권리상 인수 위험은 없지만 복합 토지·시설 물건으로 소하천구역 저촉, 분묘 가능성, 현황과 공부 차이 등 확인 요소가 많아 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 등기상 인수권리는 없습니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 건물·토지 복합 물건입니다. 소하천구역 저촉, 일부 도로·유지 현황, 분묘소재 여부 확인 필요, 매각 제외 비닐하우스 등 현장 리스크가 가격 판단의 핵심입니다.
감정가 / 최저가
335,565,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
335,565,000원
인수액 0원
미배당 채권
1,759,621,770원
매수인 부담 아님
핵심지표
현장확인
토지·시설 리스크
춘천지방법원 2025타경30446. 평창군 진부면 하진부리 447-3 소재 기타+토지 물건입니다. 권리분석만 보면 구조는 명확합니다. 2013년 설정된 진부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
다만 이 물건의 난점은 권리가 아니라 목적물 자체입니다. 감정평가상 일반음식점, 교육연구시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하고 토지는 생산관리지역·계획관리지역 등에 걸쳐 있습니다. 신건 가격만 보고 접근하기보다 실제 이용현황과 제한사항을 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2025타경30446 (임의경매)
소재지
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 447-3
물건종류
기타 + 토지
소유자
김영문
감정가 / 최저가
335,565,000원 / 335,565,000원 (신건)
신청채권 청구
서울시산림조합 관련 청구 783,340,130원
토지
1,439㎡ · 생산관리지역·계획관리지역 · 공시지가 79,200원/㎡
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
✅ 매수인 인수 분석 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권 일부가 미배당되어도 이는 채권자 손실 영역이며 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석
점유자
전입
대항력
위험
곽성율
2019.04.19
없음
보증금 미상
노경희
2023.02.14
없음
보증금 미상
사단법인평창군민정원사운영위원회(대표자-나영호)
2024.12.27
없음
26.4464㎡ 사용
농업회사법인 주식회사 평창에프앤비(대표자-장석홍)
2017.08.08
없음
다동-70㎡ 사용
확인된 점유자는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 정보는 확인되지 않아 현장 및 관련 서류 확인은 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,565,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,497,910원
진부농업협동조합 근저당
72,000,000원
72,000,000원
도계농업협동조합 근저당
195,000,000원
195,000,000원
대관령원예농업협동조합 근저당
234,000,000원
63,067,090원
서울시산림조합 등 후순위
1,548,000,000원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
유찰 시 매각가는 낮아지지만 목적물 리스크 판단이 우선입니다.
⚠️ 토지·시설 확인 포인트 목록 일부는 공부상 지목과 현황이 다르고, 일부 토지는 소하천구역 저촉 및 도로·유지 현황이 있습니다. 또한 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있어 반드시 현장 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 평창군 진부면 하진부리 송정교차로 남서측 원거리 위치로 주변은 주택·농경지·임야 혼재 지역입니다.
이용상태. 일반음식점, 교육연구시설, 근린생활시설, 숙박시설 등 여러 용도로 이용 중입니다.
규제. 생산관리지역·계획관리지역, 소하천구역 저촉, 준보전산지 등 제한사항 확인이 필요합니다.
환금성. 아파트와 같은 표준 거래시장이 아니므로 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현장 확인. 제시외 건물, 매각 제외 비닐하우스, 관정 등 현황 확인이 필요합니다.
분묘 여부. 목록 2 토지는 분묘 소재 여부를 별도 확인해야 합니다.
토지 경계. 지적경계 불분명 부분과 일부 도로·유지 현황을 확인하세요.
가격 판단. 신건 최저가는 감정가와 동일하므로 유찰 여부와 실제 활용 가능성을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 없음이 끝이 아니다”
이 사건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 기타+토지 물건은 등기보다 현장이 중요합니다. 용도 혼재, 토지 제한, 현황 차이, 분묘 가능성 등 확인해야 할 요소가 많아 권리는 합격, 현장 검증은 필수인 물건입니다.
사건 개요
소재지
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 447-3
법원·사건
춘천지방법원
영월지원·2025타경30446
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-30 10:00
·영월지원 경매법정
물건
일반건물
철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 제2종근린생활시설 단층 일반음식점 / 1층 일반음식점 199.99㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
