부산지방법원 2025타경571. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리의 일광골드타워2차 2층 202호가 경매로 나왔습니다. 매각물건명세서에는 근린생활시설로 기재되어 있으며, 감정가는 488,000,000원입니다. 현재는 3회 유찰을 거쳐 167,384,000원이 최저매각가로 제시되어 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사금빛타워입니다. 2022년 부산은행 근저당권이 설정됐고, 부산은행의 신청으로 2025년 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리는 부산은행 근저당권이며, 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 다만 근저당권 채권최고액 2,266,000,000원은 공동담보에 관련된 금액이므로 해당 금액 전부를 202호만의 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다.

가격이 크게 하락한 경매물건에서 가장 먼저 해야 할 일은 감정가와 최저가의 차이를 확인하는 것만이 아닙니다. 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되거나 임대될 수 있는지, 누가 점유하고 있는지, 낙찰 후 어떤 비용이 발생하는지를 함께 살펴야 합니다. 이 물건은 특히 그 확인이 중요한 근린생활시설입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인

등기상 핵심 권리는 부산은행 근저당권입니다. 소유권보존등기 후 설정된 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2022-173호가 기재되어 있습니다. 채권최고액은 2,266,000,000원으로, 본건 감정가보다 큽니다. 공동담보의 다른 목적물과 채권 회수상황을 함께 확인해야 실제 배당관계를 더욱 정확하게 판단할 수 있습니다.

② 임차인·점유 조사 — 202호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 임차 관련 기재가 3건 확인되지만, 해당 기록의 호실은 106호·402호·601호입니다. 경매 대상인 202호와 일치하는 임차인 기록은 확인되지 않습니다. 따라서 아래 인원들을 202호의 실제 임차인으로 단정하거나 보증금을 202호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

위 대항력 표시는 각 기재 기록의 전입일이 말소기준권리인 2022.04.27 이후라는 판단에 따른 것입니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 601호 기록에는 건물명이 '일광골프타워2차'로 기재되어 있어 주소 동일성도 추가 확인해야 합니다.

정리하면 기록상 다른 호실에 연결된 임차 관련 기재는 3건이고, 202호 자체의 실제 임차인 수는 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 배당모형의 인수액 0원을 최종 확정액으로 단정하지 않고, 입찰 전 조사 결과에 따라 재검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 곧 시장가격은 아니다

현재 최저매각가는 167,384,000원으로, 감정가 488,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 근린생활시설의 최근 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 해당 가격이 시장보다 낮다고 판단하기는 어렵습니다.

특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이므로 인근 상권의 임대수요, 공실 가능성, 실제 임대수익, 접근성, 관리비 및 시설 유지비 등이 매매가치에 영향을 줍니다. 3회 유찰이라는 사실 자체도 시장에서 해당 가격을 받아들이지 않았던 결과이므로 신중하게 해석해야 합니다.

④ 예상배당 및 유찰 시나리오

현재 최저매각가 167,384,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 공제한 금액이 부산은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 기준으로는 미배당 금액이 크게 남지만, 그 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

예상배당표 (매각가 167,384,000원 가정)

채권최고액 기준 배당모형이며, 집행비용은 추정치입니다. 공동담보관계 및 실제 채권잔액에 따른 배당변동, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 확정 배당표가 아니며, 모형상 미배당 금액은 낙찰자 인수액과 구분됩니다.

유찰 회차별 비교

4회 유찰 시 최저매각가는 117,168,800원, 5회 유찰 시 82,018,160원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이 경우 채권자에게 배당되는 금액은 줄고 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 하지만 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제에서는 이 미배당 증가가 곧 매수인 부담 증가를 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감되어 있고 페어글래스창 등의 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비와 주차타워설비 등이 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 25m 내외, 북서측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.
• 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역에 포함되며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형이고 지목은 대입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 4,557,000원/㎡, 토지면적 472.4㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 수치를 202호의 전용면적이나 전유 토지면적으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 환금성. 아파트단지와 근린시설이 함께 형성된 입지이지만, 202호 자체의 임대수요·실제 수익·공실 상황이 확인되지 않았으므로 매각가 대비 환금성은 추가 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 실제 점유 확인. 다른 호실에 연결된 임차인 기록을 202호 임차인으로 취급하지 마세요. 202호의 점유자·임대차계약·보증금·사업자등록 및 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당권의 공동담보목록 제2022-173호와 다른 담보목적물의 관계, 실제 채권잔액, 배당관계를 검토해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 비교 가능한 근린생활시설의 최근 거래가격을 확인하세요.
• 임대수익·공실위험. 실제 임대차 현황, 주변 점포 임대수요, 공실 가능성, 관리비 및 유지비를 확인해 적정 매수가격을 산정해야 합니다.
• 건물명·호실 대조. 임차 관련 기록 중 601호의 건물명 표기가 다른 점을 확인하고, 경매 대상이 2층 202호라는 사실을 명확히 구분하세요.
• 인수액 재확인. 배당모형상 인수액은 0원이지만 202호의 실제 임대차·점유 및 기타 인수 가능 사항은 입찰 전에 반드시 재검토해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보 관련 서류를 대조하고, 매각기일 및 진행상태 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세보다 저렴”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 34.3%입니다. 감정가 488,000,000원인 근린생활시설이 3회 유찰돼 최저매각가 167,384,000원으로 내려왔으니 언뜻 큰 가격 메리트가 있어 보입니다.

하지만 감정가와 현재 시장가치는 다를 수 있습니다. 아파트와 달리 근린생활시설은 임대수익, 상권 상황, 공실 가능성에 따른 가치 차이가 상당할 수 있습니다. 최근 비교 거래가격이나 실제 임대수익을 확인하지 않고 감정가 대비 하락률만으로 투자성을 평가하기는 어렵습니다.

권리 측면에서는 부산은행 근저당권이 말소기준권리로 매각 시 소멸하며, 배당모형상 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에 등장하는 임차인들은 다른 호실에 연결되어 있어 202호의 점유 및 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 공동담보관계 역시 배당 검토에서 중요한 부분입니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 점유는 보류입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제 시세, 임대수익, 202호 점유관계가 입찰 판단을 좌우합니다. 따라서 현재 최저가가 저렴하다고 단정하지 말고, 관련 사실을 확인한 뒤 보수적으로 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.