매력지수 C등급 · 권리 소멸 구조는 명확하지만 대항력 임차인 가능성과 토지·시설 복합물건 리스크 확인 필요
말소기준 이후 권리는 소멸되나 보증금 미상 대항력 임차인 2명과 분묘·제시외 물건 확인 필요성이 있어 보수적 접근이 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 이 물건은 일반 주거용이 아닌 기타 + 토지 복합물건입니다. 대항력 있는 것으로 조사된 점유자 2명의 보증금이 미상이고, 제시외 물건·분묘 가능성 등 현장 확인 요소가 있어 권리보다 현황조사가 중요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
187,233,000원
신건(0회 유찰)
청구금액
783,340,130원
서울시산림조합
매수인 인수
0원
매각물건명세서 기준
핵심지표
C등급
점유·현황 리스크
춘천지방법원 2025타경30446. 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555 소재 건물 및 토지 일괄매각 물건입니다. 소유자는 김영문 씨이며, 2019년 설정된 서울시산림조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 일반적인 아파트 경매처럼 권리만 확인하면 끝나는 유형은 아닙니다. 일반음식점·교육연구시설·근린생활시설·숙박시설 등 여러 이용상태가 혼재하고, 현황조사상 대항력 가능 점유자가 있어 인도와 임대관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2025타경30446 (임의경매)
소재지
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555
물건종류
기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각
소유자
김영문
감정가 / 최저가
187,233,000원 / 187,233,000원 (신건)
매각기일
2026.06.30
토지
660.0㎡ · 계획관리지역·생산관리지역 · 상업용
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 7월 26일 설정된 서울시산림조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 농업협동조합중앙회 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 또한 대관령농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차 분석 — 대항력 가능 점유자 확인 필요
점유자
전입일
대항력
보증금
곽성율
2019.04.19
有 보증금 미상
미상
노경희
2023.02.14
없음
미상
사단법인평창군민정원사운영위원회(대표자-나영호)
2024.12.27
없음
미상
농업회사법인 주식회사 평창에프앤비(대표자-장석홍)
2017.08.08
有 보증금 미상
미상
⚠️ 대항력 가능 임차인 주의 곽성율, 농업회사법인 주식회사 평창에프앤비는 말소기준권리 이전 전입으로 조사되어 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 매각 전 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,233,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,421,262원
서울시산림조합 근저당
888,000,000원
183,811,738원
광주성남하남산림조합 근저당
660,000,000원
0원
농업협동조합중앙회 가압류
40,688,860원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
유찰 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 현황 관점 대항력 가능 점유자의 보증금이 미상이고, 제시외 물건(관정), 지적경계 불분명, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 가능성 등 현장 확인 사항이 있습니다.
④ 입지·현황 메모
위치. 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 소재 송정교차로 남서측 원거리 위치.
이용상태. 일반음식점, 교육연구시설, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 이용 중.
토지. 계획관리지역·생산관리지역, 토지면적 660㎡, 상업용 이용상황.
확인사항. 일부 토지 지목과 현황 차이, 제시외 관정, 분묘 소재 여부 별도 확인 필요.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 대항력 가능 점유자의 보증금과 권리관계를 반드시 확인.
현장 조사. 건물별 실제 사용현황과 점유 형태 확인 필요.
토지 경계. 지적경계 불분명 부분과 현황도로 여부 확인.
제시외 물건. 관정 관련 합법성 및 사용관계 확인.
맺으며 — “권리는 정리되지만 현황이 승부처”
이 물건은 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2019년 서울시산림조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 기타+토지 복합물건 특성상 단순히 낙찰가와 권리만으로 판단하기 어렵습니다. 대항력 가능 점유자, 임대관계 미상, 토지·시설 현황을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 유형입니다.
사건 개요
소재지
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555
법원·사건
춘천지방법원
영월지원·2025타경30446
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-30 10:00
·영월지원 경매법정
물건
가동
일반목구조, 경량철골구조,기타지붕(슁글) / 제1종근린생활시설(일반목욕장,소매점) / / 1층 일반목욕장 56.55㎡ / 2층 소매점 78.94㎡외 2건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
