 2층 202호의 근린시설입니다. 감정가는 488,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 239,120,000원입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 경매신청 채권자는 주식회사부산은행입니다. 등기상 핵심은 2022.04.27. 설정된 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,266,000,000원이며 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있습니다.
현재 최저가에서 매각된다고 가정하면 집행비용 4,147,680원을 제외한 234,972,320원이 부산은행 근저당권에 배당되고, 2,031,027,680원의 미배당이 남습니다. 그러나 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 2층 202호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 239,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,072,685,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.04.27. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,266,000,000원이고 채무자는 주식회사금빛타워입니다. 이 권리와 2025.05.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 등기부에서 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 조사된 내역의 호수를 구분해서 봐야 한다
현황조사 등에 나타난 임차 내역은 아래와 같습니다. 다만 표시된 점유 부분은 106호·402호·601호로, 경매 대상인 202호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 이 표의 보증금을 본건 202호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성현 | 일광골드타워2차 106호 | 2022.12.29 | 7,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 공성엽 | 일광골드타워2차 4층 402호 | 2024.03.08 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.07.04 · 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 제이엘프레쉬 | 일광골프타워2차 6층 601호 | 2024.01.24 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 내역 모두 전입신고가 2022.04.27. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 본건은 202호이므로, 입찰 전에는 반드시 202호 자체의 실제 점유관계와 임대차 현황을 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 최저가는 239,120,000원으로 감정가 488,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,147,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,266,000,000원 | 234,972,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행 채권에 234,972,320원이 배당되고 2,031,027,680원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 239,120,000원 | 234,972,320원 | 2,031,027,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 167,384,000원 | 164,240,624원 | 2,101,759,376원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 117,168,800원 | 114,728,437원 | 2,151,271,563원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 화강석붙임·스톤코트 외벽, 페어글래스창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 472.4㎡의 대지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 도로. 남동측 약 25m 내외, 북서측 약 10m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 점유 확인. 조사된 임차 내역은 106호·402호·601호입니다. 경매 대상 202호의 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 임대수익 확인. 근린시설은 실제 임대료·공실·관리비가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 실거래가가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2022-173호가 기재돼 있으므로 관련 담보관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 변동 요소. 당해세·임차인 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 상가답게 따져야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.04.27. 부산은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 239,120,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 본건은 근린생활시설입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 곧바로 가격을 검증할 수 있는 자료가 없고, 이미 2회 유찰됐다는 점도 환금성과 수요를 함께 살펴야 한다는 신호입니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적으로”입니다. 낙찰가 자체보다 실제 임대수익·공실 가능성·202호 점유상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
